在西安城里，土门如同小寨、钟楼、边家村一样，是个无人不知、无人不晓的地名。而在贾平凹的小说《土门》中，这里则被描绘成一个有着独特历史与文化底蕴的地方。远在唐朝，土门为开远门所在地，向东可直达春明门；唐蕃古道最兴盛时，每日都有无数商人赶着驼队，从这里西出长安，展开万里征途。只不过后来几经战乱，开远门荡然无存，只剩下了几块大土堆，于是，土门的名字才被叫开了。

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曾经的人气商圈

现实中的土门，地处高新区、沣东新城、经开区、大兴新区四个新区交汇地带，地理位置十分优越。早在 " 一五 " 时期，由于被规划为重点建设工业区，庆安厂、西安印钞厂、西安制药厂及西安机床厂等大中型企业相继在此建立。加上上世纪中叶，西北地区最宽、街景最靓的林荫大道——大庆路的建成，让处在这条路与沣惠北路交叉口的土门，顿然成了小商小贩的集散地，虽说那时候周围没什么高楼大厦，也没什么光鲜亮丽的购物中心，但宽阔路面上的交易人气却总是很旺，是西安西郊首屈一指的人气商圈。

然而，时过境迁，今天的土门早已无法同昔日相比，普普通通、平淡无奇不说，曾经的繁闹街景也悄然逝去。以至于今天很多人回想起千禧年时土门从早到晚的人流量，都恍如梦中。

" 那时候西安市最大的自行车交易市场就在这儿，啥车子都有，每天从早上到下午路边都是人 ……"，一位小区的退休师傅说。

实际上，除了自行车，服装、日用百货、食品等商品也很丰富。每天中午或下班时间，周边的厂区工人、小区居民都会让这里人流量大增。

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改造后 " 焕然一新 "，可人气没了

不过，随着时代的发展，土门却渐渐显露出与城市发展不相适应的一面。改造势在必行，可一改就是十多年，如同被打上了 " 休止符 "，远远落后于小寨等地的发展。

资料显示， 2013 年，土门改造方案高调提出，规划以开远门为核心，打造总面积约 400 万平方米的中央活力区。到 2019 年，富力拿下土门 " 四村 " 四个地块共 175.643 亩，土门四村改造正式启动。随着一期改造的启动，土门二期改造也悄然而至。根据 " 大庆智路规划建设方案 " 的规划，土门改造再次被寄予厚望。虽规划面积相比此前的中央活力区缩减明显，四至范围向东偏移呈现出带状开发形态，但改造以西电集团搬迁为契机，完善后将突出智慧布局、智慧产业、智慧城市建设，倒是很令人期待。改造令土门新华批发市场、庆安建材市场及昆明路建材市场等相继关闭或面临拆迁，曾经的老旧建筑和脏乱差的城中村也逐渐被整洁的街道、现代化的高楼大厦以及完善的基础设施取而代之。特别是新建商业写字楼和住宅小区的拔地而起，极大提升了土门的城市形象。

但焕然一新后的土门，人气却降了下来，商圈发展也陷入平淡。

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硬件提升，还能重拾商业繁荣吗？

套用托尔斯泰的一句话 " 幸福的家庭都相似 , 不幸的家庭各有各的不幸 "。许多商圈的衰落也大体类此，土门也概莫能外。

由于商业项目分散，未能形成集聚效应，改造后的土门商圈显然已无法吸引足够的客流。个别商业项目因波折不断，也给商圈整体带来了不小影响。以集乐里为例，这个原本备受期待的项目一直命运多舛。2012 年，街心花园因改造被拆，可投资数亿元的假日广场项目却几经波折未能瓜熟落地，后项目更名为集乐里，却又因资金问题让开业时间一再延迟。2023 年 9 月，这里虽迎来了第一批商户，但最终因人气惨淡，令不少商家撤店关门。到了去年，该项目再次被更名，然而重整前景仍不明朗。

除此之外，土门区域的产业与人口结构变化，也大大削减了这里的商业氛围。土门曾以工业为主，但随着老工业企业的搬迁或改造，新的产业对消费带动作用尚未充分显现，且周边人口结构所呈现的消费能力和消费需求相对有限，故难以支撑大规模商业的快速发展。

尤其与二三十年前相比，商圈内的业态单一，同质化竞争严重，缺乏特色与差异化。许多商场和店铺经营的商品和服务类似，无法满足消费者多样化的需求，难以激发消费者的购买欲望。而当今的消费者，不再仅仅满足于购物，更注重消费过程中的体验。可土门商圈内的商业项目，依然固着于传统，加上部分设施陈旧、购物环境不佳、缺乏人性化服务，以及公共交通不够便捷、停车困难等问题，也令消费者对前来消费望而却步。同时，电商平台的普及、社区商业的崛起，新兴商业地标不断涌现，均让消费者有了更多选择，使土门商圈的消费人群被进一步分流。

尽管土门在商业发展方面仍面临诸多挑战，但整个商圈的改造，在城市面貌提升上，已毋容置疑取得了显著成果。倘假以时日，在商业定位、运营模式、品牌引进等方面不断探索和创新，打造具有特色的商业街区，吸引不同层次的消费者，同时大力提升消费体验，改善购物环境，加强交通等基础设施建设，这里依然拥有无限潜力。

来源 / 东市西市