在房地产行业深度调整的背景下，物管行业正经历从 " 规模红利 " 向 " 效率红利 " 转型。在此背景下，物管股的估值逻辑由过往以规模 " 马首是瞻 "，锚定到物企综合经营质素，基于此，中小物企具备了价值重估的机遇。

港股市场上，康桥悦生活作为物管 " 独立 " 样本，展现出良好的价值成长机遇，不妨透过公司近期公布的财报来看其经营亮点所在。

1 · 财务基础扎实，盈利增长稳健

近期，康桥悦生活 ( 02205.HK ) 交出了一份稳中有进的年度成绩单。财报数据显示，2024 年公司实现收入约 9.61 亿元人民币，同比增加 2.9%；净利润约 0.69 亿元，同比增长 30.8%；归母净利润约 0.48 亿元，同比增长 25.8%。

从行业情况来看，根据此前相关统计，共计 20 家物企发布了 2024 年业绩预告或年报，总体来看录得利润下滑、由盈转亏或持续亏损的企业占到七成。

由此不难看出，康桥悦生活的业绩在行业中可谓独树一帜。

透过财报细节可以看到，公司持续夯实财务状况，实现了有质量的增长。

从四大业务板块情况来看，2024 年，公司物业管理服务收入约为 6.81 亿元，占总收入 70.9%，同比增长 14.7%；非业主增值服务收入为 8640.2 万元，占总收入 9%；社区增值服务收入 1.13 亿元，占总收入 11.8%；城市服务收入占比 7969.0 万，占总收入 8.3%，同比增长 22.7%。

可以看到，公司收入结构中城市服务收入占比有所增加，其他业务板块占比均有不同程度的调整，整体结构得到优化，特别是与地产开发关联较大的非业主增值服务，占比出现较明显的下降。

( 图片来源：公司财报 )

从毛利率方面来看，2024 年公司毛利率为 22.5%，尽管与 2023 年相比虽有小幅下降，但仍保持在较为稳定的水平，显示出公司在成本控制和盈利方面具有一定的稳定性。

从公司销售及营销开支、行政开支来看，均出现较明显的下降，其中销售及营销开支下降约 28.2%，行政开支下降 15.4%。

2 · " 独立性 + 多元业态 + 区域深耕 " 的三重驱动

结合行业发展趋势以及公司自身的经营状况，不难看到当下的康桥悦生活有三大价值驱动力。

其一，独立性。

当前，传统依赖关联房企输血的发展模式难以为继，行业竞争焦点转向市场化外拓能力与多元化业务布局。

前者来看，可以发现，近年来物企的独立性也在不断提升。

根据此前数据来看，截止 2024 年上半年，上市物业企业来自第三方管理面积占比 53.76%，较 2023 年全年上升 0.39 个百分点。

( 数据来源：上市公司中报、年报，中指研究院整理 )

对比之下，康桥悦生活 2024 年的年报显示，其来自第三方管理面积占比达到了 78.6%。与此同时，截至 2024 年底，康桥悦生活来自第三方的合约面积占比 82.0%，远超行业均值。此外，在管面积中，非住宅物业中来自第三方的占比更是达到了 99.2%。与此同时，上市以来，其关联方收入占比从 2021 年的 32.7% 降至 2024 年的 1.5%。

可见，公司在实现独立发展上取得了显著的成果，这也侧面印证了公司的服务受到了市场的认可，品牌力突出。与此同时，其独立性的不断增强也为其带来了更广阔的市场空间，使其能够在复杂多变的市场环境中保持灵活应对。

其二，多元业态拓展。

康桥悦生活的业务涵盖多种物业类型，包括住宅物业、非住宅物业 ( 如商业、 办公楼、产业园、医院等其他公共基建类 ) 及提供城市服务 ( 如轨道交通卫生和城市环卫等其他服务 ) 。

以城市服务来看，公司城市服务收入从 2022 年的 2650 万元增至 2024 年的 7970 万元，年复合增速 73.4%，成为增速最快的业务线。目前该业务整体毛利率仍然不高，考虑到仍然处在前期阶段，后续伴随规模效应提升以及品牌力的增强，仍然具备较大的提升空间，未来将有望贡献更多的利润增长。

( 数据来源：公司财报 )

康桥悦生活除了在业态上有多元化的布局，其也积极在城市布局上有所突破，在杭州、南京、青岛及无锡等城市相继中标多种类型的项目，进一步丰富了公司区域布局以及业务矩阵。

财报显示，截至 2024 年底，公司为国内 35 座城市提供物业管理服务、增值服务或城市服务，在管项目数量为 328 个，合约建筑面积约 7030 万平方米，同比增长 4.7%；在管建筑面积为约 4620 万平方米，同比增长 12.5%。

( 数据来源：公司财报 )

其三，区域深耕。

康桥悦生活坚持以 " 一三四五 " 战略为导向，发力商管及城服业态，深耕核心区域，成效显著。

除了扎根河南大本营，在河南处于领先地位，同时不断将这一优势向外拓展，在核心城市和区域的深耕能力不断得到强化，取得不俗的成果。

如江浙区域，其在南京市场实现快速的项目拓展，不到两年将服务项目从 0 增加至 10 余个，且全部为非住业态。公司相继获得包括南京赫贤学校、南京理工大学、南京牛首山项目群、南京栖霞古镇、南京仙林智谷产业园等多个标杆项目。

基于此，公司能够形成区域协同效应与业态服务标准化能力，有效提升客户黏性，后续凭借其在江浙等区域的高密度多业态布局，不仅能够避开住宅红海竞争，更受益于区域经济活跃度带来的商管等多元业态的需求释放。

3 · 短期受益业绩修复，长期价值锚定 " 独立化 + 专业化 + 科技化 "

在物业管理行业经历了一系列的结构性变革和业务调整的背景下，康桥悦生活凭借其卓越的第三方拓展能力，有望在行业洗牌中抢占更多份额，兑现业绩的稳步增长。

同时考虑到公司目前也在持续通过优化内部管理，不断推动提质增效，进一步降低了运营成本，为短期业绩修复提供了有力支持。

从长期来看，康桥悦生活的价值也将锚定在 " 独立化 + 专业化 + 科技化 " 三个层面。

首先，公司展现出强大的独立性，摆脱了地产关联方的依赖，这种高度的独立性不仅降低了经营风险，还提升了公司的财务透明度，有助于增强客户、投资者对公司的信任与认可，获得业务拓展以及资本市场估值提升的机会。

其次，公司凭借多元业态的布局，持续强化其专业化的服务能力，在当前行业不断聚焦品质服务的趋势下，有望为其带来市场溢价，增强其盈利能力，实现可持续发展。

特别是，公司在非住领域形成了差异化竞争，后续凭借深耕优势在 " 长三角服务网络 " 形成区域壁垒，亦有望兑现加速增长的机遇。

与此同时，公司在城市服务等领域的拓展，既响应了政策导向，也将获得政策层面的支持，通过精细化管理和技术创新，不断提升服务效率和质量，有望为市场拓展和盈利增长提供新动力。

最后，在科技方面，当前 AI 对千行百业的重构成为趋势，可以看到康桥悦生活也在不断加大科技投入，构建 " 业财一体化 " 数字科技支撑体系，提升服务效率和客户体验。此外，公司通过物联网、大数据、AI 等技术，将实现服务的智慧化、精细化管理，进一步提升客户体验和服务效率，并带来自身经营的提质增效。

财报亦提到，科技不仅是提升效率的工具，更是公司核心竞争力，将深化外输创收能力。这也意味着，后续凭借公司的科技能力，还将持续对外赋能，打造新的业绩增长曲线。

4 · 结语

在物管行业从 " 规模竞赛 " 转向 " 质量内功 " 的当下，康桥的独立样本为行业提供一条穿越周期的线索。

未来伴随行业将加速向专业化、品质化、数字化演进，依托公司构建的品质服务能力、区域深耕优势、多元业态布局以及科技内功，康桥悦生活也将形成可持续的 " 效率红利 "，不断推动规模与业绩增长，夯实财务健康，成为物管新时代的价值标杆。