传闻治理的时代结束了，数据治理的时代开始了。

过去几年，日本舆论场流传着一个说法：

日本快要被外国人买光了，尤其是被中国人买光了。

情绪很饱满，证据很骨感，日本政府手里一直没有一份拿得出手的官方账本。

9 月 15 日，账本来了。

日本国土交通省首次公布外国人及外国法人 " 大规模土地交易 " 的详细数据，这是日本历史上第一次用官方口径回答 " 谁在买我们的地 "。

关于外国人和外国法人大规模购置土地，日本国土交通省 15 日首次公布了对于依据相关法律进行申报实施的统计结果。2025 年 7 至 12 月向地方政府申报的共有 21 个道府县的 68 件，占包括日本人交易在内所有需申报交易总量（9573 件）的 0.7%。从国家和地区来看，中国大陆以 28 件居首。从所在的道府县来看，北海道达 19 件，数量最多。

2025 年 7 月至 12 月，日本全国按《国土利用计划法》申报的大规模土地交易共 9573 件，其中外国人及外国法人只有 68 件，占比 0.7%；涉及土地 124 公顷，约等于 26 个东京巨蛋，占申报面积的 0.5%。

连国交省自己都罕见地说了句大实话：总体件数处于少数。

同一天公布的另一项推算调查更有说服力。

按姓名和法人所在地推算的 " 外国人类推者 "，持有日本土地约 27.1 万至 106.9 万笔，占全国登记土地的 0.12% 至 0.46%；持有建筑约 18.3 万至 56.6 万个，占比 0.35% 至 1.07%。

而截至 2026 年 1 月，在日本外国人已达 403 万人，占总人口 3.26%。换句话说，外国人的人口占比是其土地持有占比的 7 倍以上。

" 日本被买光 " 这个命题，在数据面前不成立。

如果文章到此为止，那只是一份辟谣稿。

真正懂数据的人会盯住另外两个数字。

第一个数字是 51.5%。

68 件外国人交易中，中国大陆 28 件、中国香港 7 件，合计件数占 51.5%，面积占 44.6%。买家国籍高度集中，这正是日本民间情绪的燃点。

人们不怕总量，怕的是扎堆。

第二个数字是 46.8%。

从用途看，工厂仓库等生产设施 23 件排第一，但紧随其后的 " 资产保有、转卖 " 多达 21 件，件数占三成，面积却占 46.8%。

也就是说，接近一半的购地面积，不是为了经营，而是为了囤着等涨价。

这类交易又高度集中在北海道的小樽和二世谷，滑雪度假和民宿概念爆炒多年的地方。官方数据等于给 " 炒房团 " 三个字盖了章。

购地用途构成

这才是这份报告真正的看点：

总量证伪了恐慌，结构却证实了担忧。

外国资金不是在日本 " 撒胡椒面 "，而是精准买入最稀缺、最核心、最容易升值的资产。东京的数据把这个逻辑演到极致：

2025 年海外居住者购买新建公寓的比例，东京都整体仅 2.5%，都心六区 5.9%，千代田区却高达 15.4%，是全市平均的 6 倍。

评论这件事，不能只盯着 0.7%，要看日本正在做什么。

日本是发达国家里几乎唯一对外国人购房购地不设限的国家。

澳大利亚已全面禁止外国人买现房，加拿大的禁购令延长到 2027 年，新西兰 2018 年就关了门，新加坡的额外买家印花税收到 60%，连美国联邦层面虽开放，佛州、得州等十多个州也已立法限制特定国家公民购地。

全世界都在收，只有日本敞着门，这正是焦虑的根源。

变化已经在路上。

2025 年 7 月，日本修订《国土利用计划法》施行规则，大规模土地交易首次要求申报国籍；

2026 年 4 月，《外汇及外国贸易法》修订落地，海外非居民买房无论自住还是投资，20 天内必须向财务省报告，违者最高罚 100 万日元；

10 月 5 日起，不动产登记强制申报国籍，日本人也不例外，这条口子被彻底堵上；

2027 年度，数字厅的全国国籍信息数据库将建成，外国人持有不动产实现可查询、可统计、可追溯。

看清这条路径：

先知道谁在买，再知道在哪里买，然后知道买来干什么，最后才讨论要不要管。这份 0.7% 的报告，就是四步棋的第一步。

它不是终点，而是发令枪。

" 日本被买光 " 流传了十年，一份官方统计就把它打回原形。

在资产问题上，传闻的成本最低，代价却最高。

0.7% 是真的，51.5% 和 46.8% 也是真的。

总量安抚人心，结构决定政策。

日本暂不全面限购，不是因为不想，而是因为数据和法理都还不够，WTO 的非歧视原则更是硬约束。但一旦账建完了，精准管理工具就会跟上。

对海外买家而言，日本楼市依然开放，产权依然完整，但闭眼扫货、快进快出的窗口正在关闭。

未来的日本市场，属于看得懂规则、愿意长期持有的专业玩家。

不到 1%，急啥？数据上确实不急。

但当一个国家开始认真建账的时候，聪明的玩家就该认真看账了。

参考资料：