作者｜谢照青

编辑｜刘鹏

" 意外之财 " ——香港本地业主 Florence 在今年 2 月最后一周售出位于西贡的一套新房后感慨称，" 买回来不到 8 个月，净赚超过 100 万港元。"

她赚到这笔钱的过程，相对简单：2025 年 5 月底，在香港楼市仍处于低迷时，她以 695 万港元买入一套新鸿基位于西贡西沙的新楼盘 Sierra Sea 的 2 房楼花（香港楼花不可交易），并于 2025 年 12 月收楼，原本计划搬入自住。当时香港楼市已明显回暖，多家中介先后询价，最后她以 833 万港元卖出此套新房。

这并非孤例。中原地产马鞍山高级资深区域营业董事徐可志对腾讯新闻《潜望》表示，过去 2 个月，他和团队经手的 Sierra Sea 项目已有约 40 宗类似 " 短炒 " 成交，最高回报接近 40%。

这些卖家中，大多数曾是以收租为主的长线投资者。" 看到市场稍微好了、有获利空间，便选择及早套现，落袋为安 "。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰对腾讯新闻《潜望》表示，" 他们日后可能会后悔，因为很难再有机会以现在的卖出价买回来了。"

" 现在香港楼市如大病初愈的人，已能从病房下地走路了，状态明显转好，2025 年下半年开始复苏。" 陈永杰乐观地认为，未来一年香港楼市涨幅会超过 15%。

针对近 2 个月香港市场出现的 " 短炒 " 风，包括陈永杰、徐可志在内的多位香港地产界及金融圈等人士都一致认为，无需担忧，这只是个案。

陈永杰对腾讯新闻《潜望》表示，香港楼市才刚复苏，距离专业炒房客大规模出现仍有很长的路。

他表示，经历了近五年经济震荡，过去曾活跃于香港楼市、实力雄厚的专业炒房客们已经消亡了，" 新一代的炒房客还不见踪影。"

散客 " 短炒 " 卷土重来

" 短炒成败的关键是 timing。" 陈永杰总结称，位于西贡的新鸿基旗下的新楼盘 Sierra Sea 项目于 12 月 1 日收楼，随后不到 2 个月时间，出现了一轮业主 " 销售潮 " ——卖家买入和卖出的时机恰到好处，刚好卡在香港楼市的转折点。

公开数据显示，Sierra Sea 为新鸿基在西贡西沙的超大型项目，预计建成 46 座住宅楼，可提供近 1 万套房源。首批楼盘（包括 1A2 期和 1B 期，超 1500 套房）于 2025 年 4-5 月开始销售。

售卖的时间刚好是香港楼市低谷。香港政府的数据显示，住宅价格指数于 2025 年 4 月、5 月均为 286.5 点，为 2016 年 8 月以来最低。这也意味着，香港楼价于去年 4-5 月期间已经跌至近 10 年前水平。

该楼盘的入伙时间为 2025 年 12 月 1 日。香港楼市自 2025 年 5 月以来，持续上行，住宅价格指数从 286.5 点涨至 2025 年 12 月的 299.8 点。香港政府最新公布的价格指数显示，2026 年 1 月指数已经回调至 301.4 点。

香港的新盘只有获得入伙纸后才可进入二手市场销售，在此之前成交的 " 楼花 " 不可转让。Sierra Sea 首批楼盘于 2025 年 12 月 1 日入伙。

" 收楼后不久，就有成交涌现了。" 负责该区域的中原地产马鞍山高级资深区域营业董事徐可志对腾讯新闻《潜望》表示，过去 2 个多月，他和团队经手了该项目约 40 套的二手成交。徐可志团队也是该项目的销售冠军。

腾讯新闻《潜望》统计显示，截至 2 月 27 日，现在已经完成买卖手续且在政府登记的二手成交达 45 套，其中 19 套账面盈利超过 20%。该楼盘不少户型的价格超过 500 万港元，即不少 " 短炒 " 卖家实际盈利超过 100 万港元，持有期约 8 个月—— 2025 年 4-5 月买入至 2026 年 1-2 月卖出。

" 实际上已经签约的二手交易远超此数 "，徐可志透露称，已超过 100 套，大多数交易仅完成签约，尚未完成备案手续。据他了解，新买家多数为自住需求。

这些 " 短炒 " 的卖家原本为 " 长线收租 " 投资者，但是看到获利效应后，选择卖出。香港对于房屋持有多久再出售没有时间限制。

腾讯新闻《潜望》获悉，一位本地的投资者以 820 万港元买入了一套 3 房，原计划 2.5 万港元的出租，收楼后恰逢春节，至 1 月初未出租。他随即以 1000 万港元出售了此套房。

徐可志觉得这些 " 短炒 " 客可能见到约 100 万的浮盈机会，" 便选择落袋为安了 "。

除了新盘，也有短炒的人将目光放在二手市场。一位常驻新界的房产中介对腾讯新闻《潜望》透露，400 万及以下港元的二手市场也出了部分短炒的案例。近 2 个月，他经手的类似交易 3 套，其中一套历时半年左右，账面盈利超过 80 万港元。该类买家除了长线收租客外，也有部分装修团队老板——他们低价买入后翻新再出售，" 除了赚了溢价，也赚了些装修费。"

不过，该价位段仍以自住买家为主，短炒占比并不高。" 一位香港地产分析师对腾讯新闻《潜望》表示。中原地产的数据显示，该价位的成交量在 2025 年创了 9 年新高，超过 1.2 万套。"

这是因为 2025 年 2 月香港政府将 400 万港元及以下房子的印花税降至 100 元，" 短炒 " 交易成本最低可控制在 5000 港元左右，包括律师费及部分资料费等。

" 毋庸置疑，香港楼市确实已经好起来了，进入上行趋势。" 陈永杰对腾讯新闻《潜望》表示，这也是当下香港短炒风兴起的原因之一。

香港政府的数据也显示，楼价已经连续上涨 8 个月。2025 年全年，香港新房成交了 20525 套，创了 6 年新高；二手房则成交了 39843 套，创了 4 年新高。用陈永杰的话来说，香港楼市自 2025 年 4-5 月份拐点出现之后，已经持续进入了上升趋势了：量价齐升。中原地产的价格数据也显示如此。如下图。

香港本地头部开发商也开始惜售、甚至加价。腾讯新闻《潜望》获得的一份新鸿基地产 YOHOHUB 的成交价格表显示，该楼盘以招标的方式分别于 1 月 28 日、2 月 13 日以及 2 月 24 日分别成交了 15 层、16 层及 12 层的单位，价格比之前 2025 年 12 月、2026 年 1 月初成交的 21 层、19 层以及 18 层等，每平米价格约高了 1 万多港元。常规而言，高楼层价格更高。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰认为 " 这些短炒者多属散客，和以往香港那些资金实力雄厚的专业炒房者不一样，可能赚几十万或者上百万，就离场了。"

他对腾讯新闻《潜望》表示，当下这些短炒的散客，将来极有可能后悔，" 因为很难再以当前卖出价格买回同等的物业。" 他乐观地预计，香港楼市在未来一年甚至更长的时间仍会维持上涨的态势。

难以持续

" 我毫不担心当下的短炒风，因为不可能持续，只是短暂出现一阵的现象。" 陈永杰对腾讯新闻《潜望》表示。

Sierra Sea 收楼后，短期抛售获利属特例：最低点买入，上涨期卖出。陈永杰解释称，类似的新楼盘并不多。去年楼价相对较低时开盘的新房中，仅有位于湾仔的 Woodies 最快于今年 7 月收房。

徐可志推测，该楼盘有机会出现 " 短炒 "，该楼盘位于香港核心商业区，当时 2 房售价仅 700 多万港元，" 此类楼盘数量非常有限，无法形成炒房风。"

更为关键的是，当前香港楼价整体涨幅仍旧很小。香港政府公布的数据显示，2025 年楼价累计增长 3.25%。陈永杰将当下香港楼市描述为 " 重病初愈后的温和修复，距离完全康复仍有很长的路要走 "。

当下的市场和 2016 年香港楼市持续下跌后、再强势反弹不同。2017 年香港楼市累计涨幅高达 15.1%，甚至出现了连续上涨 21 个月，其中 14 个月刷新涨幅纪录。

包括陈永杰在内的多位在港地产圈和金融圈人士一致认为，香港楼价相较于历史高位仍下跌了超过 30%，" 投资客的市场信心仍不足，刚需自住的买家已陆续入场。"

但是，香港一手盘的尾货压力依旧很大。公开数据显示，截至 2025 年底，香港待售新房仍有 18694 套，涉及超过 300 个楼盘，尽管过去这一年一手盘销量超过 2 万套了：去化压力未显著缓解。市场预计，2026 年，新盘落成量约 1.7 万套。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰对腾讯新闻《潜望》表示，" 当下这些短炒者并不是主流炒房客，2026 年也不会出现大量的专业炒房客，除非突发重大利好导致房价暴涨。"

" 香港楼市历经过去几年的动荡，本地实力雄厚的老牌炒家已经基本消亡了，和内地的地产老板们一样，陆续淡出了香港资本市场。" 陈永杰指出，这些老牌炒家除了炒住宅外，更多资金则集中于在港的写字楼和商铺，但是这两者的价格大多已经腰斩，" 他们的实力被拖垮了。"

相较于当下的短炒客，老牌炒家实力更雄厚，也更有耐心。包括陈永杰在内的不少人士都对腾讯新闻《潜望》表示，未来新一轮实力雄厚的炒家从何而来，目前无人知晓。