北京进深 徐迪 拿地 16 个月，取证 1 个多月后，北京城建位于房山的新盘颐知筑终于开盘了。

赶上了五一黄金周，颐知筑很有底气地发出销售喜报：首开热销 162 套。

约为本批次取证房源的四分之一。

项目营销策略简单有效：降价跑量。

截至 5 月 6 日，已有15 套网签转化，成交均价 29887.86 元 /㎡，约为指导价的 66 折！

开盘优惠力度相当到位了。

2024 年 1 月 4 日，北京城建 22.8 亿元的底价摘得房山区拱辰街道 FS00-0110-0018、0028、0035 地块，楼面价 1.7 万元 /㎡，销售指导价 4.5 万元㎡。

项目开发主体为北京城建瑞泰投资发展有限公司，注册资本 1 亿元，为市属国企北京城建集团的间接全资子公司，法人兼董事长为杨娜，项目总经理为宋春刚。

杨娜还是北京城建集团开发公司副总经理，去年 9 月份接任颐知筑项目公司董事长，也就在这前后，颐知筑公示了规划设计方案。

3 月 25 日，颐知筑西区 0035 地块的 19 栋楼共 634 套住宅取得预售许可证。

地块建筑规模 13.82 万㎡，包括 2 幅住宅地块及 1 个幼儿园地块，拟建设 34 栋 5-8F 洋房，1206 套房源。

其中，东区 0028 地块容积率 1.6，规划 15 栋 6-8F 洋房，共 572 户；

已取得预售许可证的西区 0035 地块，容积率 1.5，规划 19 栋 5-8 层洋房，共 634 户，产权得房率在 81%-86% 区间。

0018 地块为幼儿园，地块出让文件上这块地在项目东北角，而在项目设计方案上，幼儿园被放到了东南角。

这个调整更有利于楼栋排布，同时幼儿园在位置上与住区之间也更加独立，互不干扰。

此外，项目东边配置了社区综合服务设施，西北部规划有一块商业金服用地。

拿地虽早，但颐知筑设计方案报规的时间并不早，却拿出一套堪称 " 中规中矩 " 的产品，没有阳台，飘窗尺度也略显局促。

以主力 102㎡三室两卫户型图为例，套内面积将近 84㎡，产权得房率约 82%。

面宽 9.5 米，进深 10.2 米，格局方正，南北通透。

客餐厨一体，南向三开间，通面宽飘窗，赠送面积 4.75㎡；

北向无飘窗，有一个 3㎡左右的设备平台，面积全赠送。

加上扩容面积，实际使用率将近 90%。

颐知筑的整体户型与和知筑基本相同。

1、颐知筑 96 户型 VS 和知筑 92 户型：

都是细长条状。进门正对 u 型厨房；从玄关到餐厅的过道面积被浪费；主卧卫生间是暗卫；北向设置了两个面积不大的次卧，共用一间分段式明卫。

和知筑 92 平三居户型得房率超 80%，南向飘窗 3.75㎡（0.5*7.5㎡），侧边飘窗共计 6.325㎡（12.65*0.5㎡），再加上设备平台目测也有 2㎡。

2、颐知筑 116 户型 VS 和知筑 112 户型

颐知筑 128 户型 VS 和知筑 127 户型

颐知筑 143 户型 VS 和知筑 144 户型

甚至户型解析文字都照搬了过来，两两捉对可以玩 " 找不同 " 游戏。

都是三面宽，主卧有转角飘窗，餐厅位于正中央，入户玄关柜，独立家政间等。

和知筑多了一组侧边飘窗，导致两个卫生间布置稍有不同；此外家政间规有区别；和知筑北边一个卧室展示为为书房样式。

除此之外，就只有尺寸上的差异。

两个项目设计公司用的是同一家，倒也不会引发版权纠纷问题。

问题是购房者会怎么选？

指导价相同，户型一样，配套差不多，一个离地铁近，一个离火车站近。

所以，颐知筑迟迟不入市，并非报规卡壳、方案有变之类，而是它根本无意与和知筑正面较量。

就算没有和知筑，房山板块的竞争也异常激烈，仅在颐知筑方圆 3 公里内，在售新盘就有华润京熙润府、京华国贤府、以及刚开盘的建工璟贤瑞庭。

颐知筑如何杀出来，操盘团队思考的时间，也是够久了。

附：颐知筑全套户型图

相关公司：北京城建 sh600266