卖一买一、卖旧买新、买小买大 …… 这都是当前房地产市场上，重要的房屋改善和消费升级的需求循环。

如何让这一循环更顺畅？新的尝试正在不断进行。2023 年以来，已有超过 30 个城市表态支持住房市场的 " 以旧换新 "，其中越来越多的 " 国家队 " 入场参与收购，成为当下新的趋势。

△资料图：郑州一景。丁友明 摄

" 以旧换新 " 政策再加码

据 " 海安发布 " 微信公众号，4 月 2 日，江苏省海安市商品房 " 以旧换新 " 房票集中发放仪式举行，首批 15 名置换业主签约后，当即领到工作人员现场制作的房票。这标志着海安市 " 以旧换新 " 购房政策在全省率先进入实质性执行阶段。

据报道，现场一位拿到房票的业主表示，自己用 116㎡的老房，置换了一套 236㎡的新房，将老房评估的 132 万元做了首付，余下的 131 万元做了一个 20 年归还的公积金加商业贷款。

" 海安和最近两年各地政策操作相似，进一步说明‘以旧换新’的操作越来越成为今年主流的政策工具，从过去的试点性质、自发性质逐渐转变为有系统谋划、覆盖面广的政策。" 易居研究院研究总监严跃进表示。

同样在最近引发关注的还有河南郑州。4 月 1 日，河南郑州房管局等部门发布《郑州市促进房产市场 " 卖旧买新、以旧换新 " 工作方案（试行）》，2024 年郑州全市计划完成二手住房 " 卖旧买新、以旧换新 "1 万套，进一步激活二手住房市场。

严跃进指出，过去各地 " 以旧换新 " 的操作，多半是企业自发、散点式的，而郑州则属于 " 官方版本 "，具有官方指导引领、系统有序规划的操作。这也说明各地对于 " 以旧换新 " 的政策越来越重视，给予的支持也越来越科学和系统。

当前，改善性住房需求是房地产政策的支持重点之一。中指研究院数据显示，2023 年以来已有超 30 城表态支持 " 以旧换新 "。

△资料图：售楼人员向顾客介绍楼盘。

国资入场成趋势

中新财经梳理发现，各地政府对 " 以旧换新 " 进行支持的方式，大致可分为几个阶段。

最初以鼓励为主，积极沟通房企、经纪机构与业主，推出 " 换新购 " 等服务；其次是推出补贴，包括交易税费补贴与购房补贴、对个人和对开发商的补贴等；最新的则是有 " 国家队 " 出手，以一定条件限期收购房屋作为保障房或人才房，完成存量房的交易和与新房的循环。

以郑州新发布的政策为例，除了鼓励市场交易，还提出郑州城市发展集团有限公司 ( 政府指定作为收购主体 ) 收购二手住房，促成群众通过 " 卖旧买新、以旧换新 " 购买改善性新建商品住房。

" 收购的旧房将用于丰富保障性租赁住房供应，一方面可以快速完成保障性住房供应目标，另一方面也有利于盘活二手住房，进一步畅通一二手房的链条，促进房地产市场修复。" 中指研究院市场研究总监陈文静表示。

类似的操作还出现在去年的江苏太仓。2023 年 11 月，太仓市试行商品房 " 以旧换新 " 政策，市民可以将符合条件的二手房出售给指定国资公司，再置换国资公司指定的新房，收购的旧房将会用于人才公寓和保障房供给。

严跃进认为，政策不断完善的过程中，各地其实逐渐和 " 房地产三大工程 " 进行了有序对接，所以工作目标更为清晰，也更为对口。

△资料图：商品住宅高楼。中新社记者 陈超 摄

需要注意哪些问题？

但作为一项仍在不断完善的政策，房屋 " 以旧换新 " 推进的过程中也不可避免地存在一些尚不明确的地方。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师提醒，" 以旧换新 " 实际上是两个房屋交易流程的融合，相对更复杂，考虑的点也更多，牵一发而动全身。所以流程的设置需要更加明确而详细，流程控制也需要严谨。

在正试行商品房 " 以旧换新 " 的无锡市梁溪区，业主程先生不久前去咨询了活动细则，有几个让他印象深刻的细节。

" 首先是旧房子的产权需要清晰，包括贷款买房结清贷款、安置房补缴土地出让金等；其次是新房的楼盘有些还未交房，过渡期的处理需要考虑；再就是旧房子最大抵扣 60%，由第三方机构估价，和自己卖相比，是否能达到心理预期还不确定。" 程先生对中新财经记者介绍。

王玉臣表示，购房人想要顺利购房，务必要详细了解政策内容，审核自己是否具备相关条件，谨慎选择房源，仔细查看合同。

" 比如在相关流程设计中，对旧房的情况需要进行相关的调查核实，如商品房产权证明、房产已出租 / 未出租的情况承诺函以及拟置换商品房有无交易限制承诺等。而且，针对置换房屋的业主个人也需要注意核实一些基本问题，如征信情况等。" 王玉臣说。

来源 中国新闻网

编辑 段筠 /编审 李枫 /签发 蒲谋