经历了多名高管被调查后，不出意外，大悦城2023 年业绩再度下滑。

2023 年大悦城控股实现营收 367.8 亿元，同比下滑了 7.06%。尽管归母净利润增长了 49.17%，但仍亏损 15 亿元。

去年大悦城控股出售了多个一线城市的核心资产，包括深圳、北京、上海等城市，如果全部出让完成，大悦城控股将回笼资金近百亿元。如若扣除非经常性损益，大悦城控股的归母净利润实际上仍旧下降 27.2%。

这是大悦城连续第二年亏损。业绩持续的低迷，加上管理层出现 " 塌方 "，这家主打商业地产的国资，脚下的路变得越发艰难。

资产减值翻倍

一个奇怪的现象是，大悦城控股在去年四季度实现了最高营收，达到 160 亿元，但也正是四季度，归属上市股东的净利润亏损最严重，达到了 9.6 亿元。

一位地产投资人士向《凤凰 WEEKLY 地产》表示：" 四季度应该是相关科目发生了最大变化，比如资产减值。"

事实上，大悦城控股确实遇到了比较严重的减值问题。

根据合并利润报表数据，2023 年其资产减值损失达到了 38 亿元，较 2022 年的 15 亿翻了一倍多。

大悦城控股随后又公布了其 2023 年的计提资产减值准备的公告，计提金额达到了 46.98 亿元。

大悦城控股在公告中称，房地产行业整体承压，位于武汉、济南、常州、义乌等城市的项目出现减值迹象，公司针对部分项目计提存货跌价准备 36 亿元。

在大悦城控股列出的项目中，计提金额最大的两个项目为济南中粮祥云和武汉新洲航天悦府。

武汉当地一位开发商人士告诉《凤凰 WEEKLY 地产》：" 新洲这种远城区，房价估计跌了一半以上。"

这个项目是大悦城控股与华夏幸福合作的项目。2016 年，华夏幸福与武汉市新洲区人民政府签署《合作备忘录》，双方拟通过 PPP 模式，在新洲双柳共同打造产业新城。

因此，华夏幸福在新洲拿了多幅地块。由于债务违约，华夏幸福相继将周边地块股权转让，但与大悦城控股的合作却没有终止。

航天悦府可售面积 28.9 万平方米，累计销售面积仅有 3.5 万平方米。另外，大悦城控股在周边另一个项目 " 锦云航天府 " 有 23 万平方米的可售面积，累计也仅仅销售了 7 万平方米，本期销售金额仅有 155 万元。

在此影响之下，大悦城控股的销售型业务 2023 年实现全口径签约 461 亿元，同比下降 19%，签约面积 223 万平方米，同比下降 2%。

另外，从财报中看，归属于母公司所有者的净利润亏损了近 15 亿元，但少数股东却拿走了 15 亿元的利润。且这种 " 大股东亏钱、少数股东赚钱 " 的情况，自 2020 年来便一直存在。

与此同时，大悦城控股在去年拿下三幅地块，其中最受外界关注的就是上海市虹口区北外滩街道 hk367-01 地块，即上海北外滩 116 项目。

这个名字大概率为 " 中粮北外滩壹号 " 的项目，预计将推约 130-350 平的高层、风貌别墅，项目由于为协议出让地块，因此无联动价。参考周边同类新盘，预估高层均价在 14 万元 / 平方米左右，风貌别墅在 22 万元 / 平方米左右，预计下半年入市。

该项目计容建面 4.65 万平方米，容积率 1.95，是上海市中心罕见的无商办、无 15% 自持住宅、无 5% 保障房的纯住宅，这将成为大悦城控股今年销售业绩的关键项目。

迟到的 " 大悦城 "

2023 年，大悦城控股实现了无锡江南大悦城、京西大悦城、广州大悦汇、成都天府大悦城、天津西青大悦汇 5 个项目的开业。

作为大悦城控股旗下最为核心的商业产品，大悦城的购物中心销售额达到了 347 亿，同比增长 37%，平均出租率 95%。

目前，其商业项目全国布局 45 个 ( 重资产 30 个 + 轻资产 15 个 ) 。报告期末，公司在营项目 34 个 ( 含轻资产和非标准化产品 ) ，其中包括 21 个大悦城购物中心 ( 含轻资产 ) ，在建、筹备的项目 ( 含轻资产 ) 11 个。

这其中，深圳大悦城无疑是最受关注的那一个。该项目在 2022 年 6 月开工，住宅、商业、办公合计投入 166 亿元。

" 深圳大悦城作为大悦城控股占位大湾区核心城市的重要一子，极具战略意义，对深圳大悦城寄予再创旗舰商业标杆的期待。" 大悦城控股华南大区公司党委书记、常务副总经理张修权曾对外表示。

此前有消息称，深圳大悦城将在今年年底开业，深圳大悦城商业相关负责人告诉《凤凰 WEEKLY 地产》：" 目前开业时间定在明年（2025 年）。"

与此相对，一些大悦城商业项目则推进缓慢。

比如南京江北大悦城，这个在去年 3 月就启动的项目，目前陷入了停工的风波。

今年 3 月 13 日，南京市浦口区江浦街道办事处对此给出回复：经了解，针对大悦城综合体项目，因股东经营理念问题产生分歧，导致项目建设出现滞缓状态，项目股东正在积极沟通并协商解决相关问题。

项目合作方为大悦城控股与新希望地产，一位知情人士告诉《凤凰 WEEKLY 地产》：" 双方的分歧在于二者合作的商业公司有钱，但是新希望不想往里面投了，大概有 3 个亿的分歧，不过很快应该就能解决。"

南京江北大悦城预计投入 25.4 亿元，目前仅投入了 6.1 亿元。

除了南京外，去年 12 月，成都金牛区大悦城项目由于装修方案未达成一致，暂缓施工，具体开工日期待定。金牛区住房建设和交通运输局在去年 8 月和 12 月的回复中指出，由于装修方案的问题，项目进展出现了困难，导致施工工作不得不暂停。

另外，2020 年底，济南中粮祥云住宅一期首开时，对业主承诺大概 2023 年大悦城建成，但其间因为规划未通过迟迟没有动工。直到 2022 年 5 月 7 日，大悦城重新规划获批，当年 8 月，济南大悦城项目公告了工期，计划 2025 年夏季实现开业。

2023 年 8 月，在一档问政节目《作风监督面对面》，济南历城区领导表示济南大悦城将于 8 月底前全面开工，预计交付时间又变成了 2027 年。

在财报中，济南大悦城仍处于拟建状态，未有标明开工日期，累计总投入也仅有 2 亿元。

作为在中国颇具知名度的商业品牌，大悦城商业在其开疆拓土拿地上是具有品牌优势的，但像南京、济南这样，楼盘顺利销售，但商业项目出现意外状况对其品牌价值无疑会造成伤害。

去年一年，大悦城控股经历了高管动荡，总经理曹荣根主动投案，前董事长周政被查，与之相关联的多位高管也相继被查。风波之下，又遇到业绩下滑和行业困境，这家国资企业何时能走出动荡？

作者：凤凰 WEEKLY 财经

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来源：雪球

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