作者 | 第一财经 孙梦凡

夜色铺开，低矮的老旧住宅人影罕见，而马路对面的写字楼依然灯火通明。

近日，记者在实地走访时发现，一些建成几十年之久的老旧小区，如今已成为城市里 " 寂静的孤岛 "。因房屋年久失修、设备老化，部分被评为危房的小区，不再是打工人下班后的港湾，他们大多被迫搬离，等待小区改造方案落地的那天。

在各地，这种情况并非孤例。随着我国城镇化快速推进，最早建成的那批房屋，已经接连进入 " 老年期 "。即便是建成 20 年左右的小区，也有居民反映楼房老旧、冬天寒冷、夏天漏水。这些 " 中老年房屋 "，成为当前城市更新的重要一环。

值得注意的是，不同于过往的 " 拆迁暴富 "，如今一种新的更新模式正悄然铺开——自主更新、原拆原建，即从 " 政府主导 " 转向 " 群众自主 "，把原有老旧房屋彻底拆除，原址重新修建一栋房屋，并大多由居民出资、政府补贴、多元筹集。

告别拆迁暴富、政府主导，当居民成为小区改造的主人，会面临哪些现实挑战？

老旧房屋问题接连涌现

要改造或重建一个老旧小区或住宅，并非一蹴而就的事情。

日前，有吉林省松原市居民反映称，百南小区已经有快 40 年历史，小区几年前就被第三方检测机构鉴定为 D 级危楼，居民每天过着 " 提心吊胆 " 的日子。前几年，有开发商把小区用铁皮板围起来、说是要改造，但后来也杳无音讯。

当地有关部门在领导留言板回复称，D 级危房改造是民生保障与城市安全治理的重要工作，需严格遵循 " 规划引领、资金到位、程序合规 " 政策原则，履行纳入年度计划、落实多渠道资金筹措、完成规划调整及征收补偿方案制定等流程，依规推进改造工作。

" 按照当前危房改造相关政策要求及项目推进实际情况，百南小区 D 级危房目前暂不具备改造实施条件。" 上述回复表示。

不仅是建成 40 年的老房子，一些相对 " 更年轻 " 的住宅，如今也进入故障频发期。

" 富家花园小区 2003 年竣工，距今已有 22 年、属于老旧小区，没有外墙保温，楼房老旧，冬天寒冷，夏天下雨漏水，且年龄大的老年人居住偏多。" 在承德也有居民反映相关情况。

对此承德市双桥区委办公室回复，按照住建部关于推进城市更新改造项目的工作部署，重点将 2000 年以前建成的城市老旧小区纳入城市更新改造范围，并鼓励居民自主参与更新。2000 年以后建成的小区，暂无集中组织改造的相关政策和计划。

" 目前，我区已对全区 2001 年～2010 年建成的 104 个城镇住宅小区进行摸底排查，为后续小区改造政策落地做好基础工作，待条件具备后及时组织申报。" 上述回复称。

目前，我国高龄住房主要分为几档：比如，使用寿命已超 50 年的房子；二是接近 50 年寿命的住房，如建于 1975 年左右的小区；三是 1980 年以来的住房，房龄普遍超过 30 年。截至 2024 年，我国房龄超 30 年的住房占比达 35%。

这些房龄较高的小区，可能出现墙体出现裂痕、楼体破损严重、外墙裸露等问题，根据鉴定情况可分为损坏房、严重损坏房和危险房。同时，房龄超 30 年的老旧住宅，普遍存在保温层失效、墙壁开裂渗水、管道锈蚀、电线老化等风险。

近日，记者在走访老旧小区时也发现，一些房龄较高的小区，已经与周边的城市环境格格不入。尤其是位于城市较核心地段，此前大多是企业或单位职工住房、如今产权较为多样混乱的小区，更是陷入亟需修缮或重建的阶段，但实操起来较为漫长。

告别 " 拆迁暴富 " 的叙事

过往，大多数居民面对老旧住宅，第一反应普遍是 " 会否拆迁 "，且不乏老旧小区因拆迁预期而走热的例子。但在现实中，部分项目因地块面积小、土地利用率提升空间低、重建利润微薄、难以吸引开发商等原因，传统的征收拆迁路子行不通。

而老旧住宅、危房改造又迫在眉睫，此时一种新的模式出现了——自主更新、原拆原建。

2025 年 3 月，住房和城乡建设部部长倪虹公开表示，2000 年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

8 月 28 日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》正式发布，首次将 " 自主更新 " 纳入中央层面的城市更新战略框架，明确提出 " 支持老旧住房自主更新、原拆原建 "。

地方层面，北京、上海、浙江、广东、湖北等地早已开启试点，并涌现了一批原拆原建典型案例。比如，北京桦皮厂胡同 8 号、朝阳区光华里（5、6 号楼）、丰台区马家堡 68 号院；上海的东安二村、彭浦新村；浙江的浙工新村、桃园小区等。

从各地实践看，能走通自主更新、原拆原建路子的，大多是单体规模较小的危房。

比如，北京三里河一区 28 号楼，是北京市西城区第二个 " 原拆原建 " 项目。该楼栋始建于 20 世纪 70 年代末，是典型的老旧住宅楼，共有 3 个单元 54 户居民。因为楼龄长、缺乏维护，楼内水管锈蚀漏水是常事，2023 年被纳入危旧楼改建范围。

广州市花都区集群街 2 号居民楼，始建于 1976 年、为 5 层混合结构。历经 48 年岁月洗礼，这栋居民楼外墙斑驳、砖体裸露、渗水裂缝等问题严重，被鉴定为 D 级（整栋）危房，并成为广东首个业主自筹、原拆原建的危房改造项目。

长沙市芙蓉区韭菜园小区 1 栋、2 栋房屋，始建于 1977 年，2022 年 7 月被评定为 D 级危房。项目 2025 年 4 月开工建设，改造方式为原址重建，总投资约 1324 万元，成为湖南省老旧住房 " 自主更新、原拆原建 " 改造的典型案例。

除了房龄、规模较为类似，目前推行原拆原建的项目，在出资模式上也有共性。

比如北京三里河一区 28 号楼，按照 " 谁出资、谁受益 " 原则，整体由政府出资约 40%、居民出资约 60%。长沙市芙蓉区韭菜园小区 1 栋、2 栋危房原址重建项目，通过 " 政府奖补 + 居民分期 + 企业参与 " 共担，设立资金监管专户，按建筑面积分摊建房款。

整体来讲，" 居民自筹资金 " 正成为自主更新、原拆原建的重要特征，同时政府及多元产权单位也会有一定参与，通过补贴或者出资的方式，协助项目整体推进。

这和过往居民等待政府动迁极为不同。上海易居房地产研究院常务副院长崔霁表示，这种新模式打破了 " 政府包办、开发商主导、居民被动接受 " 的格局，标志着城市更新正在告别 " 拆迁暴富 " 的单一叙事，向 " 共建共担、共享共赢 " 的方向探索。

面临哪些现实性挑战？

从政策层面看，各地正在为老旧住房自主更新、原拆原建铺平路子。

2025 年 8 月，广东省发布《关于推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（征求意见稿）》，明确可开展自主更新的老旧小区（含单栋住宅楼），需满足一些既定条件。比如，被鉴定危险等级为 B 级、C 级和 D 级，建筑结构影响居住安全及生活品质等。

厦门则规定，建筑年限满 40 年、结构差、功能不全且无维修价值的房屋，或已属危险构件、经危险性鉴定为 C 级或 D 级危房的，房屋所有权人可在符合规划前提下申请原地翻建。同时，改造方式灵活多样，支持单栋、多栋联合或整体改造。

而到了实操层面，居民的观念、意愿、出资能力等，是决定原拆原建能否推进的重要因素。记者了解到，现实中老旧小区居民会算 " 经济账 "，比如重建成本和预期增值空间、是花钱重建还是直接买房，此外还有危房居民在搏动迁机会，遑论自行出资重建。

针对北京市西城区 " 三里河一区 28 号楼 " 项目，西城区住建委相关人员也表示，原拆原建最难的是前期居民工作，每家每户的困难都不同，要站在居民角度想问题。所以，在改建前期，达成全楼居民 100% 同意的过程是最难的。

崔霁表示，自主更新项目的成功，关键在于让居民觉得 " 划算 "，愿意主动投入资金、时间参与改造。从经济维度来看，核心是资产增值与资金投入的平衡，更新后房屋资产价值的提升幅度，是否会显著高于其投入的自筹资金。

" 根据调研案例，当房屋增值幅度达到自筹资金的 1.5～2 倍时，居民的经济意愿会显著增强。" 崔霁表示。因此自主更新更容易在一线和强二线核心城区推广，这些城市土地资源稀缺，房屋价值高，居民有资产保值增值意愿、相对较高的资金能力。

再比如，北京市丰台区马家堡路 68 号院 2 号楼，该危旧楼房拆除重建试点项目交付后，居民将拿到房屋大产权，而此前直管公房居民只拥有承租权和使用权，按附近存量商品房房价计算，40 平方米房屋价值约为两三百万元，此类公房改造阻力也较低。

中指研究院研究总监吴建钦认为，原拆原建在部分三四线城市也有落地案例，核心还是要回归到项目条件、居民出资能力、规划条件、区域规划、新房价格预期等多个要素。此外，核心地段可能对规划限制更严格，在增容、增户方面限制性要求更多。

对此吴建钦建议，原拆原建可探索多种收益方式，进一步降低居民和政府的出资规模，包括在规划条件允许的情况下适当增加户数，通过销售这部分房源平衡前期投入；通过增加商业配套，给予相关投资主体一定年限的设施经营权来平衡前期投入。

" 预计未来仍以稳步推进、点状推进为主。" 吴建钦认为，老旧小区原拆原建的自主更新模式，目前现实难点仍然存在，大面积铺开需要多个因素形成一致性支持才具备可能性。

崔霁建议，可建立多元化的金融支持体系，构建 " 居民自筹 + 公积金支持 + 银行贷款 + 政府补贴 " 的多元化资金筹措机制。允许居民提取住房公积金用于自主更新，鼓励商业银行开发期限长、利率优惠的专项产品；政府可设立城市更新引导基金，对符合条件的项目给予贴息；探索 REITs、资产证券化等资本市场工具，为项目提供长期资金支持。