豪宅大跳水，西安曲江星河湾也未能幸免。

2023 年 10 月，曲江星河湾一期首开，总价在千万元左右，吸引千组家庭参与登机摇号。创造了千万级豪宅的销售记录。首开销售额超过了 25 亿元，可谓风光无限。

今年 9 月，曲江星河湾二期首开，竟然降价近 3000 元 /㎡。目前首批次推出了 200 套产品，只卖出了 53 套。

不到一年时间，曲江星河湾在市场上就经历了过山车式的变化。

这还不算。

近 500 户一期业主近日走上了艰难维权之路。

业主李红（化名）说：" 开发商根本没有要整改的态度，这是他们的一贯作风，不出效果图，合同里写的都是最低标准，就等着业主上当 "。

要知道，星河湾曾被称为是 " 地产界的劳斯莱斯 "，当年他们开盘总能吸引大量明星和富豪争相抢购。

昔日风头无二的它，终究也跌落了 " 神坛 "。

豪宅大跳水

回顾 2023 年西安楼市，成交虽然低迷，但总览全年，最火爆的项目中，曲江星河湾绝对有一席。

先不说最小面积 221 平，500 多万起的门槛，光是星河湾 3 个字，自带豪宅光环，吸引了无数目光。

今年 9 月，曲江星河湾二期已经开盘。这次开盘的西安曲江星河湾花园二期，起步门槛来到了 278 平。

面积大了，但单价也更低了。曲江星河湾二期 278 平户型毛坯价格在 2.6 万到 2.7 万。

再往前回溯到 2023 年 10 月，曲江星河湾住宅一期入市，推出 319 套建面约 220-340㎡、总价 650-1000 万的房源，备案均价约 3 万 /㎡情况下，核验通过 1566 组家庭。

今年 4 月，曲江星河湾一期，在建面约 273-398㎡面积段、毛坯均价 30841 元 /㎡的高门槛下：160 套房核验通过了 680 组家庭，毫无悬念摇号售罄。

曲江星河湾一度成为当年千人摇项目中均价最高的一个，首开销售额超过了 25 亿元。在近一年刚需市场摇号屈指可数的情况下，这个成绩含金量可想而知。

可惜时过境迁。

本次曲江星河湾二期首批次推出了 200 套产品，只卖出了 53 套。要知道，曲江星河湾一期两次开盘均火爆摇号抢房的态势。

从出现一房难求，摇号清盘，到去化率只有 26.5%。如今的星河湾是否已经丧失了豪宅影响力，沦落为只能靠降标降价卖房的二线品牌。

财报显示，2023 年，星河湾地产营收 98.29 亿元，同比增长约 23%，但仍不足百亿；年内归母净利润 1.88 亿元，同比大幅减少 80.7%。

星河湾牺牲了规模与利润。截至 2023 年末，星河湾地产负债合计 543 亿元，所有者权益 174.38 亿元，总资产 717.37 亿元，负债率为 75.69%。

曾被称为是 " 地产界的劳斯莱斯 "，每每开盘总能吸引大量明星和富豪争相抢购的星河湾，房子也卖不出去了。

曾经的 " 豪宅一哥 " 星河湾，正快速走向衰落。

一元卖股权

1995 年，星河湾诞生于广州，创始人黄文仔最早在供销社卖猪肉，后来靠建材生意赚到了第一桶金。

2001 年，广州星河湾横空出世，以超高品质让星河湾一炮而红。

2005 年，北京星河湾大获成功，连续 5 年占据北京豪宅销售冠军。

2009 年，上海浦东星河湾爆火，6 小时销售 40 亿创造楼市传奇，星河湾也成了 " 豪宅教父 "。

2010 年，星河湾迎来业绩巅峰，以 135 亿进入房企 TOP20 梯队，但也是在这一年其进军鄂尔多斯遭遇滑铁卢，从此元气大伤。

此后的多年，星河湾一直在品尝盲目全国化的苦果，好不容易建立起来的金字招牌也在多个项目的失败中逐渐失色。

2015 年，星河湾进入西安市场。

在此之前，西安的顶级住宅市场主要以别墅为主，大平层产品尚未被广泛认知。星河湾的进入为西安带来了第一个真正意义上的大平层产品，同时也带来了新的居住理念，即豪宅也可以是大平层形态。

此后，星河湾在西安的顶级住宅市场中占据了重要地位。继 2015 年在秦汉新城开发了第一座星河湾，定位为 " 远郊豪宅 " 的该项目开盘去化并不理想。

时隔 7 年后的 2022 年，西安第二座星河湾一曲江星河湾落位到西安主城，这也是星河湾进入西安主城的首个项目，红极一时。

据悉，星河湾刚落户曲江的时候有很多争议。

首当其冲的就是行政区域问题，一度被质疑为雁塔区星河湾。

2023 年底，一纸文件下发，明确规定了新区的行政规划，在文件中曲江新区喊话：" 曲江只有两块！" 一块是和雁塔的共建区 43.92 平方公里，包括一期二期和文教园，另一块是和长安的共建区 10.9 平方公里。‍‍

随后，文教园板块正名，属于曲江。之前还被戏称 " 雁塔区星河湾花园 "，终于名正言顺为 " 曲江星河湾 "。

就连星河湾售楼部门口的大石头上，都赫然刻上了中国曲江星河湾的字样。

星河湾的第二个纷争来自于股权案的一次维权。

《额滴神》了解到，2022 年 8 月，西安易方腾达商贸有限公司和广东星河湾房地产（集团）有限公司签订了一份协议。

协议约定易方腾达将其持有的陕西星河湾加德房地产开发有限公司 46.65% 的股权转让给广东星河湾集团，但令人震惊的是，本次双方交易价款仅仅只有一块钱。

据网上公开信息显示，目前陕西星河湾加德房地产公司名下有三宗土地。这三块地的土地出让金为 14.67 亿。

以西安市原城改通用政策计算，这三宗土地最低价格应接近 37 亿元。土地一级整理溢价因素和西安市实际土地成交价格比照，实际价值则应更高。

价值数十亿的大买卖，就卖了一块钱。这样的事出反常引来了一次大规模的维权，后来，此事随着星河湾冠名西安马拉松也不了了之了。

业主喊冤

不得不说，星河湾还是会玩的。

在曲江星河湾一期两次开盘均火爆摇号抢房的态势，曲江星河湾二期本该随首开优惠，后续价格看涨，然而二期在产品面积段没有特别变化的情况下，竟然降价近 3000 元 /㎡。

对没有上车的客户来说，诚意满满，但对已经上车的近 500 户一期业主，简直是妥妥的背刺。

相比于一期，部分去年和今年摇号买上了曲江星河湾的业主，房子刚买到手就要亏近百万。

这还不算。

千万的豪宅竟然也降标减配？

9 月 14 日，部分一期业主来到了曲江星河湾的售楼部为自己发声。

业主李红（化名）告诉《额滴神》：" 原来宣传的入户门和样板房一致，现在都成了普通门，车库，楼层交房也是砂浆水泥。当时的销售说公区以及门是开发商统一交付与样板间一致，现在交房了，贴了非交付标准，这不是骗人，是什么 "？

如今，业主维权的诉求很简单，要求开发商公开装修标准并按照当初销售承诺给业主的标准进行整改。

经过了本次维权，和开发商的几次斡旋后，李红说：" 我感觉维权也没用了，开发商根本没有要整改的态度，他们的一贯作风，不出效果图，合同里写的都是最低标准，就等着业主上当 "。

不到一年时间，近 500 户业主就从摇号走到了艰难维权的路上。不得不让人唏嘘。

近几年，房地产风云突变， 市场低迷。开发商选择牺牲购房人利益而到达降低成本的目的，导致了市场进一步恶化。

昔日 " 豪宅一哥 " 星河湾，如今沦落到要靠 " 降价降标 "，给更多企业敲响了警钟。

随着市场下行，企业的口碑和品质作为开发商赖以生存的关键。目前市场上这种价格大跌的项目比较多，怎么妥善处理好原来业主权益受损的问题，考验的是多方智慧。星河湾能否做出积极应对，给一期业主一个满意的答案，《额滴神》将持续关注。

来源 / 额滴神