承接大量旧改项目，债务负担重。

3 年前接手的城中村改造项目给科学城 ( 广州 ) 投资集团有限公司（以下简称 " 科学城集团 "）埋了一颗雷。

7 月 30 日，科学城集团披露了子公司涉及重大诉讼的公告，透露两家下属公司近期被告上法庭，广州农商行要求其对两笔本息共 7.57 亿元的旧改贷款承担连带清偿责任。

2023 年 4 月，这两家公司接手了时代中国退出的岗贝村、双井村改造项目，以前期服务企业的身份暂行处理民企退出后的遗留问题，由此引发了此次的债务纠纷。

科学城集团是广州市开发区的最大国企，也是开发区、黄埔区核心的城市更新主体，总资产超 1700 亿元。近几年，该公司承接了多个民企退出的旧改项目，在履职过程中形成了较大的债务压力，标普信评在最新的评级报告中直言其财务风险 " 很高 "。与此同时，该公司的盈利能力也备受考验，2024 年、2025 年及 2026 年一季度合计亏损了 115.22 亿元。

8 月 5 日，科学城集团方面对中国房地产报记者表示，公司将依法积极处理并保障自身的合法权益，诉讼事项不影响相关项目的正常推进。

此次案件的源头最早可追溯至 2022 年 3 月。当时，时代中国发出的《关于恳请支持旧改项目退出的报告》自广州业内流出，其中提到，该公司在广州公开招商的旧村改造项目中已获取 9 个旧村项目的合作身份。但由于多方位政策叠加调控、房地产企业融资渠道受限、项目销售回款显著下滑等因素，该公司的现金流稳定性受到严重影响。基于这些旧改项目沉淀了大量资金，为了顺利度过当前阶段性困难，时代中国恳请广州市政府协调退回从化、增城 3 个项目的旧改履约保证金，以及协调返还黄埔区 5 个项目的前期投入资金。

黄埔区的 5 个城中村改造项目分别为岗贝村、双井村、乌石村、裕丰围村、重岗村，当时已完成拆迁工作，但由于政策变化，项目无法正常推进。其中，仅岗贝村、双井村两个项目，时代中国投入的拆迁补偿费用就达 12.5 亿元。该公司希望能由黄埔区政府指定的单位或国企承接这 5 个项目，并退还其前期投入的资金。

2023 年 4 月，科学城集团全面承接岗贝村、双井村的改造工作，并于当年 12 月开工建设。今年 4 月份，岗贝村宏岗片区的复建 AZ-02 地块正式动工，预计可提供 1180 套安置房。6 月份，双井村复建安置区的 AG0224016 地块进入主体结构施工阶段，计划建设 3 栋高层回迁住宅及 3 栋公建配套。

工程进度在顺利推进，但项目的债务隐患却开始暴露出来。根据科学城集团的公告，广州农商行曾为这两个村的项目公司——广州市时岭房地产开发有限公司（以下简称 " 时岭公司 "）提供了两笔旧改贷款。科学城集团接手后，其子公司科学城 ( 广州 ) 城市更新集团有限公司 ( 以下简称 " 城更集团 " ) 和时岭公司签订了一份《合作框架协议》，其中约定 " 确认承接时岭公司在涉案借款合同项下未归还的银行借款本息 "。孙公司广州科慧投资有限公司 ( 以下简称 " 科慧公司 " ) 与岗贝、双井两个经济合作社签订的《前期服务协议》也约定了承接总交易价款 " 包括但不限于时岭公司的银行贷款投入 "。因此，广州农商行认为城更集团、科慧公司应对时岭公司的 7.57 亿元贷款本息承担连带清偿责任。

广州市中级人民法院已在 7 月份受理该案件，并定于 8 月 17 日开庭。科学城集团在公告中表示，案件尚未开庭审理，暂未对公司生产经营、财务状况及偿债能力造成重大不利影响。

公开信息显示，科学城集团涉及旧改项目的司法案件不止广州农商行这一宗。2024 年 9 月，中航信托因科学城集团的旧改项目合作方——广东奥誉城市运营管理集团有限公司未能如期清偿债权，对科学城集团、城更集团等企业提起代位权诉讼，要求这些被告共同偿还 10.09 亿元的欠款。目前案件正在二审审理中，尚未判决。

作为区属国企，科学城集团的业务覆盖城市更新、股权投资、物业、工程建设等领域，承担了多项重要的城市运营和发展职能。根据评级报告，城市更新占到了该公司总资产的 28.3%，仅次于物业的 31.1%。

城市更新的业务规模在很大程度上是被动扩大的。2021 年以前，黄埔区的大部分旧村改造项目是民营房企在参与，但此后，受城市更新政策变化以及地产行业流动性紧张的影响，大量民营房企被迫退出。为了保障出险项目的村民安置复建和社会稳定，科学城集团出面承接了不少项目。

据中诚信统计，截至 3 月末，科学城集团的城市更新在建项目有 16 个，项目储备量及项目整体投资规模颇大。

标普信评表示，在传统一二级联动模式下，城中村改造项目的前期拆迁资金压力较大，且二级开发受地产价格下行影响存在较高不确定性，导致此类业务天然具有高杠杆属性。这使得科学城集团在承担紧急社会责任的同时，也形成了较大的资金压力和回款压力，还因部分民企旧改项目的后续事宜，面临一些诉讼与纠纷。

由于项目建设、股权投资等支出较多，科学城集团的债务规模增长也较快。截至 3 月末，该公司的资产负债率为 83.11%，总资本化比率为 85.91%，财务杠杆已处于高位且呈逐年升高趋势。财务费用和管理费用不断攀升侵蚀经营利润，叠加城市更新项目垫款和存量债权、对外投资计提减值损失等因素，2024 年、2025 年及 2026 年第一季度，该公司的利润总额分别为 -30.95 亿元、-69.36 亿元和 -13.2 亿元。盈利能力的下降，导致其 2025 年的息税前利润和经营活动净现金流均无法覆盖利息支出。

基于债务负担重、杠杆水平高、经营性业务盈利能力弱等风险因子，标普信评预计未来 1 年至 2 年，科学城集团的财务风险将维持 " 很高 " 水平。

为缓解资金压力，科学城集团开始探索城中村改造的新模式。新模式采取 " 依法征收、净地出让 " 的方式，总投资金额的 20% 为自筹资金，其余 80% 由国家政策性银行提供支持，在土地一级整备完后以净地出让、政府收储实现资金平衡。2024 年以来，该公司已有包括岗贝村、双井村在内的 9 个项目陆续转为新模式。不过，其中的大部分项目还未推进到政府收储这一步。

旧模式项目的资金回笼压力也不容小觑。根据中诚信的报告，科学城集团从雪松实业手中收购的何棠下改造项目，光是收购对价就达到了 93.47 亿元，项目预计总投资更是高达 474 亿元。截至 3 月末，除了收购款外，科学城已投资超过 50 亿元用于建安成本和拆迁安置。该项目计划通过住宅销售实现资金平衡，2025 年，其融资区商品房仅录得约 14.9 亿元的销售金额。