银行的法拍房，不再低调。

扎堆上架法拍

11 月 6 日，东莞银行搞了个法拍房专场，一口气拿出 10 套房源进行法拍。

位置都非常优质，基本都集中在东莞的南城、东城、松山湖这些核心区域。

比如展示的第一套法拍房源，就位于东莞市南城区。

不过这套房源已经是第四次进行拍卖。

该房源从 2024 年 12 月首次进行拍卖，一路拍卖一路流拍，到 2025 年 4 月进入变卖的阶段，但依旧无人接手。

而这套房源的价值也从 2024 年 12 月的评估价 367.47 万元，起拍价 257.23 万元，降到 2025 年 1 月的二拍的起拍价 205.78 万元。

到了 2026 年 11 月 11 日重新再次拍卖，市场价只剩 161.075 万，而起拍价降至 144.97 万，起拍均价约 11250 元 /㎡。

实际上，自从 2024 年以来，东莞银行就一直充当着东莞本地法拍房超市的角色，曾经多次扎堆推出精选法拍房源。

今年 9 月 14 日东莞银行就精选出 11 套法拍房源，其中还包含 3 套位于深圳的房源，最低 26 万起拍——

今年 6 月还有 10 处房源也被集中推向法拍台，最低 25 万起——

而东莞银行 2024 年 12 月— 2026 年 6 月，还分别进行了 9 场法拍专场的精选房源推送——

根据不完全统计，这两年东莞银行已经集中向市场推出了 80 套法拍房，其中 2025 年 10 月 24 日一次性更新了 17 套法拍房源。

而这些房源不少要么二拍，要么进入变卖阶段。真正能够顺利在一拍就法拍成功的都已经算比较顺利的处置了。

比如位于深圳市光明区规划通兴路与根玉路交汇处的华润置地公园九里花园 2 栋 1301 房源，一拍起拍价 245.39 万，评估价 306.74 万，但 10 月 9 日流拍后，10 月 27 日二拍，起拍价降至 196.31 万才拍卖成功，最终 223.79 万。

再比如深圳市南山区龙珠大道南侧桃源村 74 栋 0804 房产，一拍起拍价：288.72 万，市场价 360.9 万，但 10 月 9 日无人应拍而流拍，11 月 9 日即将二拍，起拍价降至 230.9729 万。

再比如东莞市南城区莞太路 376 号白马驿舍 2 座 2 单元 1003 房产同样如此，起拍价及评估价均为 65 万，今年 6 月 10 日一拍流拍后，7 月二拍起拍价 52 万，最终 59.5 万成交。

虽然市场上的法拍房，几乎都离不开银行的金融借贷纠纷，大量企业或者个人的房产也都抵押在银行手里，当债务人债务偿还不了的时候，银行进行资产处置是极平常普通的一件事。

但银行只能充当起法拍房撮合的角色，对市场的意义就不一样了。

一方面，银行手里积攒着不少的法拍资产，市场都是知道的，但在库存增加的情况下，如何才能顺利交易出去？

过去银行对不良抵押资产普遍偏向低调处理，避免引发市场对自身资产质量的担忧。

现在银行从后台债权方走到前台，公开透明地推介法拍房源，而不是干等着法院挂网拍卖回款，说明银行手中的法拍房已经排完雷，到了常态化去库存的阶段。

另一方面，银行充当了房产的评估角色，代表了房产的评估基准。

相当于直接对市场资产定价，而不是普通的业主或者中介交易撮合。

当银行低价房源扎堆推到市场上，市场天然认定为市场价需要重新锚定，是银行手中住宅资产的一次重估。

而每一套被推向市场的法拍房源，真正成交的那一刻，就会成为小区新的价格锚点。

东莞目前的整体市场已经落到低位区间。

超过 4 层的新建住宅，虽然平均价格浮动幅度不大，但今年 8、9 月成交已经不到千套，而二手住宅 8、9 月虽然能维持成交在 3000 套左右，但均价已经从 2023 年 4 月的 24333.94 元 /㎡，下行到今年 9 月的 12332 元 /㎡，下滑幅度约 49.32%。

这意味着整个东莞市场都已经经历一次深度的重估。

东莞市场的一面镜

作为银行，市场处于调整出清阶段，手中攒了一些法拍房，需要处置无可厚非。

并且从东莞银行处置的这些法拍房源来看，并非全都背离市场的价格，也有拍出了市场价的成交。

最明显的是，东莞市南城区蛤地路 18 号御花苑住宅小区二期 2-4 区 4-1 号楼 B504 号已经进入第四次法拍，而最新的起拍价虽然降至 144.97 万元，但起拍均价约 11250 元 /㎡，还是与当下东莞的二手住宅市场基本持平。

在中介渠道可以看到，东莞南城御花苑近 3 个月的市场成交单价就在 1 万— 1.2 万 /㎡水平。

比如东莞市南城区东骏路东骏豪苑绿湖居 A 座 201 房今年 6 月市场价 313 万，起拍价 219.1 万，起拍单价约 12670 元 /㎡，一拍流拍，二拍起拍单价降至约 10136.01 元 /㎡，最终成交价 212.08 万，折合成交单价约 12264.04 元 /㎡。

而小区近 3 个月的市场成交价水平在 1.4 万— 2.2 万 /㎡。

那么，为何东莞银行要急着向市场推送这些法拍房源？

或许作为一家正在冲刺 IPO 的城商行，只有背后的账本以及市场结构能解释。

一方面，东莞银行有强烈的动机加速处置手中不良资产。

截至 2025 年末，其不良贷款率反弹至 1.10%，结束了此前稳定在 0.93% 左右的水平；同时，拨备覆盖率从 2024 年的 212.01% 降至 191.50%，意味着银行用于吸收风险的 " 安全垫 " 在变薄。

另一方面，银行处置抵押房产主要依赖司法拍卖，但这条路目前已经淤塞。

中指研究院数据显示，2026 年 3 月全国住宅法拍房的清仓率为 28.6%。

这意味着银行即便赢了官司，房子也很难卖出去。

东莞银行自身的数据也印证了这一点。

2025 年其通过不良资产转让（打包出售）处置了 5.50 亿元，而现金清收仅为 4.21 亿元，回收效率并不理想。

过去银行处置不良抵押物，多是走法院拍卖流程被动等待，或打包折价卖给资产管理公司（AMC），折价幅度大、收益低。

而银行主动，还配套相应的法拍房按揭贷款（法拍贷），无形中也加快不良资产的处置速度。

所以，即使银行清楚，手中不良资产的处置，面向市场意味着什么，也只能选择最优解。

所以，这场集中上线的法拍专场，不是简单的促销活动，而是东莞楼市周期的一面镜子。