近日，高科麓湾国际社区因 " 退房 " 事件，引爆西安楼市和网络。开发商说明了事情的起因——地铁 5 号线建设。给出了 " 退房 " 和 " 赔付 " 等措施，一系列行为都是在楼市身经百战的购房者们所不熟悉的。

" 他们似乎在做一种很新的房子交易售后模式 "……

我们一起来看看高科麓湾四期 5 号地容积率变更的一则公告。

公示信息显示：由于受西安地铁 5 号线雁鸣湖站过境占地的影响，根据第三方机构评估，小区的容积率已经由此前的 3.1 上升到 3.75，且这个数字为 " 暂定 "。也就是说最终的容积率或许并不是 3.75，需后续相关核算或工程结束后，继续进行核准。

公示里提到的地铁 5 号线雁鸣湖站过境，就是即将在今年 12 月底 ( 规划中 ) 即将开通运行的地铁 5 号线一期东段工程。

距离项目最近的便是雁鸣湖站，根据规划雁鸣湖站是西北首个融合轨道交通站点与住房、配套商业综合开发的项目，而总建筑面积约 6.6 万㎡的 3 栋租赁住房建筑群、配套商业主体同样早已全面封顶。

▲图片来源：悦西安

通过以往效果图可见，雁鸣湖站为地面三层侧式车站，届时列车由两侧楼群中穿行而过，颇有复刻 " 重庆李子坝站 " 单轨穿楼之意境，而高科麓湾国际社区就在地铁旁。

同时，考虑到后期噪音影响，轨道集团曾表示，工程已采取全封闭式声屏障设置，将噪声控制到环境标准以内。至于具体情况如何，还是得等到地铁投入运营后才可见分晓。

容积率升高可 " 退房 " 且有 0.1% 的补偿

面对突如其来的容积率 " 升级 "，高科也紧急地推出了解决方案及赔偿事宜。具体如下：

1、全额退款、利息补贴：买房人根据合同解约并提前通知，15 日内退还全部房款。补偿买房人自付款日期起的贷款利息，利率不低于同期贷款利率—— 4.35% 。

2、违约补偿：出卖人按照全部房价款的 0.1% 支付违约金。

如果购房者认为容积率升高接受不了，那么选择全额退房，可以直接根据合同解约并提前通知。公司将在 15 个工作日之内，全额退还全部房款。同时，还将采用不低于同期贷款利率 4.35% 进行补偿，以及 0.1% 的违约金补偿。

按照总房款 180 万，贷款 100 万，30 年还款，前面已经还贷 2.5 年，并且以等额本息还款方式，我们来计算如果要退房，将大概拿到多少赔付。

补偿条款中提到 " 补偿买房人自付款日期起的贷款利息 "，即通过等额本息计算方式，可见，100 万房贷的利息总额约为 79.2 万元。30 年还款时间，为 360 月，平均到每个月的利息约为 2200 元 / 月，还贷 2.5 年，为 30 个月，则利息为 66000 元。

加上违约金总房款的 0.1%，为 1800 元，那么一共可拿到手 "180 万 +6.6 万 +0.18 万 =186.78 万元 "。

注意，如果购房人不解除合同，也可以要求项目进行赔偿。不过就要根据具体带来的损失，并且提供证据，最高不超过合同总价款的千分之一。

此外，项目还和银行、住建局、公证处沟通后，明确退房流程，并区分毛坯房业主，和已经收房装修后业主的退房及赔偿方案。毛坯房比较简单，精装房建议业主经过装修部分估值，走退房方案。

并且退房前，还需要还完所有贷款，这对许多刚需群体来说有一定难度。有网友表达了自己的观点：" 明知道是刚需，明知道 90% 左右的人都装修了，去年怎不说退房 ? 再看看退房方案，把余款结清，刚需有几个人能结清几十万的余款 ……"

网友 A：作为一直参与其中的业主，了解高科财务状况，表示真的是担心最后房钱两空 。

网友 B：多盖了 5 万平方米，多盖 2 栋楼，容积率超高 3.75，不能通过规划验收，不能竣工验收，没有房产证 !

回到 " 退房 " 流程，约 186 万这个价格对购房者来说是否适合，跟近三年西安的房价涨幅息息相关。而当前的西安楼市也越发多元化，186 万或许可以在港务区买一套面积 120㎡及以下的刚需盘，但按照高科麓湾国际社区当时约 1.2 万元 /㎡均价计算，应该是一套 160㎡左右的改善户型。

高科麓湾交付问题不断 集团负债率长期在 85% 以上

过去三年，西安诞生了许多 " 万人摇 " 项目。高科麓湾国际社区绝对是城东当仁不让的 " 热盘 "。

该项目开发时间较长，较早的一期、二期业主均入住较早，社区及周边已经聚集人气，且后续推出的许多项目，大部分几乎是准现房状态，加之均价约 12000 元 /㎡左右，这在当时的西安，可算是 " 性价比之王 "。项目多次 " 千人摇 "，在 2021 年后，两度万人摇，火热程度爆表 !

但随着后期的一一交付，许多与生活息息相关的问题浮出水面，业主维权较多，又一次印证了大家的口头禅 " 一分价钱一分货 "。

即便是现在社区都进行到 " 四期 " 售卖与交付的阶段了，还有不久前在 6 月底，一期业主在媒体上反映问题。

前期市民向《党风政风热线》节目反映：西安市灞桥区浐河东路高科麓湾小区一期，小区物业未公示物业费使用详细明细，以及小区内广告屏收入明细，市民也认为物业费用管理不透明。

市民诉求：1. 要求物业公示物业费使用明细和小区内广告屏收入明细 ;2. 要求取消小区物业。

西安市住建局物业管理服务中心主任罗晓霞回复：

关于物业服务收费和小区公共收益，政策明确规定：公共收益归全体业主所有，物业公司需公示收益情况。市住建局持续整治擅自占用公共收益、不公示的行为 ; 物业服务收费分为酬金制和包干制，如果实行酬金制收费方式，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会核查。而采取包干制需要自负盈亏，政府指导价由价格主管部门制定，市场调节价需与业主协商。市民若发现违规，可向相关部门举报。物业公司应自律，规范经营，为业主提供优质服务。这些规定保障了业主的知情权和权益，促进了物业管理的透明化和规范化。节日之后，我们也会联系其他相关部门对这个小区进行查处，并纠正物业企业不正确的行为。



在 2022 年底，西安高科麓湾国际社区四期项目数十名业主打出" 粗制滥造，毫无美感 "、" 偷换沙盘，诚信何在 "、" 地方国企，减配标兵 "等标语，聚集在高科麓湾国际社区售楼部门口集体抗议维权。

在人民留言板上可以发现，四期目前的问题主要集中在" 附近的中学建设、停电、规划验收办理以及何时办理房产证 "等问题上。

在楼市持续降温的当前，高科麓湾国际维权问题频发，今年 3 月底，均价 1.46 万元 /㎡的高科麓湾国际社区，119 套房源，最终核验通过人数仅 29 人，弃验率达 52%。

来到二手房领域，西安目前的二手房价持续下探，高科麓湾国际社区的 6 月份二手房挂牌价也根据不同开发周期也有些差距：

一期、四期均价约 1.5 万元 /㎡；三期约 1.4 万元 /㎡，近半年成交均价约 1.1 万元 /㎡；价格最高的是二期，均价约 1.7 万元 /㎡，也是面市时间最晚的，但近半年成交均价约 1.4 万元 /㎡。

回到本次的容积率升高问题上，还有网友提到了西安高科的财务状况，似乎也有许多需要解决的问题。

近日，每日经济新闻报道相关数据显示，西安高科资产负债率都长期保持在 85% 以上，2015-2023 年间，公司平均资产负债率约为 89.16%，2015 年最低为 87.81%，2018 年最高达到 90.68%。截至 2024 年 3 月，西安高科共有 1347.04 亿元债务，其中 1 年以内到期的债务 441.30 亿元，1 — 2 年到期的 385.45 亿元，2023 年，西安高科营业总收入在达到 375.39 亿元的同时，净利润则仅有 0.35 亿元，同比下降约 96.04%。

在当前融资政策收紧的背景下，西安高科短期偿债压力较大，且未来仍有大量项目资本支出压力。而许多业主们是有贷款的 " 房奴 "，却要不停地面对降标、无证违规交房或逾期交付的问题。

开发企业在高速发展版图和经营业务的时候，运筹帷幄，纵横谋划，但只有最终落地好产品才是经营的王道

来源 / 顶端西安商业