如何投，更重要。

先抛出我们的观点：

酒店核心经营指标正在复苏，今年第四季度大概率会实现正向增长。

好物业、便宜的物业正在变多，酒店项目正在成为回报确定性较高的投资项目之一。

具体原因，大家可以往下看。

头部酒店经营数据逐渐向好

我们关注酒店集团，不应该过分看重其营收和净利润的变化。

《酒管财经》认为，各个酒店集团在营收和净利润方面的变化，具有很强的迷惑性。因为其直营门店数量的变化、非主营业务的波动，都会引发相关数据出现变化。

对于酒店投资人来说，这些并不能反映整个市场的变化。对于投资人，关注核心经营数据，比营收和净利润更具价值。

◎华住集团方面：

今年第三季度，大陆酒店 RevPAR 为 256 元，同比 -0.1%；其中 OCC 同降 0.8 个百分点至 84.1%，ADR 同增 0.9% 至 304 元。

如果再看 Q2 数据，大陆 RevPAR 同比下降 3.8%，OCC 同比下降 1.6%，ADR 同比下降 1.9%。不难看出，Q3 下滑态势已经获得扭转。而根据该公司预测，等到 Q4，集团 RevPAR 同比持平或略增。

◎锦江酒店集团方面：

锦江酒店集团的核心经营指标的变动曲线与此类似。

2025 年 Q3：中国大陆境内有限服务型酒店 ADR 为 245.0 元 / 间，OCC 为 69.8%，对应 RevPAR 为 170.9 元。如果再看同比增速，三季度 RevPAR 同比 -1.99%，相较于二季度的 -5.0% 以及一季度的 -5.31% 持续收窄。

OCC 方面的表现也是遵循这一路径。大陆业务 Q3 有限服务型酒店平均入住率为 69.77%，同比下滑 3.59 的百分点。相较于二季度的 -3.7%，出现收窄。

ADR 方面更不用说，今年 Q3 为 245.01 元，同比增加 3.06 个百分点。而在今年 Q2，锦江酒店在这一维度的数据还下滑了 1.8%。

◎首旅酒店方面：

首旅酒店同样如此。

今年 Q3，全部酒店平均 RevPar 为 165 元，同比下滑 2.8%；而在今年 Q2，这一指标下滑 5.7%。OCC 在 Q3 为 68.9%，同比下滑 0.8%。而在 Q2，这一指标下滑幅度为 2.0%。ADR 在 Q3 为 259 元，同比下滑 2.0%；而在 Q2，这一指标下滑幅度为 2.8%。

◎亚朵酒店方面：

亚朵酒店的发展趋势同样类似。

今年 Q3，亚朵酒店 RevPar 为 371 元，同比下滑 2.2%；而在今年 Q2，这一指标下滑 4.3%；OCC 在 Q3 为 80.2%，同比下滑 0.1%；在今年 Q2，这一指标下滑 2.0%；ADR 在 Q3 为 447 元，同比下滑 1.9%；在今年 Q2，这一指标下滑 1.8%。

结合本土四大酒店集团数据可大致得出一个结论：

尽管三季度仍处下滑态势，但本土主流连锁品牌酒店的核心经营指标正处于下滑收窄以及止跌上扬的边缘。部分数据（如 ADR）已经呈现上升状态。

不过，除亚朵外的三大酒店集团客房总规模占我国住宿业客房的比例只有 12% 有余，并不能完整展示整个住宿行业的发展态势。

这里我们再参考一下 STR 的数据。

根据 STR 超 1.8 万家内地酒店的样本数据，2025 年 10 月中国酒店市场释放积极信号，平均房价成为推动收入改善的核心因素，10 月入住率同比减少 1.3%，平均房价增加 3.6%，RevPAR 同比增加 2.2%。截至 10 月末，全国酒店市场年累计 RevPAR 指数达到 96，与去年差距缩小至 4% 以内。

中国饭店协会最新发布的数据也呈现类似的观点。

2025 年 10 月，中国住宿业消费指数（HCI）为 106.3，环比 9 月增长 19.8%，呈现 V 字形强力复苏状态。指数结果达到 5 月以来的最高峰。

图源：中国住宿业消费指数

" 中国住宿业消费指数（HCI）" 由 " 平均房价指数 "、" 入住率指数 "、" 在线预订指数 "、" 酒店餐饮营收指数 " 和 " 信心指数 " 五个分项指数构成。

其中，在平均房价方面，10 月平均房价指数为 103.3，环比 9 月增长 10.7%。经济型、舒适型、高档型、豪华型酒店 10 月客房价格点数环比 9 月分别增长 10.4%、10.4%、11.6% 和 10.7%。

入住率方面，10 月入住率指数为 100.1，环比 9 月增长 9.5%；

在线预订指数方面，10 月在线预订指数为 102.8，环比 9 月微降 1.4%，但仍高于 100 基准线。10 月在线预订指数下降并非代表消费需求不足，而是大量住宿预订行为在 9 月提前释放所致。

信心指数方面，10 月住宿业信心指数为 100，环比 9 月增长 20%。10 月各项核心指标（入住率、房价、餐饮营收）出现明显增幅，从业者看到真实收益增长信心大幅改善。

所以，单纯从酒店行业的维度来看，整个市场没有完全恢复，但目光所及之处，我们已能看到市场正在变好。

外部因素更加友好

归根结底，酒店行业属于服务业，它与出行、经济活力密切相关。我们衡量酒店行业未来的发展，必须综合衡量其他相关因素。

先看整体经济增长。

2025 年 1 — 9 月份，社会消费品零售总额的累计值达到 365877 亿元，累计增速为 4.46%。

再具体到出行方面，国庆中秋假日 8 天，全国国内出游 8.88 亿人次，较 2024 年国庆节假日 7 天增加 1.23 亿人次；国内出游总花费 8090.06 亿元，较 2024 年国庆节假日 7 天增加 1081.89 亿元。

据商务部商务大数据监测，国庆中秋假期全国重点零售和餐饮企业销售额按可比口径同比增长 2.7%。10 月 1 日至 7 日，商务部重点监测的 78 个步行街（商圈）客流量、营业额同比分别增长 8.8% 和 6.0%。

所以说，酒店行业依赖的需求端的基本盘，一直存在且在逐渐向好。

从酒店投资的角度来看，影响投资回报周期的因素，除了收入之外，支出也是重要的考量目标。而对于酒店投资支出中，物业租金是重要的衡量因素。

尚美数智酒店集团创始人马英尧，在前两天举行的发布会上提到，要加码直营。其中核心原因就是目前的各城商圈租金水平较两年前下降超一半，已经来到了酒店回报率最好的阶段。

《酒管财经》专门检索了相关数据。据戴德梁行数据，截至 2025 年第三季度末，京沪两城甲级写字楼市场空置率水平轻微改善，较上季度分别减少 0.4 个百分点和 0.1 个百分点。而广深两城空置率水平仍未出现改善信号，两者全市空置率环比分别上升 0.9 个百分点及 1.2 个百分点。

图源：戴德梁行

另据观点指数监测，2025 年 1-9 月期间，重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉）累计平均租金单价为 2.73 元 / 平方米 / 天，较上年同期下滑 11.9%。

期间重点八城累计平均办公租金单价同比均出现不同程度的下滑，同比变动区间为 -21.2% 至 -3.2%。

这意味着，市场上有一大批优质的、低价的物业。综合来看，当下可能真是布局酒店投资的一个好机会。

哪类酒店更具投资前景？

对于未来的酒店投资，关注下沉市场、中高端酒店等都是老生常谈的话题。《酒管财经》认为，未来行业的一些小趋势值得大家关注。

更具性价比的经济型酒店，依然具有竞争力。

这类产品由原本的租金红利逐渐向品牌红利靠拢。投资人需要找到更具竞争力的连锁品牌。

另外，同样是经济型酒店，市场上已经逐渐分化成两类。一种是常规的经济型酒店产品，另一种则是逐渐向中端靠拢的经济型品牌。

《酒管财经》认为，对于酒店投资人来说，控制单房造价成本，可能比未来的高 RevPar 更靠谱。并不是所有的酒店品牌都是品牌，投资更应关注头部酒店集团的核心品牌或高成长势能品牌。

行业马太效应愈发明显，酒店品牌红利兑现期已经到来。未来的酒店竞争，一定是生态的竞争。连锁酒店品牌背靠的会员生态、供应链生态、门店运营等，都将影响未来的投资回报。

传统商务酒店已经过剩，旅居产品将更具竞争力，如果具备文化溢价属性更佳。

千岛湖洲际度假酒店 图源：洲际官网

这源于旅居人群扩容，以及用户对于在地化、生活方式的追求。此外，我国处于从经济上行向文化上行的转型期。任何具有文化属性的酒店品牌，将会获得更大溢价空间。如果这份文化属性又能跟在地化、旅居相契合，该类酒店产品将更具核心竞争力。

长短租逐渐模糊，灵活长住品牌将受追捧。传统短住酒店，都是在一个池子里捞鱼。而灵活长住酒店品牌，将在短住和长住两个市场寻找增量。但是，投资人在选择具体品牌时需要更加谨慎。

在全服务酒店投资中，更受年轻人欢迎的软品牌（非标）更具投资价值。

很多登味儿十足的传统品牌，投资回报周期正在被拉长。相反，在筹建、设计以及后续运营更加灵活的软品牌，反而能够更加灵活的应对市场。不过，这是建立在酒店业主团队同样足够专业的基础上。