当几乎所有互联网公司都在围绕大模型及 AI" 超级入口 " 大张旗鼓地竞赛，其实 AI 在生活环境的应用也早已悄悄展开较量。

比如 AI 与建筑，微软的 AI 团队研发了一种手持的激光雷达扫描仪，这种设备能在半小时内完成对古建筑的毫米级建模，精度远超传统测绘；再比如 AI 与小区物业，AI 客服、AI 监控等技术应用越来越常见，机器人的火热，更让人们对智能化有了直观的感受：电梯有会自己按楼层的方盒子，室外区域白天能经常见到自动清扫机，室内的公共区域也逐渐由机器人打扫。

一位业内人士称，" 等到机器人量产，小区里配备机器人保洁、保安、楼栋管家将会是趋势 "。

科技感，现在不少小区或开发商都在极力以此为故事，包装自己，而这似乎也为他们把房子卖出去找到了一个新的竞争点。

这两日，国家统计局发布了 2025 年全国房地产市场基本情况。数据显示，2025 年，全国房地产开发投资 82788 亿元（按可比口径计算），比上年下降 17.2%；住宅投资 63514 亿元，下降 16.3%。如果看销售额排名，保利发展蝉联销冠，与中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国位居前五位，万科跌出前五。

根据中指研究院和亿翰智库发布的百强房企销售榜单（全口径销售额）显示，保利发展、绿城中国、中海地产的销售额分别为 2530 亿元、2519 亿元、2512 亿元，位列前三。

回看周期顶部的 2017 年，仅 12 月一个单月，万科全国销售金额就超过 600 亿元，年度销售金额几千亿对于头部房企更是家常便饭。如今，即使是头部房企，日子过得也是一年比一年差。

市场长期低迷，房企不得不积极自救，再次开始 " 花式卖房 "。比如 " 买一赠一 "，与以往 " 买一套房子，送一个车位 " 的套路不同，这次真的是 " 买房送房 "。2024 年 12 月，深圳福田区的京基宸悦府发布海报，如果客户按照住宅备案原价购入一套住宅，则可以额外获得一套约 45 平米的商务公寓，算下来要比使用折扣价单独购买一套住宅，便宜将近 30 万元。

更早之前，位于深圳龙华区的住宅项目富基云珑府，推出的是买一套云珑府房子，送东莞一套房子的部分首付或深圳大鹏区的一套统建楼。

买一赠一已经不是什么新鲜事，有的房企还 " 卷 " 到了天上。在南京某楼盘招商局中心推出了买房送私人飞机的活动，购房即送价值 20 万私人飞机大礼包，内容包含：飞行员执照；100 小时总飞行时长（每年 10 小时）以及私人飞机 5% 产权。

从 " 西瓜换房 "" 买房送猪肉 "" 买房免费乘地铁 " 到 " 买一赠一 "、买房送私人飞机礼包，甚至一些降价包退、无理由退房等权益，这些新奇的营销活动，目的都是为了把消费者吸引进来。而近期，" 未来感科技私宅 " 的概念突然流行起来，各个售楼处又开始在机器人卷了起来。

比如，进门有机器人引路回答问题、沙盘区有机器人负责讲解，小区公共区域则有清洁机器人负责打扫，有些售楼处还用机器人现场冲泡咖啡。某小区一位来看房的消费者称，售楼部的工作人员跟他说，将来的社区生活将会是全面科技化升级，" 像外卖送到门口这种，还只是基础性的 "。

在很多中高档小区，外卖送不上门，早已被诟病多时，机器人送外卖，对年轻人来讲无疑是一种重要的便利。而这背后的智能化与科技感，更加吸引他们。

很多房地产巨头从几年前就开始讲科技的故事，他们或许一开始就计划把这个当作卖点。

机器人走进物业，背后是物企及部分房企对这一赛道的加码。

2025 年，南都物业宣布完成了对一家名为境智具身智能科技（北京）有限公司的投资，该公司由清华大学计算机系、汽车系、电机系校友联合智元机器人创办。在此之前，南都物业已经先后完成投资多项机器人生态业务相关的股权投资，同时开展在业务方向的合作。

碧桂园服务更是这个赛道的 " 大玩家 "，而且与其他巨头不同，它走的是一条机器人自研的道路。去年，碧桂园服务加速其自主研发的 " 零号居民 " 清洁机器人规模化落地，截至 2025 年 10 月 20 日，这款机器人已在广州、北京、上海等地的 17 个项目中投入使用超 130 台。如果碧桂园服务的机器人在行业内能够推广，接近百万台的需求，就代表整个市场规模将达到千亿。

除碧桂园服务，万物云、绿城服务等背靠房地产巨头的物企几乎都在尝试追逐 AI 和机器人这个风口，而驱动他们做出一致选择的最直接理由就是降本增效。

根据克而瑞数据，在物企的成本中，人工成本占比通常在 70% 以上，且这几年人工成本还在持续上涨。引入一些更加实用的机器人，人力成本能够相对应地降低。在广州的盈禧花园，碧桂园服务已经试水 " 人机协同 " 模式，传统模式下，7 栋楼需要 7 名保洁员，而在 " 人机协同 " 模式下，同样的 7 栋楼，需 5 名保洁员、4 台机器人和 7 个工作站。

有中高端小区相关物业经理透露，一台物业机器人每月平均帮物业省 2 万 + 的经营成本。

在物业费下降、物业公司普遍业绩承压的环境下，机器人给整个物管行业带来了增长的想象力，相对地，当小区披上了智能化的 " 科技外衣 "，它们对购房者的吸引力也会增加。

对年轻消费群体而言，尤其如此。根据《2024 中国青年消费趋势报告》，当下年轻消费者在 " 懒人经济 " 与 " 颜值经济 " 的双重作用下，倾向将更多家居消费聚焦在全屋空间智能化。而且他们对智能化的需求已经不单纯局限在室内，还延展到了整个社区。换句话说，这种懒人经济的消费理念，也作用在他们对社区的选择上。

对于低迷的地产经济来讲，机器人无疑是一个兼具短期价值和长远价值的新故事，关键是，过去的房企们热衷于抢地、融资和盖楼，借助这个新故事，可以明显增加地产行业的科技含量。

不过，尽管这场由机器替代人工引发的变革充满想象力，可相比过去 " 高杠杆、高周转、高负债 " 的游戏，这条路反而可能更难走。

早在房地产进入周期性调整之前，很多房企巨头及旗下物业服务就已经开始为自己披上科技外衣，试图走出一条地产与科技结合的新路子。

有资料显示，物业百强企业保持对技术运用的投入力度，2018 年，20 余家百强企业智能化建设费用超千万，大部分企业对智能化的投入在 200-500 万元之间。其中碧桂园服务在机器人领域的投入尤为慷慨，并且选择了一条最难的自研之路。这一年，杨国强表示，碧桂园计划 5 年内在机器人领域投入至少 800 亿元。

过去一年，我们看到物业机器人的落地案例明显增加了不少，也展示出在降低成本、提高业主满意度等方面的效果。可是，这一发展的过程还是只能用 " 缓慢 " 来形容，无论是专业机器人公司与物企在物业领域的合作，还是房地产巨头自研的物业机器人，都尚且处在试水的阶段。

这也是为什么当前物业机器人覆盖率仍非常低下的原因，而我们也看到，引入这些物业机器人的大多是偏高档或豪宅档次的小区。

我们还可以将物业机器人与酒店机器人做一个简单的对比。

2023 年，酒店场景机器人服务智能体的全球市场规模已达 15 亿元人民币，相较于 2019 年的 7 亿元人民币，年复合增长率为 20.0％。作为领头羊的云迹科技，根据公开资料，已落地全球 3 万多家酒店，同时在线机器人数量单日峰值突破 36000 台，机器人智能体全年累计完成超过 5 亿次服务。

再看物业机器人，以碧桂园服务为例，截至 2025 年 10 月 20 日，其 " 零号居民 " 清洁机器人在广州、北京、上海等地的 17 个项目中投入使用超 130 台。即使按照碧桂园服务的计划，年内这一数字也仅仅是突破 1000 台。

据澎湃新闻报道，碧桂园服务称 " 零号居民 " 清洁机器人已经进入量产阶段，明年产量会提高至万台以上，但能不能实现这一目标，令人质疑。

如很多行业人士的判断，出售或出租几台产品、几套系统做小规模的示范性商务运营，在短时间内就能实现，但如果是大规模民用化、商用化，可能还需要很长时间。而且不管是卖机器人还是卖方案，物业机器人的商业化路径看似清晰，实则充满了挑战。

另外，机器人应用于物业管理的背后，还藏着一个沉重的社会话题，当机器人把真人挤下去，后者该何去何从？这个问题是否又会给物企的改革带来外部压力，值得深思。

当然在人工智能的时代 " 叙事 " 面前，谁也无法阻挡潮流，而作为业主的广大居民，可能也无法拒绝一个充满科技感的、智能化的未来式小区。