在政务东板块，近日有两个楼盘将要首开，一是合肥唯二现房销售楼盘之一的红达天映，二是政务区一路之隔、姚公庙首个上市楼盘云缦璞舍，都是关注度很高的项目。

昨日红达天映领取了预售证，其 143 平小高层在 2.43 至 2.96 万左右，160 平大高层在 2.38 万到 2.9 万左右，180 平大高层在 2.54 至 3.1 万左右；

226 平大高层起步 2.6 万，基本在 2.9 至 3.26 万左右，最高总价备到 705 万，门槛价 347 万。（类毛坯交付，不含优惠，备案价格表见文章结尾）

合肥轨道云缦璞舍暂时还没有领证，放风价 XG9 号楼（138 平）总价 364-427W，折合单价 2.64 至 3.1 万；

Y6 号楼（168 平）总价 462-548W，折合单价 2.75 至 3.26 万；Y8 号楼（168 平）总价 488-557W，折合单价 2.9 万至 3.32 万。（新计容、精装交付）

单从价格看，两个楼盘相差不大，不过影响楼盘价值的因素是多方面的，相信有不少人也在对比这两个项目，我们一起从位置、交通、商业、学区、房企、容积率、产品、价格和物业等多个角度来对比看看，给大家一个参考。

一、位置和配套

红达天映：位置在南二环路与西递路交口，北侧为南二环路，东侧为绿地中心，南侧为绿地御徽和中小学，西侧为招商臻悦。

云缦璞舍：位置在金寨路与祁门路交口，北侧是配建商业、祁门路，西侧在建安置房云河湾，南侧是规划幼儿园用地和合肥城投 39/40 地块，西侧是待出让居住用地和金寨路。

具体来看看：

区域热度：区域价值每个人看法不一样，我们看市场热度。政务东板块因临政务而得名，楼盘与政务区核心配套距离、通达性是影响热度的因素之一，相比较与政务区一路之隔，祁门路直达天鹅湖的云缦璞舍占优。

商业配套：红达天映西侧出门就是是绿地中心，餐饮百货一应俱全。云缦璞舍代建商业项目定位为体育综合体，虽然隔壁云河湾配建一栋商业综合楼，但体量、业态丰富度上显然不如绿地中心。

所以，日常生活便利度上红达天映占优，云缦璞舍优势在运动健身和距离政务区配套更近，看你侧重哪方面。

学区：根据 2025 年学区划分，红达天映为屯溪路小学西递小学 + 四十八中教育集团西递中学，云缦璞舍为青年路小学锦城小学 + 四十八中教育集团西递中学，中学是一样的，小学没有明确的高低之分。

不过红达天映距离中小学都很近，云缦璞舍中学有一定距离。在不考虑挂学区的情况下，从接送上下学的便捷度上来看，红达天映占有优势。

环境：红达天映周边以住宅、商业、学校、街头游园为主，主要不利是北侧靠北二环高架桥，相邻楼栋会有一定噪音干扰。

参考之前踩盘隔壁招商臻悦，因为有隔音板，地面在最北侧有一些噪音，隔了一排楼后就基本没有，临高架楼栋开窗也会有影响。

云缦璞舍周边同样以住宅、商业、学校、街头游园为主，虽然有安置房，但四向均不临主干道，与红四方地块规划的河道绿地景观也很近，相比较云缦璞舍环境上还是占优的。

交通：红达天映和云缦璞舍周边都是主干道繁多，每个人的出行方向也不一，但云缦璞舍出门就到地铁口，综合更占优势。

二、房企和产品

房企：红达是来自六安房企，班长之前踩盘过同样来自六安的振兴、万兴多个交付楼盘，综合品质在同期楼盘中表现优异。红达虽然在合肥之前没有交付项目，但天映是现房销售，已经实景呈现，外立面更是颜值很高。

云缦璞舍由合肥轨道开发，合肥轨道前期交付楼盘主要是九联湖畔，受开发年代、地形限制比较大，也没太多参考价值，住宅开发经验不多，从住宅开发经验上看，红达更具优势。

容积率：红达天映容积率 2.5，规划 3 栋 25 层大高层、2 栋 17 层小高层，面积 143-225 平，共 256 套房源；

云缦璞舍容积率 1.6，规划以 11 层洋房为主，加上 2 栋 16 层小高层产品，户型为 138 平和 168 平，共 230 套房源。

相比较云缦璞舍容积率、居住密度明显低于红达天映，云缦璞舍占优。

▲红达天映外立面实景

品质：很多人已经去参观过红达天映，其大面积使用三玻两腔超白玻 + 蜂窝铝板的外立面，颜值非常高。公区、地库、架空层、绿化也都可圈可点，综合品质优异。

不少人评价红达天映 " 生不逢时 "，如果不是拿地后合肥取消限价、品质内卷加剧，以红达天映的超前规划，起码外立面方面在新房市难寻对手。可惜现在品质迭代、新计容实施，天映在其中就没那么突出了，得房率劣势也凸显。

具体产品细节就不说了，大家感兴趣可以实地去了解。云缦璞舍现在实景主要是大门，由于合肥轨道住宅开发经验不多，所以拿效果图来对比实景也不科学，在云缦璞舍没有实景的基础上，现房的红达天映占优。

不过云缦璞舍交付品质未必在合肥拔尖，但应该也不会差，有知名设计团队，又是合肥轨道开发的第一个品质楼盘，后面还有那么多地，这个项目肯定尽量做好。

根据项目发布信息显示，云缦璞舍大门、会所、公区、立面都用到了大量石材，装标也比较高。

▲云缦璞舍大门

物业：红达天映的物业是万科，云缦璞舍的物业是招商，都是老牌知名物业公司，难分高下。

户型：红达天映是老计容，云缦璞舍是新计容，在得房率、户型设计方面，云缦璞舍占优。

价格：前面已经放过价格，如果云缦璞舍最终备案价就是放风价，两者看似价格相差不大，但红达天映是类毛坯交付，云缦璞舍装修交付，红达天映是小高层 + 大高层，云缦璞舍是洋房为主，再折算实际使用面积，常规优惠幅度下，云缦璞舍明显占优。

▲云缦璞舍

▲红达天映

以这两个项目简单对比，红达天映的优势在于现房、所见即所得，一切都是确定的，综合品质也很优异。

云缦璞舍的优势在于地段市场热度高、低容积率、新计容、洋房为主、综合品质有保底，价格也明显占优。

如果侧重现房，红达天映是唯一选择。如果现房、期房均可，相比较云缦璞舍优势和性价比更多一些，不过云缦璞舍的 138 户型估计不太好买。

而红达天映 143 户型不临主干道，总价相对低一些，政务东又缺 143 户型，应该去化相对容易，主要压力在大户型。当然，也看红达最终优惠情况，天映的备案价明显超出市场预期，再给一个超出预期的优惠也说不定。

最后，纸面对比仅供参考，每个人情况、喜好不一，买房适合自己是最好的，政务东也不止这两个楼盘，还有伟星天元、意禾澄庐、四川邦泰璟和朗月等高品质楼盘，也有多个地块待上市和出让，大家可以多多实地看房，然后综合比较、选择。

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