之前听说过其它一些城市有的房子由于价格跌幅过大，导致房子现值还没有贷款余额高，出现了业主无奈 " 免费送房 " 的传说。

没想到，这样的现象在西安也是存在的，并且肯定不是个案。

2021 年高位买房的很多购房者，如今正在面临血亏！

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3 万多买入，如今 1 万 7

昨天在小红薯上刷到一个帖子。

大致情况是这样的：购房者 2021 年的时候以 3 万多的单价买了中海凯旋门一套 105㎡的房子，总价 300 多万元，首付 100 万元，贷款 200 多万元，月供 12000 元。没想到，随后房价持续下跌，跌到了 17000 元 /㎡左右，如今这套房子只值 180 多万。

这意味着，这套房子很有可能已经市值低于贷款余额，100 多万的首付、4 年的月供打水漂，现在把这套房子卖了顶多够还银行贷款余额。

我查了一下，这个事情应该属实。

中海凯旋门在曲江二期，规划的是高层、小高层，总户数超过 4000 户，2017 年年底交付的。

2021 年的时候，是这个小区二手房价格最高点，成交价在 3 万元 /㎡左右的房源不在少数，有小高层房源的成交单价甚至超过 3.5 万元 /㎡。

但 2022 年开始，其二手房价格就一路下跌。今年 2 月份成交的 10 套房源中，有 6 套在 2 万元 /㎡以下，其中有 3 套在 1.8 万元 /㎡以下。今年 1 月份，该小区小高层低楼层甚至有房源成交价 15650 元 /㎡！

目前小区整体情况是，高层成交价基本在 1.8 万元 /㎡左右，小高层在 2.2 万元 /㎡左右。

实际上，不仅能是中海凯旋门，周边小区二手房价格在这两年均出现了大幅回调。

曲江二期，应该是这两年西安二手房价回调最大的区域之一。

站在今天来看，2021 年的时候这个区域二手房价被炒到高点，是一个很微妙的时间点。

在这一年的年初，与曲江二期紧邻的西康高速东侧拍了一块地，116.892 亩住宅用地，容积率 2.0，当时有 15 家大牌房企参与了竞拍，最终以 " 总地价 21.5 亿元 + 无偿移交基础教育设施建设面积 16.8 万平方米 " 成交，土地单价 1839 万元 / 亩，可售楼面地价 24325 元 /㎡，溢价率 48.56%。

加上公租房配建费用、无偿移交基础教育设施建设面积成本的话，该地块实际楼面地价在 2.5 万元 /㎡左右！

这块地不但成为西安 " 地王 "、陕西 " 地王 "，甚至被称为西北 " 地王 "！

当旁边的楼面地价已经拍到 2 万多的时候，可以想象大家对于曲江二期房价的预期。

正是在这种背景之下，整个曲江二期的二手房价格开始了集体膨胀。中海凯旋门的二手房价格从 2020 年的 2 万 2、3，上涨到了 2021 年的 3 万元 /㎡左右。

当老业主赚的盆满钵满套现离场的时候，一批真正的刚需高位接盘后冲了进去。

但没想到，4 年时间过去，" 地王 " 还没有开发，区域内的二手房价则一路回调。2 万出头的价格就可以买到旁边更好产品的保利天珺，旁边的碧桂园云顶也刚刚将新房价格砸到了 1 万 5 左右。

中海凯旋门目前二手房挂牌量为 224 套（不含车位），过去 90 天二手房成交量为 15 套，月均 5 套，目前去化周期需要将近 45 个月，二手房市场的去化压力也是比较高的。

旁边的金辉世界城（A 区、B 区、C 区、D 区、I 区）目前二手房挂牌量为 432 套（不含车位），近 90 天的成交量为 30 套，月均 10 套，去化周期需要超过 43 个月。

去化周期需要超 40 个月，已经是曲江二期大部分小区的二手房市场现状。

而这个数字，只是外网显示的挂牌量，实际上的挂牌量肯定会更高，去化周期更长。

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不只是曲江二期的二手房

实际上，这几年在西安买房子血亏的，不只是 2021 年高点时买了曲江二期二手房的那一批购房者。

在 2020 年、2021 年高点时买了新房的购房者，现在也是大幅亏损。

自媒体时代，流行大 V 代购房者团购买房子，特别是很多外地购房者来西安买房子，由于不了解西安，因此选择参与一些大 V 的团购，大 V 指哪里就买哪里。

回过头来看某大 V 带领购房者团购投资的一些楼盘，空港某盘 1 万 4 买入，如今同区域更好品质的项目卖 9000 元 /㎡；西咸能金区某项目 18000-20000 元 /㎡买入，如今 9100 元 /㎡；高新 CID 某盘 "2.5 万 +" 买入，如今旁边品质更好的项目 2 万 1、2……

所以，大家买房子，不要盲目信任所谓的大 V、所谓的 " 老师 "。在这个人人都是自媒体的时代，举起手机，会说话、会敲字，大家都是大 V~

上周五，胡润研究院发布了一份《2025 胡润至尚优品—中国高净值人群品质生活报告》。

从高净值人群在未来 1 年投资倾向来看，将增加的投资包括黄金、A 股、基金、保险等，将减少的投资排在第一位的是房产（含住宅、商铺）、第二位的是美股。

这代表了有钱人的投资倾向和趋势。

有钱人都在减少投资，我们普通老百姓还要冲吗？

投资买房的那个时代已经过去，房子正在回归到居住属性、使用属性本身。此时，大家的置业逻辑也就需要发生变化。

这种变化，要从此前的买预期转变为买确定性，再多的概念性规划都不如眼见为实更安全；从此前的豪赌学区房到关注综合性价比，" 名校 +" 会成为大部分项目的标配。

房价适度的下跌会让市场回归理性，但过度的下跌不但会影响到地产行业本身、上下游产业，并且让老百姓的资产得到大幅缩水，是我们不愿意看到的。特别是在本身就收入难度较大的这两年，对于背负月供的工薪阶层来讲，遇到自己的房子价值大幅缩水，更是欲哭无泪。

楼市，也该到了企稳的时候了。

来源 / 地产房剑