作者 | 第一财经 马一凡

当多个核心城市二手房成交量创下近三年同期新高、新房和土地市场同步回暖之际，曾经一路领跑楼市的高端豪宅板块却开始显露出些许降温迹象。

克而瑞最新数据显示，今年前 5 个月，" 重点 30 城 " 总价 1000 万元以上高端住宅成交 13986 套，同比下降 19%，下降幅度已经超过了整体新房市场，可以说是 " 跑输大盘 "，这一现象在近几年并不多见。

事实上，今年 5 月楼市 " 小阳春 " 仍在延续，市场持续性甚至超出不少业内人士预期。

二手房市场表现尤为突出。5 月成都二手房成交面积达到 214 万平方米，同比增长 33%；上海成交面积约 197 万平方米，同比增长 21%；北京、天津、武汉、西安、广州等城市成交规模均突破 100 万平方米。

受销售端回暖带动，土地市场热度也同步升温。5 月份以来，上海、杭州、苏州、南京、武汉等核心城市优质地块实现溢价成交，房企拿地信心和积极性较此前明显改善。

克而瑞数据显示，全国重点 20 城 5 月二手房成交面积合计约 1670 万平方米，同比增长 18%；前 5 个月累计成交面积约 7689 万平方米，同比增长 12%。

回顾过去几年，高端商品房一直是本轮行业调整周期中最具韧性的板块之一，近期这一局面却开始发生变化。

作为全国高端住宅市场的重要风向标，上海单价 "10 万 +" 住宅市场曾长期保持高热度，大量项目实现开盘即售罄，吸引资金持续流入。但从今年的市场表现来看，多数高端项目开盘后未能再现过去的 " 开盘售罄 " 态势。

类似情况也出现在杭州。今年以来，杭州高端住宅市场整体热度依然处于高位，但核心项目的去化率已经出现边际回落。以被市场高度关注的几个高端盘为例，在 4 月首开阶段，中海万潮玖序、滨江金帝奥映世纪、建发栖湖云庄去化率分别达到 100%、95% 和 92%，整体表现亮眼。但进入 5 月加推阶段，即便推盘规模有所缩减，项目去化率仍出现回落。中海万潮玖序降至 94%，滨江金帝奥映世纪和建发栖湖云庄均降至 85%，分别较首开阶段下降 6 个、10 个和 7 个百分点。

虽然 85% 以上的去化率依然属于市场较好水平，但 4 月 " 售罄级 " 热度未能延续至 5 月，显示出高端市场客户转化效率正在边际走弱，市场动能由此前的快速释放逐渐回归平稳。

在业内看来，高端市场降温的背后，本质上是供需关系正在发生变化。

克而瑞深度咨询、普睿研究中心副总经理杨科伟认为，过去几年，在核心地段稀缺土地供应、改善需求释放以及资产配置需求推动下，高端住宅成为市场中最具确定性的板块。但随着调整周期拉长，前期积累的高端需求已被持续消化，而未来供应规模却在明显增加。

他表示，随着高端宅地陆续进入开发和销售阶段，今年下半年以及未来两年内，多个一二线城市都将迎来较大规模的高端住宅供应，部分城市高端宅地供应规模已明显高于当前市场消化能力。大量项目集中入市后，客户分流和价格竞争压力将显著增加，部分产品定位偏差、产品力不足或定价过高的项目，可能面临销售承压风险。