沿着黄浦江畔，从上海外滩景区一路向东，就可以到达东外滩，美团、抖音、B 站等互联网大厂在建总部密布周边。

" 毗邻黄浦江 "" 上海市中心 " 的两大标签之下，东外滩板块逆势崛起，成为开发商的 " 必争之地 "。

例如，为了进军上海市中心，中铁置业联合体 2025 年在东外滩板块豪掷 27.36 亿元抢下杨浦区 " 单价地王 "，打造了「中铁云璟外滩」项目（备案名：江曜云庭），部分房源总价超过 3000 万元。

只是，和上海豪宅频现 " 日光盘 " 的火爆行情不同，「中铁云璟外滩」去化缓慢。截至 2026 年 10 月 21 日，「中铁云璟外滩」合计推出 200 套、项目已售 24 套，去化率仅 12%。

而中铁置业的经营压力更是不容忽视。2026 年上半年，公司营收同比下滑 42.78%、归母净利润亏损 19.29 亿元。

背靠万亿级别的央企中国中铁，中铁置业为何受挫至此？

虽没有金茂、保利、万科的名气大，但中铁置业颇有来头。

2005 年，国资委将房地产业确定为中国中铁的主营业务，于是中国中铁成为 16 家以房地产为主业的央企之一。为做强做大房地产板块，中铁置业于 2007 年成立，是中国中铁的全资子公司。

目前，中铁置业的业务包括房地产开发、一级土地开发，并将产业链延伸到投资开发、代建代开发、工程造价咨询、物业管理、会展运营、商业运营等领域。

即便已经将业务链条拉长、拉宽，中铁置业仍面临沉重的业绩压力。

首当其冲的就是利润。2022 年至 2025 年，公司连亏 4 年，归母净利润累计亏损约 62 亿元。

对于利润亏损，中铁置业曾解释，主要是受房地产宏观政策调整，房地产市场形势整体下滑影响，出于谨慎性原则考虑，对存货资产计提了较大金额的存货跌价损失。例如，2025 年计提存货跌价准备高达 37 亿元。

进入 2026 年，亏损进一步加剧。2026 年上半年，公司实现营收 42.54 亿元，同比下滑 42.78%；归母净利润亏损 19.29 亿元，同比扩大 90%。

「子弹财经」注意到，2026 年上半年，公司产生资产减值损失 3.91 亿元、信用减值损失 6.29 亿元。

除此之外，毛利率更是大幅下滑。2022 年至 2025 年，其主营业务毛利率在 12% 至 15% 之间。到了 2026 年前 3 月，主营业务的毛利率骤降至 3.93%。另据 Wind 数据，2026 年上半年公司的整体毛利率更是低至 2.18%。

按照中铁置业的说法，近年来，公司加大了与其他房地产企业的合作力度，意在分担风险、共享收益。但在 2026 年上半年，归属于少数股东的利润 4027 万元，与归母净利润近 20 亿元的亏损形成鲜明反差。

至于归母净利润出现巨额亏损的原因是什么？为何亏损暴涨？毛利率为何暴跌？有何提升利润的举措？少数股东利润仍然为正，是否存在利益输送的问题？

对此，「子弹财经」试图向中铁置业方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

值得注意的是，中铁置业所在的房地产板块，正是拖累中国中铁业绩的关键所在。

2026 年上半年，中国中铁的营业总收入为 4731 亿元，同比下滑 7.69%。其中，房地产开发 110.45 亿元，同比下滑 29.26%，是主营业务中下滑幅度最大的板块。

与此同时，房地产开发的毛利率同比减少 2.25 个百分点至 6.90%，也是所有主营业务中毛利率最低的一项。

只不过，在中铁置业之外，中国中铁还有一个地产平台——中铁建工。由于业务范围更广，官网显示，中铁建工的经营规模近 3000 亿元。

在楼市下行的当下，外有强敌、内有悍将，中铁置业该如何自处？

由于总部位于北京，这里一直是中铁置业的主要根据地。

2025 年，北京区域实现签约金额 70.99 亿元，是销售规模最大的区域。

只是，近年来一线城市的土地资源愈加稀缺，增量市场有收缩的趋势，随着越来越多的开发商挤进北上广深，市场竞争必然加剧。

2023 年、2024 年，中铁置业在北京区域的签约金额分别为 122.10 亿元、40.11 亿元，可见其在北京区域销售状况起伏之大。

另据中指院数据，2026 年前 9 月，中海以 359.6 亿元占据北京全口径销售额榜首之位。同期，中铁置业并未进入北京房企 TOP20 榜单，母公司中国中铁也只有 68.8 亿元，位列第 14 位。

在北京区域竞争逐渐加剧之时，中铁置业已将目光瞄准上海。

公开资料显示，中铁置业此前在上海的项目多布局于青浦区、奉贤区等新城，主打刚需或普通改善路线。但从 2024 年起，公司明显加快了向市区等核心地段进军的步伐。

据不完全统计，2024 年 3 月至 2025 年 9 月，中铁置业在上海闵行区、浦东新区、杨浦区摘取 4 宗土地，权益土地金额近 70 亿元。

其中，2025 年 9 月，中铁置业、江苏润皋置业联合体经过 75 轮竞价，以 27.36 亿元竞得杨浦滨江 I4-01 地块，楼面价高达 9.22 万元 / 平方米，溢价率 28.1%，成为当时的上海杨浦区 " 单价地王 "（如今纪录已被刷新）。

之所以如此大手笔拿地，或与东外滩板块的畅销不无关系。例如，同区域早一步入市的保利「外滩序 BUND98」两次开盘，均价超 10 万元 /㎡，均实现 " 日光 "。

据悉，这个 " 地王 " 项目由中铁置业持股 85%，被打造成了「中铁云璟外滩」，主打叠墅、洋房，是这个板块稀缺的低密住区，单价在 10 万元 /㎡和 20 万元 /㎡之间，总价在 1000 万元至 4000 万元之间，和邻近的「中铁云绣外滩」是双子星项目。

2026 年 4 月 25 日，中铁置业官微宣布，上海「中铁云璟外滩」洋房一批次首开告捷，单日劲销 6 亿元。

但上海市房地产交易中心的 " 网上房地产 " 数据显示，于 2026 年 10 月 21 日，「中铁云璟外滩」已推出房源 200 套、已售 24 套，去化率仅 12%。

值得注意的是，「中铁云璟外滩」周边竞品林立，包括中建壹品的「外滩元境」、中海的「云邸玖章」、保利的「誉滨江」、北京城建与越秀打造的「翎翠滨江」、建发的「海宸」等楼盘，背后开发商大多是国央企。

从北京到上海，战场能换，但换不掉难题：在激烈的市场竞争中，中铁置业究竟有什么 " 杀手锏 " 能站稳市场？

其实，中铁置业并不缺少土地。

截至 2026 年 3 月末，公司全口径土地储备面积约 1147.51 万平方米，权益比例约 87%，这些土地分布在全国近 20 个城市，其中贵阳及长春地区土地储备规模较大，合计比例约 48%。

中诚信国际表示，位于长春及贵阳等地区的项目体量较大，整体楼面均价较低，开发周期较长，并且贵阳的项目多为依托当地景观开发的大盘高端住宅，投资规模较大。此外，部分文旅项目仍存在较大规模未动工土地。

大盘、慢盘和文旅盘，都意味着需要沉淀更多的资金，资金周转速度缓慢，对现金流的需求就越高。

于 2026 年 3 月末，中铁置业在建项目超 30 个，总投资 3111 亿元、已投资 1673 亿元，若据此粗略计算，尚有超 1400 亿元的投资尚未完成。

截至 2026 年 3 月末，公司货币资金 51.4 亿元。同期，其短期借款 10.7 亿元、一年内到期的非流动负债 61.4 亿元，短债合计超 70 亿元，资金压力由此可窥一二。

2026 年 4 月、5 月，中铁置业分别发行 7.7 亿元、8 亿元中期票据，累计融资超 15 亿元，募集资金全部用于偿还存续债务融资工具。

而债务滚动，也推高了净负债率。中诚信国际研报显示，截至 2026 年 3 月末，中铁置业的净负债率已经高达 196.32%。而 " 三道红线 " 曾要求，净负债率不能超过 100%，可见中铁置业净负债率之高。

在外，楼市整体下行，竞争对手实力强劲；于内，利润跌跌不休、现金流承压。内忧外患之下，公司管理层持续震荡。

2025 年 1 月，郑黎出任党委副书记、工会主席、职工董事；9 月，黄好振出任副总经理兼总法律顾问，冯军山出任董秘、办公室主任、机关党委书记，贺传亮出任总会计师；11 月，王德志出任专职外部董事。

而杨智艳于 2020 年 7 月出任党委书记、董事长时，恰逢国内地产行业整体进入深度调整期，中铁置业当年归母净利润亏损 7.92 亿元，2021 年短暂转正后，再未走出亏损。

近年来，杨智艳行事低调，主要在调研区域公司、考察在建项目，以及推动政企合作等活动中现身。

其实，中铁置业是有 " 野心 " 的。公司的 " 十四五 " 战略目标是——确保进入房地产行业 60 强，力争进入房地产行业 50 强。

按照其说法，2024 年公司排名 " 中国房地产百强企业 " 第 19 位，但在 " 十四五 " 刚刚结束，进入 2026 年之后，中铁置业的排名就严重 " 掉队 "。

克而瑞数据显示，2026 年前 9 月，中铁置业的全口径销售额仅 48.2 亿元，位列行业第 90 位。

当下，楼市瞬息万变，开发商都要重新蹚河过路，没有人知道哪条才是 " 速通路 "。对中铁置业而言，土储如何加速变现、债务如何平稳收缩、利润如何扭亏、行业排名如何提升 …… 一道道考题已经摆上台面，就看杨智艳如何带领团队 " 过河 " 了。