文｜卢卡

编辑｜张梦洁

春节后开工第二天，上海重磅发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，简称 " 新七条 "，涉及限购政策调减、公积金政策优化和房产税政策完善等 7 项内容。政策既涉及非沪籍和沪籍家庭，也包括从事城市基础服务的相关人员、多孩家庭等。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，" 新七条 " 体现了对各类住房需求的进一步支持，尤其包括职住平衡、宜居安居、刚需改善等需求维度。对于即将到来的小阳春关键时间点，相信叠加上海既有的各类宽松政策，其将促进各类购房需求的进一步释放。

非沪籍家庭 1 年社保可购全市住房

在降低购房门槛方面，政策明确，非沪籍家庭（含成年单身人士，下同）购置外环内住房，社保缴纳年限调整为 1 年。而此前购置外环内住房，需满足 3 年社保。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，在非沪籍家庭满足 1 年社保的情况下，政策前仅可认购外环外的住房，而现在则扩大至全市。非沪籍家庭购房的门槛进一步降低，等待成本下降。

严跃进表示，在非沪籍家庭满足 1 年社保的情况下，政策前仅可认购外环外的住房，而现在则扩大至全市。非沪籍家庭购房的门槛进一步降低，等待成本下降。

增加非沪籍家庭购房套数

此次 " 新七条 " 增加了可购房套数。政策明确，对于满 3 年社保的非沪籍家庭，允许在外环内增购 1 套住房。如此计算，对于满 3 年社保的非沪籍家庭，其在外环内可认购两套住房。

即调整前，满 3 年社保的非沪籍家庭可购 1 套外环内住房 +N 套外环外住房，调整后可购 2 套外环内住房 +N 套外环外住房。

居住证满 5 年亦有购房资格

政策调整前，对于从事城市基础服务、或企业总部设在外地的人员，其或因未在上海缴纳社保而无购房资格。

此次 " 新七条 " 立足支持此类在沪稳定居住群体购房需求导向，允许持有满五年的居住证即有购房资格。

换句话说，过去限购政策主要看社保缴纳年限，但新政下也可以和居住证年限挂钩。

公积金贷款最高额度从 160 万提高到 240 万

此次上海 " 新七条 " 将贷款最高额度从 160 万提高到 240 万。提高公积金贷款额度，除了享受更低的贷款利率，亦可降低首付款压力。

不过，需要说明，购房者最终的公积金贷款额度，要视其公积金账户余额等情况而定。

严跃进表示，若叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款的上浮政策，新政后上海公积金个人贷款最高额度可达 324 万元，为全国领先水平。

公积金贷款结清允许继续贷款

此次上海公积金贷款的条件进一步放宽，即落实 " 认房不认贷 "。

新政前，若公积金贷款次数满两次，后续购房将不予办理公积金贷款。新政后，只要无住房或仅有 1 套住房，且公积金已结清，则继续享有公积金贷款权利。

这使得更多住房置换家庭可获公积金贷款支持，促进改善型住房需求的释放。

多子女家庭二套房公积金贷款额度上浮 20%

此次多子女家庭公积金贷款政策的变化在于，此前已规定首套房贷款额度上浮 20%，新政后 " 额度上浮 20%" 的政策扩大至二套房。其充分体现对多子女家庭住房改善的支持。

满足唯一住房条件，置换阶段也不征收房产税

房产税政策方面，此次 " 新七条 " 对相关细节做了微调，尽可能优化了有关操作口径。

新政前，对于沪籍家庭子女而言，其成年后首次购置住房不征房产税，但置换阶段会涉及该税种。新政后，若置换后属于唯一住房，则不再征收房产税。这体现对改善型住房需求的支持。

" 新七条 " 将带动置换链条的顺畅

严跃进表示，在促进各子市场交易活跃的同时，" 新七条 " 也将促进各市场之间的循环健康发展，尤其是带动置换链条的顺畅。

举例来说，相比此前市区购房需 3 年社保的要求，当前非沪籍家庭仅需满足 1 年即可购房，即入市节奏有望加快。其若认购一套二手房，则将带动房东的房源挂牌出售和置换，并带动包括新房市场的去库存。

据此各市场之间将形成更为良性和互动的循环机制，有力促进房地产市场的平稳健康发展。