近日，国内最大房产中介平台贝壳，旗下公司在西安拿下两宗商住用地。

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贝壳旗下公司西安拿地，引入绿城合作代建

国内最大房产中介贝壳，下场拿地当开发商。

7 月 30 日，西安市未央区挂牌成交 2 宗共 14.475 亩商住用地，分别位于永兴路以东、纬二十七街南北两侧，成交总价 13380 万元，均由西安嘉家致和置业有限公司摘得。

企查查显示，西安嘉家致和置业有限公司是陕西嘉明志远置业有限公司全资子公司，后者大股东为贝好家（西安）置业发展有限公司（简称 " 贝好家西安 "），持股 95%。穿透股权后，贝好家西安隶属于贝壳投资控股有限公司。去年 7 月，贝壳宣布将企业战略升级为 " 一体三翼 "，将组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线。其中，贝好家定位住宅开发服务平台。而从注册时间看，贝好家西安及旗下几家置业公司，都是在去年底到今年初成立的。

过往贝壳主要涉足租、售等房地产二级市场，土拍这一一级市场，今年开始入局。今年 3 月，北京市顺义区空港地块吸引 36 家房企摇号竞拍，其中就包括贝好家（北京）置业有限公司，该地块最终由北京建工竞得。三个月后，6 月 25 日的广州土拍中，保利以 7 亿元拿下荔湾鹤洞路一地块，竞拍企业中也曾出现贝好家身影。

对最终在西安如愿拿地，贝壳方面称，该项目是贝好家在 "1+2" 模式（即产品解决方案，以及资金服务和营销服务）下的一个多方合作项目，并非自主开发。据称，拿地之前，贝好家就已计划由绿城管理作为合作代建方，引入绿城品牌和建管经验——绿城管理是绿城中国附属公司，2020 年 7 月在香港上市，成为中国代建第一股。

综合各方信息，贝壳西安项目预计通过多方合作模式完成，贝好家将在其中提供资金、数据和营销渠道等资源。

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地块位于红庙坡附近，周边二手房价不算高

开行业之先河，贝壳在西安拿下地块价值如何？

二环内主城区位置，居住氛围成熟，或许是这两块地最大优势。从直线距离看，这里到汉城湖、老城根 G-PARK 均在 3 公里内，到即将通车的地铁 8 号线红庙坡站不过 1 公里出头。

但从开发角度，贝壳西安项目也面临挑战。8 月 1 日下午，华商大风新闻记者在现场看到，两宗地并未在城市主干道上，周围有多个住宅小区，地块紧邻道路正在整修建设之中。目前，两宗地已有围墙围挡，但因为是新近才挂牌出让，地块内尚未开始施工。

资深房地产行业观察人士夏强表示，贝壳此次拿的两块地体量都不大，这种小地块最大的考验，就是规划。考虑到容积率、周边区域市场和客群需求，预计将趋向偏刚需类产品。同时，由于地块面积限制，很可能更多带有 " 试水 " 性质。

就项目所在区域而言，近两年销售的新楼盘包括翡丽西安、未央城建龙湖 · 粼云天序等，高层售价基本在 1.5 万 -1.7 万元 /㎡。同时，周边还有不少房龄十多年的二手房。就挂牌价，多层大致七、八千元每平，高层每平米挂牌价万元左右。

中指院发布的《百城价格指数报告》显示，7 月西安新建住宅样本均价 12713 元 /㎡，样本价中位数 16500 元 /㎡。二手住宅样本均价 14943 元 /㎡，样本价中位数 13245 元 /㎡。

" 虽然属于二环以内，但红庙坡周围整体房价在西安不算高。" 一位中介门店工作人员称，主要是因为这里老旧街区、城改项目较多，购房群体中地缘类客户也占较大比重。

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" 不想当将军的士兵，不是好士兵 "

在西安拿地之前，贝壳已是中国最大房产中介平台。

贝壳前身北京链家，由陕西渭南人左晖在 2001 年创立。2015 年合并德佑，其后通过子品牌特许经营模式迅速扩大平台功能与服务范围，2018 年升级为贝壳找房。

2020 年 8 月，贝壳找房在纽交所挂牌上市，成为国内居住服务平台第一股。在这之后，曾一度遭遇创始人左晖去世、业绩连亏、公司市值下滑挑战。不过，在房地产行业深度调整的 2023 年，贝壳旗下存量房、新房、家装家居、新兴业务均实现增长，全年净收入 778 亿元，同比增长 28.2%；经调整净利润 98 亿元，净利润 58.9 亿元，扭转亏损局面。

截至 2023 年底，贝壳门店数量达 43817 家，活跃门店数量为 42021 家。经纪人数量达 427656 名，活跃经纪人数量为 397135 名。

我国房地产中介人员约 200 万，意味着全国超过五分之一的中介与贝壳存在关联。

在中介领域大获成功之后，贝壳转型开发商，最大底气是有钱。

2023 年，贝壳总交易额 3.14 万亿元，龙头房企万科销售额也不过 3761.2 亿元。全年下来，贝壳经营性现金净流入 111.6 亿元，是自身经调整净利润的 1.14 倍。

有人形容，贝壳前十年，是以旁观者身份，目睹自己一众大客户从宴宾客到楼塌了。当不少开发商 " 弹尽粮绝 "、大举撤退，贝壳带着充足钞票，果断杀入。当然，如果基于产业后向一体化战略，这似乎水到渠成，" 不想当将军的士兵，绝不是好士兵 "。

在夏强看来，贝壳之所以将触角伸到房地产更广、更深层面，最大优势在于其掌握的海量数据。它不仅仅要做中介，还期望通过多年手上积累的数据，打通整个市场上下游生态，进而将自身已布局的新房和二手房经纪、家装、租赁等资源都嫁接进去。

亦有业内认为，贝壳也不能再过 " 吃老本 " 的日子。近年来，深圳、北京、杭州等城市先后推出官方二手房交易信息平台，一定程度挤压了中介生存空间。另一方面，房地产曙光尚未显现，未来对销售市场的影响仍是未知。

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房地产市场磨底，现在是抄底好时机吗？

市场下行期，传统开发商拿地扩张正趋于审慎。

据中指研究院统计，2024 年 1-7 月，全国百强房企拿地总额 4307.1 亿元，同比下降 38%。

与 2023 年相比，西安土拍市场热度也有下降。据克而瑞数据，2024 年上半年，西安涉住宅用地成交 39 宗，总成交面积 2828 亩，分别比 2023 年同期下降近四成和近三成。

据此，有分析认为，贝壳拿地举动是一种冒险。

国家统计局数据显示，2024 年上半年，全国房地产开发投资 52529 亿元，同比下降 10.1%。新建商品房销售面积 47916 万㎡，同比下降 19%；其中住宅销售面积下降 21.9%。新建商品房销售额 47133 亿元，下降 25%；其中住宅销售额下降 26.9%。

房地产开发投资和商品房销售规模，分别代表了房地产市场供、需两端，对比历史数据看，在延续近两年下滑趋势同时，今年市场供、需表现，均是多年以来新低。

同时，房价下跌的城市数量仍在历史高位。6 月份，全国 70 个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有 64 个和 66 个。

易居研究院研究总监严跃进表示，当前在 " 以价换量 " 及政策显效下，重点城市二手房市场活跃度保持在较高水平，新房市场活跃度亦出现边际改善，但市场调整压力仍在，这也反映出购房者入市信心仍然存在较明显的不足。

相较而言，尽管西安市场表现出更多抗跌性。例如，6 月份，西安、上海是大中城市里唯二新房价格环、同比上涨的城市。但在分析人士看来，全国市场市场远未回暖，贝壳后续是否会继续拿下更大体量地块，前往其他一线、新一线城市全面布局尚待观察。

不过，在严跃进看来，如果仅从开发角度，当下已进入房地产市场低点，竞争较小，对资金充足企业来说正是抄底好时机。毕竟在房地产行业，土地是后续开发等一切经营活动基础。但从房产购置角度，市场信心有待重建，反过来又会对开发商前端决策产生影响。

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最长下行周期后，房地产业务边界逐渐 " 模糊 "？

在房地产行业，联合开发并不算新鲜事。

2004 年，行业龙头万科就开始增加合作开发数量，依靠品牌优势，只需要出一小部分资金就操盘项目，称之为 " 小股操盘 "。后来，" 联合拿地 + 合作开发 " 模式成就了许多规模房企。这种模式不仅能分摊资金压力，还能同时做大各方报表。

打破乙方身份，开始向甲方反向渗透，联合做开发、做投资，贝壳是第一个吃螃蟹者。

有业内人士认为，经历有史以来最长的下行周期后，迫于市场变化，房地产业参与者定位正发生巨大变化，业务边界变得 " 模糊 "，不同位置企业都在根据自身资源、能力重新适配。

以房地产代建为例。虽然整体占比较低，但近年来该市场正快速发展。2020 年、2021 年，克而瑞 29 个样本城市开盘的项目中，代建占比不足 0.7%，但 2023 年比例达到 4.65%，2024 年进一步增长至 6.28% ——这对应的是各地城投托底 " 拿地 "，但缺乏开发能力的现实。

由此，夏强认为，尽管一些行业参与者定位发生演化，但从全局而言，从乙方全面转向甲方成为开发商并不是一件简单的事。房地产 ‎ 是典型的资 ‎ 金密集型行 ‎ 业，具有投资大 ‎、风险高、周期久、供应链长、地域性强特点，且往往涉及政商关系。房企一旦到了规模化发展阶段，必然牵扯大量资金周转，这是的房地产行业对资本市场、金融机构的支持极为依赖。同时，房地产市场还受到多种因素影响，如经济周期、政策调控、人口流动等。对于任何一个参与者来说，行业规则和 " 门槛 " 其实都是一视同仁的。

在中国的房地产经纪代理行业，诞生过易居、中原、安居客等等多个专业生。在这一领域后来居上的贝壳，是否能在向开发商转型过程中，打出一片天？

来源 / 大风财经