乐居财经北京 徐迪 中海在昌平的首个 " 好房子 " 项目来了。

各种阳台、设备台全活儿；层高 3 米 +；架空层、邻里中心配齐。

拿地 1 个多月，中海朱辛庄 0029 住宅地块设计方案公示。

规划 6 栋 8-18F 住宅楼，共 342 户，住宅建面约 3.77 万㎡，户均建面 110㎡，刚需 / 首改户型为主。

300 多套在昌平属于小规模社区了，低总价叠加新规产品，能否再现隔壁大华启宸府的日光盛景？

项目占地 1.61 公顷，总建面 6.04 万㎡，其中地上建面 4.22 万㎡，地上计容建面 4.03 万㎡。容积率 2.5，限高 80 米。

面积段 100-130㎡，主力建面 105㎡。

1#-3# 楼为 18F 小高层，1、2# 楼户型建面约 105㎡，共 144 套；

3# 楼王栋，顶配 130㎡户型，共 70 套，东侧单元首层架空。

这是好房子新规发布后，昌平首个有架空层的新盘，也是继龙湖观萃之后，昌平第二个架空层项目。

4#-6# 为 8-11F 洋房，4、5# 楼户型建面约 110㎡，共 80 套；6# 楼三个单元共 48 户，为 100㎡左右入门户型，端户建面不到 100㎡。

室内扩容空间方面，南向有开敞阳台 + 飘窗，南侧 6# 楼端户有转角飘窗 + 侧边设备平台；

除南向阳台外，另有一处挑空平台；均可封闭为室内空间。

北向有设备平台，面积不大，为结构外建筑，不可封闭。

小区配建公共服务设施配套，建面超 2600㎡：

东侧大门进来是物业服务用房 + 邻里中心；

北侧有两栋沿街商业服务楼，共两层，建面超 1000㎡；

东南角有一栋社区养老服务驿站，建面在 350㎡左右。

昌平区朱辛庄二期 0029 地块由中海发展 + 未来科学城联合体 2 月 18 日摘得，宗地总价 12.8 亿元，住宅地块楼面价约 3.18 万元 /㎡。

在上月底中国海外发展的年度业绩会上，董事局主席颜建国表示，" 中海好房子 " 将成为公司面向房地产下半场的核心竞争力之一。今年，公司将在北京、上海等城市落地一批 " 中海好房子 "，在限价放开的形势下，将有机会通过打造 " 中海好房子 "， 实现更大的价值创造。

在朝阳和丰台，中海已打造了多个 " 好房子 " 新规产品，规划有架空层、开敞阳台 + 花池、3.6 米层高等设计，本次朱辛庄项目是在昌平的首次尝试。

除住宅地块外，朱辛庄项目还打包了一幅体育用地，为回龙观国际信息产业基地二期 0041 地块，日前也已发布设计方案。

用地面积 1.88 万㎡，建筑规模 1.45 万㎡，其中地上建筑规模 1.1 万㎡，建筑高度 21.95 米，容积率 0.6。

主体建筑体育中心为两栋连体建筑，拟打造高品质体育场馆设施，包括游泳池、篮球馆、羽毛球馆、乒乓球馆、健身房及室外网球场等，全面满足多元化运动需求。

同时场馆设计兼顾多功能性，可灵活用于举办小型发布会、展览、年会等活动，有效提升空间利用率。

0029 地块距离朱辛庄站不到 500 米，真正的临铁盘，可承接海淀大厂外溢需求。朱辛庄是昌平线和 8 号线换乘站，两站地到西二旗，乘坐 8 号线可直达城中心，无需换乘。

此外，地块交通评估的审查意见中也提到，项目地处北部拥堵地区，区域现状路网不完善，主要进城通道拥堵严重，而街区新增建筑规模较大，区域的开发建设将进一步加剧该地区交通压力。

应落实轨道既有线网优化提升行动计划，提高区域交通供给水平，实现与回天地区、昌平新城和海淀山后地区的直接联系，缓解道路交通压力。

1、尽快稳定 S15 快线在区域内的规划方案，预留实施和接驳用地条件。

2、朱辛庄站轨道微中心应进一步强化功能聚集，细化设计方案，优化交通组织，预留慢行及公共活动空间用地条件，构建立体车行及人行交通体系。

同时加快实施区域周边回沙路、镇辽门路等南北向通道，缓解京藏高速公路等主要进城通道的交通压力。

项目周边商业配套丰富，东侧一路之隔是万达广场和住总万科天地，向西 2 公里还有永旺商城和在建中的超级合生汇；医疗方面有积水潭医院等多家三甲医院；教育方面，有北京 101 学校未来科学城校区。

此外还有大量优质产业集群，包括小米产业园、北京国际信息产业基地等，已入驻小米、福田汽车、华电光大、三一众力、扬子江制药等。

周边主要新盘有大华启宸府、越秀星樾和中海寰宇未来。

大华启宸府（宸华园）2023 年 9 月 26 日首开，共 338 套，主力 90-117 平米三居，目前已售罄，成交均价 6.2 万元 / 平。

越秀星樾（颐樾嘉苑）规划 952 套住宅，其中 468 套期房于 2023 年 4 月 26 日首开，主力 72-109 平米两居三居，开盘当天售罄，成交均价 6.2 万 / 平；

2024 年 12 月以及今年 2 月底，320 套现房取证，面积段 92-127 平米三居四居。目前总计网签 656 套，已取证房源去化超八成。

中海寰宇未来（光元里）2024 年 3 月 30 日首开，共 932 套，主力 97-145 平米三居四居，目前网签 645 套，去化率 69%，成交均价 6.2 万元 / 平。

朱辛庄 0029 地块入市后，对越秀星樾现房部分和中海寰宇未来剩余三成房源的去化或将形成压力。

位置上，朱辛庄 0029 地块比这两个项目更靠近地铁，并且随着新建项目的陆续交付，0029 地块周边的配套也更加完善，整体来看更为优质。

相关公司：中国海外发展 hk00688, 湖南中海控股