这已经个哲学问题了

所以也允许我笼统的回答一下吧

坊间一直有个数据信号，关于 2025 年 12 月上海楼市成交又破 2 万套，大概会站上 2.2 万套的数据

从目前的趋势来看确实如此

这是一个好事情

加上 11 月的 2.2 万套，上海已经连续两个月成交破两万

而且是在年底

这样的成绩可喜可贺

其实去年一整年的上海二手房数据都很好，月均成交能够达到 2 万套

这在大家意识中的淡市周期里这是一个了不起的结果

放眼全国，这是唯一

但是为什么很多人体感上感觉不到

核心逻辑在于

现在的主力成交不是我们身边的大多数

不知道各位有没有意识到

最近咱们手机里的中介兄弟很多的微信名都加了一个后缀（亲属过户代办）

包括不少门店门头都开始醒目的写着高品质的亲属过户代办只要 2000

上海的手拉手交易一直都存在，而且占比一直庞大，中介为什么突然看上了这个蛋糕

简单来说，也是迫于无奈

第一，各家中介为了做市占率

其他的二手房交易做不上去，用这个做点市占率提升下数据规模

第二，不少朋友过户完之后可能就是再买房，也是一次机会

第三，一个关键因素，用这种方式接触到真正的购房者

现在上海二手房成交的火热，背后的代价其实是二手套均总价在持续下滑

各位知道吗，目前市面上 50% 的购买力

是 200 万以下的需求

这个变化有多大

三年前市面上 50% 的购买力还是 300 万

楼市调整这几年，总价段直接下滑了 100 万

而上海 300 万以下的客户占比已经超过了 70%，这种变化非常的大

可以说大到惊人

低总价客群的购买力在这一年急速放大，从而支撑了楼市的绝对成交套数

这不是简单的房价下滑，而是刚需购买客群的本质性变化

现在的买房刚需不是我们常规眼中的年轻人、大学毕业生之类的

我一个中介朋友很直白的对我说

现在买一百多万房子的都是在上海很多年的务工人员

他们从来没想过，甚至没准备在上海买房

但是突然抬头一看

身边租的房子只要一百多万，大家凑一凑首付现在完全可以，月供和租金都差不多了

这件现象的发现，推动他们决定买房

他们买哪里

很简单，买市中心的老破小

第一，对他们来说买房就是绝对的刚需

面积凑合而且出行方便，这两点满足的便宜房子即可

第二，老破小降价幅度最大，现在也最容易讲价

好谈也有的挑

一百多万真的能在上海内环内买房

现在市面上流动性最大的就是这波房子，这也是很多中介门店改头换面的原因

因为这波客户真的对价格特别敏感，手拉手的业务公开化也让他们有了可以磋商的可能

这就是市场数据火热但是我们体感不强的原因

大家熟悉的那些购房者如今依然不买房

原来楼市被认定为无购买力的人群，如今进入了市场

那这部分的成交对于未来楼市回暖有帮助吗

毫无疑问还是有的

因为这部分人进入市场关键要素就是补上了老破小的流动性，让客群拥有了向上置换的可能

这些成交的存在真正具备一套带两套的可能性，从而让整个楼市开始活跃起来

楼市什么时候算回暖

一个最重要的指标，就是：刚需开始买房了

没有其他，就是这个信号

盯死这个信号就能看到市场回暖的迹象

无非现在不同的是，刚需变了

但黑猫白猫，能抓到老鼠的就是好猫

不论现在刚需长啥样，现在能入场买房的就是对楼市巨大的支撑

他们之所以接盘就意味着价格已经跌倒他们心理价位了

如果这个意识继续巩固，本质上就是楼市开始回暖的理由

上海楼市在之前其实经历一段高位盘整的周期

就是一手市场豪宅化之后吸纳了全国 3000 万以上的购买力进入上海，这创造了一段时间的楼市的火热

但是本质上这种火热是短暂的

因为这种需求没有联动性

买就买，不买就不买，没办法形成滚雪球

这也是现在上海一手房又有点冷的原因

但是现在二手成交套数的回暖意味着一个重要结论就是：基底刚需开始下场

这部分力量会推动老破小的释放解套，也能让这部分房东继续往上置换，从而让行业蓄水池开始活跃起来

这水不论流到二手还是一手，总是都是活水

我对今年的市场有信心

今年过年在 2 月，而 1 月市场成交稳在了 2.3 万套左右，今年的市场应该不会太差

当下更期待小阳春，应该会有不错的反馈

等待三月结束，数据出来，我们再聊