01

上半年，深圳楼市可圈可点

今年大家对经济、就业、收入的微观感受，冷暖自知，不需要什么宏观数据来佐证，难已经是共同的心声。

但就是这样的背景下，深圳楼市上半年居然交出了一份不错的成绩单，特别是二季度。

4 月份可以视作深圳楼市的一个拐点。

4 月份，深圳一二手住宅总网签量 9044 套，环比上涨 15%，时隔 12 个月再破 9000 套大关。

其中新房网签量 3000 套网签后，突破了过去几年一直维持的 2500 套左右惯性。二手房则站在了荣枯线之上，网签了 5644 套。

5 月份，一二手住宅合计成交 14 个月以来首次突破万套，达到 13348 套，环比增长 6%，同比大涨 28%。

其中，新房市场表现尤为亮眼，一手房合计网签 6651 套，环比激增 21%，同比增长 36%，成为拉动整体成交的主力。二手房网签 6697 套，环比下跌 6%，同比上涨 21%。

6 月份，环比有所回落，但整体依旧站在高位。全市新建商品住宅和二手住宅累计网签 8878 套，同比增长 14.2%。其中新建商品住宅网签销售 3785 套，同比增长 15.6%；二手住宅网签成交 5093 套，连续四个月超荣枯线，同比增长 13.1%。

在二季度堪称不错的表现下，上半年深圳全市一手住宅网签量合计 18416 套，相较于去年同期有所下跌，二手住宅网签总量 28962 套，相比于去年同期，也有所不足。

但需要关注到的是：

第一，今年上半年一手住宅和二手住宅成交量相较于去年同期，跌幅并不大，基本稳定住了。

第二，二手房网签量已经连续 4 个月超过 5000 套荣枯线，这在过去五年中，相当罕见。

02

上半年，深圳房价重回 6 万 +

深圳房地产市场的这种表现，和 4 月末的政策有一定的关系，但不是主要的。

4 月 29 日，深圳发布了楼市新政，进一步放松限购。

在此之前，福田、南山以及宝安区新安街道，仍需要一年社保才能购房，且限制套数。

新政则规定，只要有深圳居住证，就可以买一套，没了社保限制。

而且，拥有深圳一年社保或纳税证明的，在原限购区内可以增加一套购房权限，也即在南山、福田和宝安新安街道，原来只能买两套，现在可以买三套。

除此之外，深圳还上调了公积金贷款额度。

这一政策巩固了 4 月份上涨的销量，让 5 月份、6 月份的二手房成交量均创下了五年来同期新高。

但政策只是锦上添花，并不是决定性作用，要是简单放松限购有用，前几年那么激进的放松限购政策，早就起作用了。

关键在于，深圳的房价大调整，已经进入了尾声，或者说深圳房价调整进入了下半场。

所谓大调整进入尾声，2021 年至 2025 年年末，深圳房价从逼近 9 万跌至 5.7 万，五年时间跌了三分之一，过去一年，深圳房价基本在 6 万附近来回震荡。

正如之前分析广州、宁波、杭州楼市的文章中强调的，一线与强二线城市的房价大调整周期基本进入尾声，接下来不是反弹，而是进入长周期的慢跌周期。

2021 年至 2025 年，宁波在这段时间里均价从 3 万降至 2.1 万。现在则进入了阴跌与横盘周期，去年年末到今年年中，虽然仍在跌但跌幅很小。

广州，前四年房价从 4.5 万左右跌至去年年末的 2.18 万，今年上半年则在 2.15 万上下震荡。

杭州前四年房价从 4 万跌至 2.5 万，今年上半年则在 2.5 万上下震荡。

这些产业强悍、人口竞争力依旧不错的城市，自 2021 年全国房地产全面调整以来，基本完成了前期的大调整周期。

但这并不是说大调整周期进入尾声后，就会迎来反弹，而是进入漫长的横盘乃至阴跌周期中。

这一点，日本的经验可以作为参考。

1990 年日本房地产泡沫破裂，之后四年日本各地房价无差别下跌，1995 年开始东京房价缓慢下跌，2002 年东京房价与整个日本房价出现 K 型分化，东京筑底反弹，日本整体房价直到 2021 年前后才勉强筑底，但没有明显反弹。

日本在房价泡沫破裂开始的五年内，全国各地房价无差别回调。五年后首都东京缓慢下跌，直到 2002 年才筑底反弹。东京房价调整用了 12 年。

日本全国房价筑底则用了 31 年，且筑底后日本全国整体房价没有明显反弹。

我们这一轮调整，大趋势和日本不会有太大差别，也即房价大调整基本集中在前期，产业、经济、人口竞争力强城调整大周期率先进入尾声，后续会进入慢跌、阴跌或长期横盘阶段，全国房价调整周期会特别长。

在这个时间节点上，原本很多陷入犹豫观望的刚需人群，开始进场。

一方面，往后即便再跌，跌幅也不会大。

另一方面，租房也需要成本，从居住体验来说，对于能买得起房的人来说，自然还是有一套属于自己的房产更好。

我一直强调过一个观点，北上广深杭，过去几年的房价调整，并不是缺购买力，而是缺乏信心与预期。

过去几年，很多购房者之所以迟迟不愿出手，并非买不起，而是在等待更低的价格。

因为在房价持续下跌的过程中，观望本身就是一种收益。

今天不买，明天可能更便宜；今年不买，明年可能更划算。

但当房价经过长达数年的调整后，这种预期正在逐渐减弱。

从 2021 年至今，深圳房价已经经历了一轮深度调整，如今整体跌幅已经明显收窄，越来越多板块开始呈现横盘震荡的走势。

对于刚需群体来说，这意味着继续等待所能获得的收益正在下降。

如果未来一年房价跌幅不大，而租房成本、通勤成本以及子女教育等现实需求持续存在，那么继续无限期观望的意义便会越来越小。

这才是深圳、广州、杭州、宁波等城市二手房成交量二季度都有不错表现的核心原因。

03

一个关键判断

本号对于深圳房价的判断是，大调整进入尾声，后续会进入慢跌、阴跌、横盘的漫长周期中。

尽管深圳人口竞争力依旧强悍，去年常住人口增量全国第一。

但房价阴跌形势依旧难以逆转。

像深圳这种全国顶级城市，房价筑底反弹是早晚的事情，但即便强悍如深圳，房价想要逆转，也必须建立在全国宏观大环境好转的前提下。

恰如我多次强调的，只有当人们重新相信未来、敢消费、敢贷款、敢承担风险的时候，房地产市场才可能真正完成筑底。

这是个人判断、一家之言，仅供参考。

基于这个走势，我认为：

当下有小孩就学、子女结婚需求着急购房者，可以慢慢挑选，找到合适的、心仪的房子，可以入场，毕竟租房也是要成本。

也是基于这个判断，没有硬性购房需求的人，本号认为依旧可以持续等待，毕竟未来若干年都是买方市场，房价不会大波动。

事实上，房地产最容易让人产生错觉的地方在于，人们总喜欢把它看成一场短跑，而它本质上是一场马拉松。

过去二十年，中国人形成了一种集体记忆：买房意味着财富增长，等待意味着错过机会。但这一轮调整之后，市场逻辑已经发生了根本变化。

未来很长一段时间，房子首先是居住品，其次才是资产。

决定一套房子价值的，也不再只是楼市本身，而是城市的人口、产业、收入、教育、医疗和未来预期。

换句话说，过去是房子带着城市上涨，未来则是城市带着房子前行。

深圳之所以值得关注，不是因为它的房价重新站上了 6 万元，也不是因为成交量出现回暖，而是因为它依然是全国极少数能够持续吸引年轻人、资本和产业集聚的城市。

当全国很多城市还在为人口流失而焦虑时，深圳去年常住人口增量依旧位居全国前列；当很多地方还在为产业转型寻找方向时，深圳已经站在了人工智能、新能源汽车、机器人、生物医药等新产业浪潮的前沿。

这意味着，深圳楼市最大的底气，从来都不是政策，而是城市本身。

房地产终究只是城市发展的映射。

今天深圳楼市所发生的一切，本质上不是一场反弹的开始，也不是调整的结束，而是一座城市在经历剧烈去泡沫之后，逐渐回归真实价值的过程。

而这，或许才是这一轮楼市调整最值得关注的地方。