业主可以自己确定小区物业收费标准了。

5 月 27 日，《每日经济新闻》记者从知情人士处获悉，日前，重庆南岸区南坪镇人民政府发布了《万科金域学府翰林小区临时业主大会通知》。根据通知，万科金域学府翰林将于近期召开业主大会，重新签订物业服务合同，并引入 " 弹性定价 " 模式，将物业服务选择和定价权交给业主。

这也是重庆首个由业主自选服务进行定价的小区。

受访者供图

业主自选物业服务

公开资料显示，重庆万科金域学府翰林小区占地近 300 亩，总体量达到约 85.57 万平方米，分为翰林和翰江两个组团，其中仅翰林组团总户数便超过 9000 户，居住人口超两万人，由成都万科物业重庆分公司提供物业服务。

" 此次重新签订合同，是由于原来的物业服务合同已经到期。" 一知情人士告诉每经记者，业主对此前收费等问题存在疑虑，但小区目前尚未成立业委会，因此由南坪街道办牵头搭建沟通平台，组织物业企业、业主筹备组共同协商。

根据每经记者获得的文件，新物业合同的具体收费标准为：高层 2.28 元 / 平方米 · 月、洋房 2.58 元 / 平方米 · 月、公寓 2.62 元 / 平方米 · 月、商业 5.2 元 / 平方米 · 月、幼儿园 1 元 / 平方米 · 月、车位费 80 元 / 月 · 个，合同周期 5 年。

而在此前，高层收费为 3 元 / 平方米 · 月、洋房 3.8 元 / 平方米 · 月、公寓 4 元 / 平方米 · 月、商业 9 元 / 平方米 · 月、车位费 80 元 / 月 · 个。

" 这是采用‘弹性定价’模式综合进行定价的结果。" 一位接近该项目的知情人士表示，通过引入这一模式，企业提供多种服务事项以及对应的服务价格供业主选择，由业主代表根据日常需求选择新的定价标准，实现质价相符。

据悉，2024 年底，万科物业提出 " 弹性定价 "，根据 95 个服务空间和 1530 个作业对象梳理了 158 项必选服务，确保社区基本运营安全和秩序，这是服务的 " 底线 "；另有 350 项自选服务，由业主按需共同选择服务事项和频次，这决定了物业费的 " 高线 "。

每经记者在金域学府翰林的新物业合同附件中看到，" 业主自选服务清单 " 里详细列明了具体的业务类别、作业对象和分类，以及作业频次。仅以大堂清洁业务为例，清单对大堂的地面、玻璃、墙面、灯具、沙发等每个具体作业对象都进行了分类，并规定了作业频次。

至于小区公区收益收入部分，新合同则规定，由物业服务企业扣除 20% 经营成本，其余 80% 归全体业主所有，不过小区的公共区域修缮等均从这 80% 收益中支出，修缮事项和金额需在小区前置公示，接受业主监督和答疑。

" ‘弹性定价’主要还是针对存量物业，在业委会招投标阶段，如业委会需要更换小区物业，想采取透明定价模式时，万科物业这种模式就比较好。" 中物智库高级研究员宋子谦在接受每经记者采访时表示，若业委会已想好采用包干制或酬金制，那这个 " 弹性定价 " 就不会有太大作用。而且如果小区没有业委会，也没办法实现 " 弹性定价 "。必选清单和可选清单只能让业委会选，而非单个业主选。

注：包干制是指由业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。

每经记者了解到，目前该小区 " 弹性定价 " 还处于公示阶段，待 6 月业主大会临时会议投票通过后才会正式执行。

能采取 " 弹性定价 " 的项目还很少

重庆万科金域学府翰林并非万科首个采取 " 弹性定价 " 的小区。

据上述据知情人士透露，自 2024 年推出 " 弹性定价 " 措施后，万科物业已在全国超 10 个小区落定，但这是首次有相关政府部门指导、参与。

值得注意的是，2024 年 6 月 1 日，重庆出台新修订的《重庆市物业服务收费管理办法》，规定了住宅前期物业服务收费实行政府指导价、超最高等级服务的住宅前期物业服务费单独核定等内容。此后，重庆多个小区要求根据该办法，对物业费进行调整。

根据《2024 年中国物业行业年度盘点报告》，2024 年以来，包括重庆、银川、青岛和武汉等城市上百个小区要求下调物业费，降幅在 20%～35%。有业内人士分析指出，若重庆万科金域学府翰林 " 弹性定价 " 模式最后通过，将标志着物业管理行业在构建 " 质价相符 " 服务体系方面迈出重要一步。

除了万科物业外，在 2024 年度业绩会上，碧桂园服务也提出，2025 年公司推出了菜单式服务方案，结合业主全居住场景的服务诉求，在基础服务空间场景以及生活场景等方面形成不同的配置选项，供业主按需选配。如在基础服务上，根据物业费单价水平以及城市区位，形成几档可以选配的方案等，在社区核心的居住空间场景，核心动线的设施配置、绿化等，形成相应的升级选配包。

《每日经济新闻》记者从多家物业公司了解到，目前已有物企在管理新楼盘时采取必选基础物业服务 + 可选增值服务的定价模式，但主要还是以包干制和酬金制为主。

" 所有的项目清单定价背后，肯定是有一系列数据支撑的。" 宋子谦表示，如同样的服务，基于其管理效率、服务经验、服务密度等优势，万科物业可能在当地给到的定价要比其他公司有优势。物业服务其实是一个以成本为核心的服务，只要内部成本算得清楚，就算是低价小区也能游刃有余。

" 目前头部物业企业基本都在做这件事，就是要把内部成本进行细化。" 宋子谦续称，站在物业渗透市场的角度看，能采取 " 弹性定价 " 的项目还很少。

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