来源：拾遗地

文 / 十一弟

中国金茂又开始在大本营撒钱了。

昨天，位于北京海淀区的四季青西冉地块拍卖，起始价 86 亿。

现场来了五家央国企及联合体，大家轮番举牌，足足鏖战了 130 轮。

中国金茂笑到了最后——

98 亿。

这不是一个小数目。

它刷新了今年北京土地市场的总价纪录，把中海新城刚刚保持了一周的 84 亿广渠路地王，甩在身后。

溢价率 14%，折算下来，平均楼面价 6.8 万块钱 / 平方米。

更有意思的是，这块地就在金茂的大本营。

对它来说，北京从来不是一个普通城市。

2009 年，金茂拿下了位于北京朝阳区的广渠路 15 号地块，将其开发成了广渠金茂府。

正是这个项目，让金茂府三个字，成为中国金茂最响亮的招牌。

这一次，它又以 98 亿代价，拍下了西冉地块，多少有点重返主场的意思。

但如果把时间轴往回拉三年，就会发现——

今天这个敢砸上百亿资金，在大本营拿地的金茂，其实也是从一场大出血里慢慢缓过来的。

2023 年，是中国金茂相当难受的一年。

全年营收规模 724 亿，下滑了 13%；

净利润直接亏掉了 69 亿。

为什么亏这么多——

不是因为金茂突然不会卖房了。

而是以前账上的一些东西，终于要掀开盖子，面对现实了。

那一年，金茂对名下的开发项目，一口气计提了 48 亿资产减值。

说白了，就是以前拿地开发的项目，成本花了多少钱，账面上是一回事；

现在市场下行，还能卖多少钱，又是另外一回事。

会计准则不相信眼泪，该减值就得减值。

于是，金茂在 2023 年狠狠地挨了一刀。

这一刀虽然疼，但也有一个好处——

该挤的水分，挤出来了；该认的账，也都认了。

到了 2024 年，金茂开始回血。

全年营收 590 亿，下滑了 18%，看起来并不漂亮；

但净利润却扭亏为盈，从 2023 年净亏损 69 亿，变成了小赚 10 个亿。

这就很像一个人刚从 ICU 里面出来，虽然还不能跑，但至少已经能自己下床活动了。

金茂自己也承认，扭亏的重要原因——

一方面是管理费用、销售费用、融资成本下降；

另一方面，就是对名下开发项目计提的资产减值，明显减少。

到了去年，情况又往前走了一步——

全年销售额 1135 亿元，增长了 15%，重新站上千亿规模；

营业收入 594 亿，略微增长 1%；

到手净利润 12 亿，增长了 18%。

今年前 7 个月，金茂卖了 667 亿，增长了 8%，行业排名升至第七。

于是，一条非常有意思的曲线出现了——

2023 年，净亏损 69 亿；

2024 年，扭亏为盈，小赚了 10 个亿；

2025 年，盈利修复，净利润增长至 12 亿；

今年，销售端继续回暖。

与此同时，金茂干的另外一件事情，也越来越猛——

拿地。

如果说 2023 年的金茂，是在出清风险，刮骨疗伤。

那么，从 2024 年开始，它明显又把手伸回了土地市场。

有人专门作了统计——

2024 年，金茂花了 333 亿拿地；

2025 年，进一步飙升到了 577 亿。

两年拿地金额加起来，总共 910 亿。

这已经不是适当补充几块土地储备了，金茂是真的用力踩下了油门。

尤其是北京。

2023 年，金茂在北京一块地都没拿。

到了 2024 年，终于重新出手了——

它以 40 亿代价，拍下了位于丰台区的东铁营棚改地块。

这是时隔两年以后，金茂重新杀回北京土地市场。

2025 年，金茂联手保利，以逾 87 亿代价，拿下了位于朝阳区的三间房组合地块。

之后，金茂联手中建智地、越秀地产和朝阳城发，以 126 亿代价，摘牌了位于朝阳区的平房乡黄杉木店及孙河组团地块。

去年，它还跟厦门建发一起，以 21 亿的代价，在丰台区拍下了槐房新宫旧改地块。

今年，先是在四月份，花了 21 亿代价，拍下了位于朝阳区东坝乡单店地块。

这次拿下的西冉地块，是金茂今年在北京摘牌的第二块地，也是一次更大的手笔。

简单算下来——

从 2024 年到现在，金茂已经在大本营拿到了六块地，总土地款 393 亿。

按照实际权益比例计算，它需要承担的土地款，大概是 252 亿。

它是在用真金白银向市场宣告，自己重新回到了大本营。

金茂这几年的变化，并不只是在土地市场上撒钱更猛了。

人，也换了一拨。

2023 年，陶天海升任中国金茂执行董事兼首席执行官。

一个多月后，在上市公司干了十年首席执行官的李从瑞，辞去了只干了一个月的董事会主席。

一把手的位置，由母公司中国中化空降过来的张增根接任。

去年，张增根到龄退休，董事会主席正式交棒陶天海。

短短两年，金茂经历了三次一把手的更替轮换。

这套班子变化，其实很有意思——

张增根是典型的中化体系老将，在中化工作了三十多年。

2023 年，中国中化派他到金茂，更像是带着母公司的风险管理和经营管理经验，来给这家央企地产商做一次全方位体检。

陶天海，则完全是另一种人——

他早在 2000 年就加入了金茂，从企划部经理、战略规划部总经理、成本合约总经理一路干上来。

后来升任副总裁，被派去掌管华东区域。

靠着上海、杭州、宁波、苏州等几个城市，把华东做成金茂的大粮仓。

2023 年，陶天海从华东区域调回北京，接替李从瑞，出任首席执行官；

去年，他更进一步，接棒到龄退休的张增根，坐到了董事会主席的位子。

所以，现在的中国金茂，在某种意义上，已经进入了陶天海时代。

陶天海坐稳一把手以后，他干的第一件事，就是改组织——

去年，金茂直接取消原来的区域层级，从总部 - 区域 - 城市三级管控模式，调整为总部 - 地区的两级架构。

相应地，之前的 5 大区域、20 个城市公司，调整为现在的 14 个城市公司与 6 个事业部及片区。

总部和一线之间，砍掉了一个层级。

意思也很简单——

别开那么多会了，也不再需要中间传话管理了；

项目上的事情，离客户近一点，离市场近一点，离钱近一点。

相比金茂过去相对稳健、层级比较完整的管理模式，组织变化不小。

这些变革，最终要落到一个地方——

土地能不能拿对，项目能不能赚钱。

所以，过去三年里，金茂其实做了两件看起来有些矛盾、实际上很一致的事情——

一边是在清理老项目，处理历史包袱；

另一边，在北京、上海这些核心城市，重新买地。

左手做减法，右手做加法。

用金茂自己的话说，其实就是八个字——

盘活存量，做优增量。

这就好比一个人搬家——

老房子里的破家具，能丢的丢，能卖的卖，旧账先算清楚；

然后，再掏钱去买一套新的，重开炉灶。

2023 年，金茂对名下开发项目一次性计提 48 亿资产减值，像是给过去几年的粗放扩张，作了一次结算。

2024 年以后，它连续在北京、上海加仓，则是为接下来重新上路，储备弹药。

2025 年，金茂新增补充了 21 块土地，总地价 577 亿。

其中在上海、北京两个城市，拿地金额就有 379 亿，占比三分之二。

这也解释了为什么昨天它又在北京砸了 98 亿，豪横地拍下了西冉地块。

这显然不是脑袋一热，突然上头。

站在金茂的立场上，重新押注核心城市的土地，已经酝酿了一两年。

在经营层面，金茂的一番折腾调整之后，也确实有点东西可以拿出来吹——

2025 年，销售业绩重回千亿规模，增长了 15%；

新项目的平均首开周期，压缩到了 5 个多月；

有些项目，甚至做到了拿地、开盘、清盘，能在一年之内完成。

当然，几百亿的土地款砸下去，不是赌运气、买彩票。

尤其是西冉地块这种地王级别的项目，拿的时候很风光。

对账的时候，才是真正的考验。

三年前，金茂对名下开发项目一次性计提 48 亿资产减值时，已经证明过一件事——

房地产行业最贵的东西，从来不是抢地王的新闻标题；

而是两三年以后，财报里那一行刺眼的资产减值。

昨天的 98 亿土地款，手上一举牌就花出去了。

但究竟是王者归来，还是伤愈复出后的一场大考，现在还很难讲。

但至少有一点，是很清楚的——

人换了，组织换了，土地换了，利润表也从亏损转向了盈利。

然后，它一转身，又在大本营拍了一块新地王。

如果说过去几年里，金茂是在给自己刮骨疗毒、剜肉补疮，做系统更新。

那么昨天拿到手的西冉地块，就是它按下的那个按钮——

重启。

电脑重启只需要几十秒。

而金茂这一次，花了三年，代价是 98 个亿。

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