中经记者 杨井鑫 北京报道

随着上市银行 2025 年年报的陆续披露，当前房地产贷款的投放和风险情况也逐渐清晰。

在房地产融资协调机制下，2025 年银行对房地产行业的贷款 " 有保有压 "，不同银行的融资规模上有增有降。但是，受累于房地产行业影响，银行在该领域的信贷不良率处于高位，而部分中小银行仍存风险隐患。

中小银行不良率 " 分化 "

当前国家已出台了一系列政策稳楼市，但是部分区域的楼市持续低迷，银行房地产贷款风险仍是银行业最关注的话题。

近日，晋商银行（02558.HK）发布了 2025 年年报。年报显示，截至 2025 年年末，该行实现营业收入 54.45 亿元，同比减少 6%；净利润 16.63 亿元，同比减少了 4.9%。

值得注意的是，晋商银行 2025 年房地产贷款规模为 102.59 亿元，较 2024 年年末增加了 15.46 亿元，增幅为 17.74%。但是，该行房地产行业的不良贷款余额净增了 12.24 亿元，不良率从 0.36% 跃至 12.24%。

晋商银行方面表示，该行业的不良贷款余额和不良贷款率上升是受整体房地产市场持续调整影响，部分房企偿债能力有所减弱，经营出现困难，导致贷款违约所致。

《中国经营报》记者注意到，日前晋商银行发布公告，该行一笔 13.21 亿元的不良资产包完成了出清，作价 3.1 亿元转让给关联方晋阳资管，折价率仅约 2.18 折。

中小银行房地产贷款不良率波动较大的还有贵州银行（06199.HK）。该行 2025 年年报数据显示，截至报告期末，贵州银行的房地产贷款规模为 115.95 亿元，较 2024 年年末增加 27.81 亿元，增幅超 30%。但是，该行房地产行业的不良率却由 11.58% 降至 1.42%。

记者统计发现，在已上市的中小银行中，除了晋商银行之外，重庆银行（601963.SH）、中原银行（01216.HK）和郑州银行（002936.SZ）的房地产贷款不良率在 5% 以上。其中，重庆银行和中原银行的不良率分别为 7.75% 和 5.89%，较 2024 年同期均有不同程度上升。郑州银行房地产贷款的不良率则是由 2024 年的 9.55% 降至 2025 年的 5.11%。

中原银行方面表示，该行房地产业不良贷款余额较 2024 年年末增加了 2.29 亿元，不良率上升了 1.47 个百分点，主要原因是市场需求下滑，部分企业债务到期偿付压力加大。

根据上市中小银行披露的数据看，2025 年银行房地产贷款的资产质量整体处于较低水平。徽商银行（03698.HK）、广州农商银行（01551.HK）、东莞农商银行（09889.HK）在该领域的不良率低于 1%；天津银行（01578.HK）、宜宾银行（02596.HK）、贵州银行（06199.HK）的房地产贷款不良率则在 1.5% 以下。

从规模上看，中小银行 2025 年在房地产领域的贷款投放规模有增有降，其差异性较大。记者粗略统计，在 12 家中小银行中，6 家银行的房地产信贷投放实现增长，剩余 6 家银行压缩了房地产行业的贷款规模。

大行规模萎缩

在国有大行中，6 家国有大行房地产行业贷款的余额为 4.47 万亿元，较 2024 年的 4.45 万亿元减少 200 多亿元。

据上市银行年报数据显示，农业银行（601288.SH）和邮储银行（601658.SH）在房地产行业的贷款规模分别为 8743.1 亿元和 3478.18 亿元，同比分别增加 392.28 亿元、161.83 亿元。而工商银行（601398.SH）、建设银行（601939.SH）、中国银行（601988.SH）和交通银行（601328.SH）在房地产行业的贷款规模分别为 8645.76 亿元、9055.83 亿元、9668.33 亿元和 5152.74 亿元，同比分别减少 164.1 亿元、27.97 亿元、4.64 亿元和 124 亿元。

在资产质量方面，2025 年工商银行、建设银行和中国银行的房地产行业贷款不良率有所上升，交通银行和邮储银行的房地产行业贷款不良率有所下降，而农业银行房地产行业贷款不良率与 2024 年持平。其中，中国银行的房地产行业贷款不良率最高，达到 6.26%，且上升幅度也较大，达到了 1.32 个百分点。

中国银行副行长武剑表示，在境内业务方面，该行公司类贷款整体不良率已连续 7 年保持下降趋势，重点行业资产质量持续向好，业务结构进一步优化。未来将加强房地产、地方债务、重点行业结构性矛盾的风险管理。同时，守牢资产质量底线，化解重点领域风险隐患，坚持新发生不良和清收处置的双向精细化管控策略，从 " 进口、出口 " 两个方面协同管控好资产质量。

在股份制银行中，房地产贷款的信贷投放情况和不良率表现也均有差异。在招商银行（600036.SH）、中信银行（601998.SH）、兴业银行（601166.SH）、民生银行（600016.SH）四家银行中，招商银行、兴业银行和民生银行的信贷规模下降，仅中信银行信贷规模有所上升。四家银行的房地产行业贷款的不良率分别为 4.78%、2.67%、1.93% 和 3.61%。其中，招商银行和民生银行的不良率有小幅下降，中信银行和兴业银行的不良率有所上升。

民生银行副行长黄红日表示，2025 年民生银行房地产业务资产质量总体稳定，授信敞口有序压降，资产结构持续优化，不良率较上年年末有所下降。展望未来，房地产资产质量短期内仍存压力，但长期趋于平稳。

融资环境逐步改善

央行数据显示，截至 2025 年年末，全国房地产贷款余额为 51.95 万亿元，全年净减少 9636 亿元。其中，房地产开发贷款余额 13.16 万亿元，同比下降 3%；个人住房贷款余额 37.01 万亿元，下降 1.8%。

据了解，2026 年，全国两会房地产政策延续 " 止跌回稳 " 核心逻辑，全面迈入 " 提质增效 " 的高质量发展新阶段，围绕市场稳定、民生保障等六大维度形成完整施策体系。中央政策以 " 稳市场、防风险、建长效、促转型 " 为主线，全面落地 " 控增量、去库存、优供给 " 施政体系，统筹风险化解、制度改革与民生保障，加速构建房地产发展新模式。

" 从目前上市银行的资产质量看，房地产贷款仍是对公贷款中短期压力较大的行业，这与房地产市场有关。但是，我们看到一些城市一季度市场已经有明显回暖迹象，这表明市场已经释放了企稳信号，也会带动银行融资环境的逐步改善。" 一家国有大行信贷部人士表示。

该人士称，在房地产融资协调机制的运行下，国有大行的信贷规模投放较稳定，没有出现明显的缩量。可能部分银行出于风险考量在压缩规模，这与区域经济的发展是关联的。

" 在房地产行业提质增效过程中，银行的信贷投放也会不断面临新机遇，这其中包括城市更新、新型城镇化、保障房建设、房产租赁等方面。" 该人士表示，这其中不少项目也是属于房地产行业领域的。

4 月 8 日，《北京市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》全文公开。其中提到，" 十五五 " 时期，大力实施城市更新，将城市更新作为城市建设发展的重点方向和重要动力，突出城市更新整体性、系统性，完善以需求为导向、以项目为牵引的分类实施机制，城市更新年度投资到 2030 年达到 3000 亿元以上。

上述国有大行人士进一步介绍，根据各地已发布的城市更新计划，在北京、重庆等地，盘活老旧厂房、低效楼宇成为更新重点，通过功能重塑与产业导入，推动城市发展模式从 " 摊大饼 " 转向 " 挖潜力 "。广州、杭州等城市则划定重点更新片区，通过整合零散空间资源实现片区功能协同升级。

（编辑：曹驰 审核：何莎莎 校对：颜京宁）