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5 月底，国务院发布了一份重磅文件《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》。

文件明确提出的总目标是：

由常住地提供基本公共服务，逐步消除基本公共服务与户籍挂钩因素，促进未落户常住人口与户籍人口同等享有基本公共服务，有利于满足人民日益增长的美好生活需要，对提升城镇化质量、释放国内需求潜力、构建新发展格局具有重要意义。为推行常住地提供基本公共服务，促进基本公共服务均等化水平明显提升，有力支撑深入实施以人为本的新型城镇化战略。

我把这句话翻译一下，就是要推动常住人口与户籍人口同权。

文件中还有这样一句话值得大家关注：

随迁子女义务教育公办学位比例巩固提升，转学保障。对暂时无法保障义务教育阶段公办学位的随迁子女，常住地政府切实落实购买学位责任，减轻随迁子女家庭的教育支出负担。

以上信息都在释放同一个信号：

学区房危险了！

早在文件发布之前，头部城市就率先展开了动作。

4 月底，北京海淀公布了 2026 年义务教育入学政策，正式结束持续 10 年的六年一学位政策。

此前，北京的一套学区房若是 6 年内学位被占，那么孩子不能用这套房入学，只能换房或等解锁。

因为一套解锁的学区房不仅是一套房子，更代表了一个上名校的资格。

如今，6 年内学位被占的房子依旧能入学，尽管不能上对口校，但可以参加学区派位。

5 月初，南京教育局发布新政，鼓楼、玄武、秦淮、建邺四大主城区同步发布新的招生办法：

取消提前一年落户、取消学位年限锁定。

此前，买学区房要提前一年布局，入学后还得砸在手里几年等学位解锁。

现在，只要孩子顺利进校，这套房子就能立刻挂牌。一套房能在 6 年内供 6 个家庭的小孩上学。

南京新政发布后 72 小时，南京二手房单日挂牌量突破千套。

5 月 11 日单日挂牌量达 1099 套，创近 30 天新高。

树人、银城汇文等南京一梯队的学区 48 小时新增挂牌超 50 套，部分房源降价幅度达 10-20%。

市场一片狼藉。

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学区房的价格，还有一波降幅。

截取几个城市的今年与高峰期的学区房价格，每一个数据都显得触目惊心。

北京的小南庄社区是海淀西北三环苏州桥板块的老公房小区。

小南庄社区约 60 平的南向两居室，2021 年的成交价 802 万，单价 13.65 万；同户型在 2026 年 4 月的成交价是 450 万，单价 7.66 万 / 平，跌幅约 44%；

橡树湾一期对口海淀实验二小，126.93 平的南北通透三居室，在 2023 年 5 月的成交价是 1765 万，单价 13.9 万，同户型在 2026 年 4 月的成交价是 1041 万，单价 8.2 万 / 平，跌幅约 41%。

金隅翡丽一期以六层洋房和叠墅为主，对口清河四小，165.24 平的南北通透三居室，在 2023 年 3 月的成交价是 1450 万，同户型在 2026 年 4 月的成交价是 910 万，跌幅约 38%。

南京的佳和园新政后成交 10 来套，对口汇文学区。

佳和园在 5 月 17 日建面约 69.29㎡户型，成交总价 174.5 万，折合单价约 2.52 万 /㎡。2021 年 3 月，同户型的成交单价约 7.17 万 /㎡，跌幅约 65%。

西方巷对口钟英学区，35.92㎡二手房最新成交总价 135 万，成交单价约 3.76 万 /㎡。2021 年 1 月，该户型同楼层段成交单价约 7.66 万 /㎡，跌幅约 51%。

杭州的文鼎苑 2021 年 50-60㎡小户型成交单价曾经高达 12.8 万元 /㎡。2026 年，同类房源的成交价格已跌至 5.2 万元 /㎡左右，跌幅近 60%。

近 5 年来，北京的累计跌幅大约是 33%，南京累计跌幅约 42%，杭州累计跌幅 29.9%。

也就是说，过去几年里，大量学区房的跌幅超过大盘跌幅。

但你以为这就结束了？

根据链家统计的数据，南京西方巷小区近半年来的成交价格走势曲折。

2025 年 12 月之前，整体呈现下降趋势。

2026 年 1-3 月，成交价格被拉升回来。

2026 年 4 月，成交再度下降。

2026 年 5 月，成交均价环比上月下降 12.1%。

与此同时，南京整个市场二手房 5 月预计成交 10724 套，同比上涨 22%。能仁里、软件大道、大校场、光华路、新玄武等板块的二手房成交价小幅上涨。

整个大盘仍保持企稳甚至上扬的态势，而学区房却大幅跌了。

如此我们便能解释南京学区房近一年走势的内在逻辑——

2025 年 12 月之前，学区房随着大盘一直跌到低位。

2026 年 1-3 月，趁着小阳春的热风，学区房的成交价格被拉升回来。

2026 年 4-5 月，随着学区新政发布，学区房被踢出了房价企稳上涨的车道。

学区新政再度打破学区房价格的下限。

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今后，99% 的学区房是伪命题。

一直以来，我认为买学区房存在 " 赌的可能性 "。因为学区房和常规的商品房比起来，逻辑还是存在区别的——

常规的商品房在于难以改变的价值夯实。

从产品力而言，外立面的高级用料、大师级别的审美设计、科学的户型设计；从地段价值而言，地铁线路的便捷、商业综合体的浓度、产业的量级；这些要素都是几十年甚至百年不会轻易变更的。

而学区房的价值在于那一纸政策。

只要政策的出台限制了学位的流通，那么学区房立马就会变得稀有，进而价格高涨；只要政策变成如今的宽松模样，市场上的学区房供应立马增加，价格直接被打下来。

由此，市场上出现了两波人。

2021 年之前卖掉学区房的，不仅吃到房价上涨的红利，更吃到学区红利；

2021 年之后买入学区房的，则遭受了房价和学区价值双重暴击。

那么，还能去 " 赌 " 学区房未来的上涨溢价吗？

可能性很低。

我对此有两点判断：

1. 学区房的主力，那些中产的买房思路变了。

2026 年 1-4 月，全国 120㎡以上改善占 41%，四房占 31.3%，首次超过三房户型。各大一二线城市的大户型新房在整体的房地产市场中卖得最好。

同期，二手房的成交主力户型是 100 平以下的小户型。

改善买新房，刚需买二手。

有能力为学区房提供溢价的中产们，正在花钱改善自己的居住体验。

他们可能不会为学区房买单了。

2. 人口结构也正在发生变化。

以北京这座城市为例，北京出生人口高峰期是 2014 年 -2019 年，这批孩子在 2020 年 -2026 年上小学。最大的出生高峰是 2017 年，在 2023-2024 年上小学。

因此，幼升小历史最高峰已经过去了。

那么学区房如何重现荣光？

可能只有北京、上海放下包袱，开启无限制虹吸人口的模式才能做到。

THE END

来源：米宅（ID：MizhaiPlus） 

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