" 从去年到现在，我买了 7 套天津的‘老破小’，全部是自有现金，总价 350 万，月租金总额 1.5 万，租售比最高 6%，也有 3% — 4% 的，平均租售比约 5%。"3 月 18 日，李先生对新京报贝壳财经记者表示。

而近期，成都一位女性买家也因 " 抄底 " 了成都 8 套 " 老破小 " 而在社交媒体上走红。据称，这 8 套房总价 330 万，租金总额每月 2.1 万元。

随着 " 老破小 " 行情走火，强二线城市如成都、天津等出现了一批 " 抄底 " 老破小的人群，他们的核心逻辑是 " 总价比、高租售比（月租金 × 12/ 房屋总价）"。

那么，" 老破小 " 为何突然火了，甚至有人开始 " 批量 " 购买？这背后又隐藏着哪些风险？

花了 350 万元、已购入 7 套天津 " 老破小 " 房源的李先生介绍，其入手的房子一般比市场价要便宜 10%，" 大多是一些着急出售的，要求全款，买得多了，就会有专门的渠道。" 李先生表示："50 万元能在天津核心区买一套两室的‘老破小’，月租金 2000 元，租售比 4.8%，每月都可以有固定的现金流收入。同时，从长期来看，我也认为‘老破小’行情会持续，房价会上涨，将来合适时机还可以卖掉。"

无独有偶，成都一位女性买家在社交媒体上分享她入手多套 " 老破小 " 的经历而走红。据她称，她曾经几乎每天都刷房源到凌晨两点，一天问几十套。成都二环内的大中介，几乎都在帮她找房。

这个女性买家的眼光很 " 毒 "：只选择总价 30 万— 40 万元，租售比超 5% 的 " 老破小 "。其购入的 8 套老破小，总价 330 万、贷款 220 万，租金总额每月 2.1 万，不光覆盖全部月供 1.4 万，还能留下近 10% 的利润。

那么，曾经被瞧不上的 " 老破小 "，如今怎么成了 " 香饽饽 "？

实际上，" 老破小 " 行情从去年就已经开始启动。上海中原地产资深分析师卢文曦分析称：" 在这轮房价调整中，‘老破小’成降价主力，已经跌到底部了，部分房源还超跌了，‘以价换量’催生交易的达成。"

以北京、上海市场为例，据上海中原地产数据，总价 300 万以内入门级房源备受追捧，3 月上半月成交占比升至 72%，刚需房源去化效率持续提升。同样，拉长近五年的时间轴来看，北京二手房成交结构中，总价 300 万以下的房源占比从 23.3% 大幅提升至 46.7%。

而 2 月份，京沪二手房房价上涨的信号更加速了买家 " 上车 " 的心态。据 3 月 16 日国家统计局发布的数据，2 月，北京和上海二手房房价指数分别环比上涨 0.3% 和 0.2%，被市场解读为 " 转折信号 "。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出：" 多重原因导致‘老破小’房源受到追捧，首先，房价已回落至 2015 年左右水平，首付比例下调至 15%，房贷利率处于历史低位，地方政府收储政策也对市场信心形成提振。同时，房价止跌或上涨预期开始形成，挂牌量最大的压力期已逐步过去。在这一过程中，租售比开始超越固定存款的收益率，房产作为生息资产的配置价值逐渐显现，也成为本轮二手房交易中被广泛讨论的核心指标。"

租售比，正在成为 " 老破小 " 交易中谈论的关键词。

一名上海中介向记者算了一笔账，目前挂牌一套上海静安区彭浦板块的一室户的 " 老破小 "，总价 99 万元，月租金 3000 元，租售比就达到了 3.6%，" 比存银行划算 "。

从多数城市来看，住宅的租售比已超过 2%，部分案例甚至已实现 " 以租养贷 " 的临界突破。以上海为例，目前上海市区 " 老破小 " 相关个案的租售比普遍在 2.3% 到 3.1% 之间。

同时，相对于一线城市，强二线城市如成都、天津等由于房源总价更低，比如李先生 40 万 -50 万就可以在天津 " 抄底 " 一套两室户的 " 老破小 "，所以部分房源租售比反而比一线城市更高一些。

对此，严跃进分析称：" 整体来看，租售比已跑赢存款利率，也逐渐接近房贷利率。8 个城市平均租售比为 2.67%，高于 1.9% 的 5 年期定存利率、1.8% 的 10 年期国债收益率以及 2.0% 的 3 年期大额存单利率。同时，考虑到部分城市房贷利率已低于 3%，这意味着在按揭贷款的情况下，租金收入已基本能够覆盖月供。对于偏好人民币资产、看重区位价值的投资者而言，‘老破小’已具备一定的类固收属性。"

当前 " 老破小 " 行情的核心逻辑，是资产定价向 " 现金流 " 的回归。在低利率环境下，租售比是否能够覆盖资金成本、是否优于其他理财产品，成为衡量投资价值的重要标尺。

" 从去年至今，我身边也有朋友投资‘老破小’。"58 安居客研究院院长张波表示：" 就我接触到的客户来说，手里大概有一两百万，考虑到存在银行里利息太少，回到股市里风险太大，那么投资一套‘老破小’，还是相对稳妥，每年有 3%-4% 的收益。"

多位业内专家向记者表示，当下 " 抄底 " 老破小，还需要考虑风险因素。

首先，不仅要看租售比，还要看投入回报比，就是资金成本。

中介口中的 " 租售比 " 是不考虑贷款的，张波提醒：" 租售比是不考虑你的资金成本的，如果贷款买房，你还要考虑房贷成本。"

一位去年入手上海杨浦区一套 " 老破小 " 的买家向记者表示：" 我去年以 130 万拿下一套杨浦区一室户，首付 20 万元，月供 4500 元，现在每月租金 3500 元，其实还是不足以覆盖掉资金成本，每个月需要额外还款 1000 多元。"

对此，中原地产首席分析师张大伟表示：" 一线城市好的地段的租售比在 3% 左右，报道案例中 7% 的租售比只是个案。如果是贷款的话，想用长期的租金来覆盖信贷投入的成本，可能性是很小的。"

其次，租金水平、能否顺利出租和空置期成本等也需要考虑，如果是批量买入，如何进行出租管理也是难题。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：" 去‘捡漏’一套低总价的有升值潜力的房源，逻辑上是行得通的，但是，从实操来讲，你需要考虑贷款成本、税费成本、房租波动，以及未来出手是否顺利等诸多因素。"

最后，对于预期房价上涨而 " 先租后卖 " 的买家来说，在 " 房住不炒 " 的政策基调下，目前，核心一、二线城市二手房市场房价虽然正在回温，但未来并不会大涨，温和上涨或是大趋势。同时，当前的房价上涨呈现结构性特征，而非全面上涨，主要集中于核心城市的优质板块或符合 " 好房子 " 标准的项目等。

张波认为：" 未来，市场大概率呈现量价平稳的态势。虽然部分一线城市价格止跌转涨信号有所增强，但需求很难再现报复性上涨，尤其是投机性需求大都离场，自住需求相对稳定，更是强化了未来量价平稳的需求基础。"

张大伟补充称，" 如果批量去买‘老破小’，还要考虑出手的问题，是否有买家接盘。"

所以，在 " 房住不炒 " 的基调下，如果确有刚性需求或者学区需求，当前确实可以在多方比较下去 " 捡漏 " 一套 " 老破小 "，但是，如果批量买进只为投资，还是那句老话—— " 投资有风险，入手需谨慎 "。