沣东昆明池板块这一周成交了2 宗楼面地价万元的地块，这 2 宗地楼面地价比较高主要是由于其容积率比较低，容积率 1.3-1.8。（相关阅读：《时隔近 2 年！沣东新城再迎 2 宗 " 万元地 " 诞生》

从 2019 年 3 月份西安第一宗万元楼面地价地块算起，已经 5 年多时间。在过去 5 年多时间里，西安诞生了超过 80 宗 " 万元地 "。

那么，这些 " 万元地 " 的分布情况如何？这些地块的现状又如何？我们不妨予以回顾。

84 宗 " 万元地 "，高新占 2/3

西安土拍史上第一宗 " 万元地 "，诞生于 2019 年 3 月，高新地产以高溢价拿地，也就是目前在开发的高新天谷雅舍。

随后，高新、航天、曲江、浐灞等城市发展热点板块，" 万元地 " 时代陆续到来。

根据地产房剑统计，截止 2024 年 9 月 20 日，西安共计诞生了 84 宗楼面地价超过 1 万元 /㎡的地块，也就是我们说的 " 单元地 "。

从这些地块的分布来看，有 57 宗地位于高新区，占到了西安 " 万元地 " 的 2/3。

高新区之所以成为西安 " 万元地 " 最多的区域，既与高新区自身雄厚的产业奠定的实力有关，也与高新区拥有西安最多的就业机会所产生的住房需求有关。

因此，开发商愿意、敢于高价在高新区拿地。

至于西安其它板块，" 万元地 " 数量都在 10 宗以下，浐灞、航天、沣东分别有 7 宗、5 宗、5 宗，浐灞的 " 万元地 " 主要诞生在 2021 年 3 月 1 日这一天，航天的万元地主要分布在揽月阁周边，沣东的万元地主要分布在欢乐谷板块、昆明池板块。

当然，虽然说高新区是目前西安 " 万元地 " 数量最多的板块，但目前西安楼面地价最高的 2 宗地，则均位于曲江新区雁翔路板块，这 2 宗地的楼面地价均超过了 2 万元 /㎡。西安楼面地价 " 第三高 "，则位于浐灞，也就是招商西安序项目，楼面地价 18989 元 /㎡。

从这些 " 万元地 " 诞生的时间来看，2019 年诞生了 5 宗开启 " 万元地 " 时代之后，2020 年至 2023 年每年均有超过 10 宗 " 万元地 "，2022 年更是达到了 23 宗。

同时，高新区这些 " 万元地 " 的诞生，也经历了最早的达到最高限价后竞拍教育配套费、保障房配套费等，后来的达到最高限价后摇号确定竞得人，到了 2024 年又取消了 " 摇号卖地 "，规则一直在变。

过去 5 年多时间里，中海、招商、中铁建、保利、金茂、龙湖、越秀、绿城等龙头房企在西安均有摘得 " 万元地 "。

其中，招商蛇口拿下了 9 宗 " 万元地 "，是拿 " 万元地 " 宗数最多的房企。截止目前，浐灞、航天、秦汉新城的最高楼面地价地块，依然是招商蛇口创造的。

仅次于招商蛇口的是龙湖、高新地产，分别摘得了 6 宗 " 万元地 "。龙湖的 " 万元地 " 全部位于高新 CID，高新地产的 " 万元地 " 均位于丝路软件城。

需要说明的是，2023 年高新地产、紫薇地产、丝路金融公司进行了整合，整合成立了高科地产。如果把这几家房企 " 万元地 " 加在一起统一算到高科地产名下，那么高科地产的 " 万元地 " 数量将超过招商蛇口。

另外几家央企中，绿城、中海分别摘得了 5 宗、4 宗 " 万元地 "，保利、金茂、中铁建分别摘得 3 宗 " 万元地 "。

17 宗 " 万元地 " 项目已交付

当楼面地价达到 1 万元 /㎡以上的时候，这意味着这些项目的房价基本上是 2 万元 /㎡起步。

西安楼面地价 " 第一高 " 的项目暂未亮相，" 第二高 " 的项目打造的是叠拼售价 "5 万 +"，" 第三高 " 的项目招商西安序打造的是大平层（约 301㎡、370㎡）售价 "3.5 万 +"……

整体来看，1 万 1、2 楼面地价的项目售价基本在 2.5 万元 /㎡左右，由于品质不同价格方面也就有差异。1.5 万元 /㎡左右楼面地价的项目，房价基本会卖到 2.7-3 万元 /㎡。

这个基本代表了西安 " 万元地 " 项目入市后的售价。

在西安已经诞生的 84 宗 " 万元地 " 中，有 17 宗地块的项目已经交付或者即将交付，包括招商臻观府、中国铁建西派国樾、招商臻境、高新金茂悦园等等。还有 11 个项目已经售罄或者处于尾盘状态，在售的项目则有 39 个。

也就是说，西安将近八成的 " 万元地 " 已经开发。

目前尚未亮相的则有 16 宗 " 万元地 "，其中有 7 个拿地时间是在 2021 年及之前。2021 年 3 月 1 日那一天，浐灞诞生了 6 宗 " 万元地 "，但截止目前仅有 2 个地块的项目亮相，剩余的 4 宗地中有 1 宗传出了 " 退地 " 的消息。2022 年 11 月、12 月，欢乐谷板块诞生了 3 宗 " 万元地 "，截止目前项目也未亮相。

很多时候，拿地只是一个开始，接下来才是真正的考验。特别是高价地项目，打造高端项目需要的是开发商品牌、产品、服务等方面的支撑，同一个地块不同房企拿地，可能结果就不同。

2024 年，整个地产行业依然处于调整之中，开发商不但拿地预算减少，在拿地这件事情上也越来越谨慎，此时即使是曾经的西安土地市场热点板块高新区、航天基地也出现了土地市场降温，浐灞的楼面地价回调更是厉害，同一板块相邻的地块有的楼面地价已经腰斩。

对于开发商来讲，现在拿地的话需要资金、又要面临接下来市场不确定性的考验，不拿地的话销售业绩、回款等这些也是考验。

这是两难的选择。

来源 / 地产房剑