最近，身边的恒大业主告诉了我们一个出乎意料的消息，" 恒大的物业做得还是不错的，运营、服务响应也很好 "。这不是个例情况，在社交平台上，不少网友给出了恒大物业很高的评价。

很多人都没有想到，在恒大集团出险后，处在 " 散养 " 状态的恒大物业，如今，管理服务开始有了口碑。

业主反馈中提到最多的关键点：收费价低，服务 " 随叫随到 "。

当前物业行业迎来撤退潮，其本质是：业主对缴费定价与服务质量不适配，降价对物业公司来说又算不过账之间的冲突。

某种程度上，恒大物业的口碑提升，是一次市场错位下形成的结果，即在住宅物业公司集体涨价时，它陷入与恒大体系资金纠纷中，被迫进入 " 散养 " 状态。

好的一面是，期间，恒大物业几乎不再受到母公司体系影响，逐渐变成了恒大体系最优质的资产。

不过，这种状态估计很快会走到转折点——传闻已久的恒大物业，近日正式敲定 " 新东家 " 为太盟投资。当资本进场之后，恒大物业以 " 价低质优 " 稳住市场的经营策略，或许会发生改变。

时间回到 2020 年。当时，是物业公司的巅峰时刻。

在那个 " 口罩 " 时期，物业公司的价值变得愈发明显，开始迎来了发展的窗口期。

不只是规模扩张，行业内频频上演 " 大鱼吃大鱼 "，也包括管理范围从纯住宅延伸到写字楼、园区、医院，物业公司一步步进化为城市运营商。

物业公司野心的有两个支撑来源：资本市场的青睐、住宅服务基本盘。

2020 年这一年，有 18 家物业服务公司成功登陆资本市场。克而瑞物管数据显示，年末已上市公司数量达到 42 家，TOP100 公司管理规模集中度提升到 33%。

另一个背景也要考虑进来。

房地产行业开始进入调整周期的初期。这让很多把脚放在 " 高杆杠 " 油门上的房企，并不适应突然地刹车。于是，他们把资金来源放在了产业条链后端的物业管理平台上。

全国各地物业公司，掀起了涨价潮。

在中指研究院披露数据中，2020 年，20 城物业费均价为每月 2.33 元 /㎡，之后每年维持着 2% 到 6% 的上涨幅度，到 2024 年均价升至每月 2.72 元 /㎡，五年年均复合增长率为 3.14%。

比较有意思的是，一边是整体不断上涨的物业费，另一边是物业公司却叫苦：物业费涨价难。虽然 2020 年开始推行物业费市场化定价机制，但进展缓慢，已有项目物业费涨价往往容易受阻。

于是，物业费上涨的 " 大旗 "，主要是新房的业主在抗着。

但相比涨价，物业公司所提供的服务质量和价值，是否同步上升？或许更为关键。到了 2025 年 " 质价不符 " 的矛盾开始激化，业主缴费意愿快速下滑，一场撤退潮开始席卷全国。

克而瑞数据显示，2025 年到 2026 年上半年，全国物业撤退项目规模多达 285 个。2025 年主动撤退或到期不续占比为 60% 以上，而今年上半年这一比例上升到 76.8%。

与之对应的是，全国物业费开始转向降价，2025 年 20 城均价同比下跌 0.23%，2026 年上半年再跌 0.05%。

行业潮起潮落，恒大物业却有自己的独木桥要走。

2020 年 12 月到 2021 年 8 月，恒大物业 6 家附属公司通过 8 家境内商业银行，为 36 家第三方融资提供质押，合计涉及 134 亿元的存单质押担保，相关资金划转到恒大集团。

上述质押担保到期后，恒大物业合计约 134 亿元的存单存款，被相关的银行划扣了。

这笔钱几乎是 " 冻过水了 "。但恒大物业却意外成为了物业行业的错位 " 搅局人 "。

当然，恒大物业如今逐渐有口碑，是经历过一场 " 血雨腥风 " 的。

行业其他物业公司一边上演 " 大鱼吃大鱼 "，一边上调物业费。被 " 抽血 " 的恒大物业，却是恰恰相反。

它一边率先从停摆或配套不全，业主以房屋质量、延期交付等为由拒缴物业费等项目中撤退，另一边不少原有项目进行服务降级，费用降价。

到了 2025 年，物业行业迎来 " 撤退潮 "，恒大物业却意外率先抢跑。

财报、天眼查信息显示，2020 年至 2026 年上半年期间，恒大物业在管规模在 2021 年开始进入缓慢上升阶段，进入 2025 年扩张速度进一步放缓，2026 年 6 月末为 6.03 亿㎡。

价低，也是因为恒大物业早早回归到主业物业管理基础服务上。

2020 年至 2025 年，恒大物业营收从 105 亿元增长到 137 亿元，2026 年上半年为 69 亿元，其中，物业管理服务收入占比逐年攀升，从约 60% 一路上升到约 84%，超过行业均值水平的 76.7%（数据来源于克而瑞物管）。

拿广州来说，恒大地产 " 发家楼盘 " 金碧花园一、二期物业费低至每月 1 元 /㎡、三期为每月 1.6 元 /㎡，近几年交付的高端项目恒大御府，收费约每月 3.5 元 /㎡。其他项目收费普遍在每月 1.4 到 3 元 /㎡。

这是让很多人意外的地方。2025 年，行业百强物业公司喊出 " 聚焦主业 " 时，全面转入战略收缩状态，恒大物业变相领跑了。

毫无疑问，这种战略卡位是被动选择完成的。

另一个不可忽视的因素是，为了提高现有项目的业主缴费意愿和满意度，恒大物业不少在管社区响应及时，并且服务全链条还用上了 AI，提升了渠道缴费、保洁、秩序工程等场景的效率。

于是，恒大物业慢慢变成了 " 价低质优 " 的代表。

太盟投资并不是第一个盯上这个恒大体系最有价值的资产。

在它进场之前，率先传出要收购恒大物业的，是两大巨无霸央企：中海、华润。传闻尚未捂热，就被否认了。随后，刚完成二代接班不久的合生创展，表现出惊人的胆识：被传拟以 200 亿港元收购恒大物业，最终未能成行。

合生走后，中国恒大清盘人接管了公司，恒大物业开始活在交易传闻中。

进场一年多里，清盘人接触了超过 160 位潜在投资人，起初，与广东省旅游控股集团展开独家谈判，因为尽调与价格分歧，还是在 2026 年 6 月谈崩了。

3 个月后，太盟投资、华平投资、信宸资本等私募股权机构，开始准备报价收购恒大物业。最终，太盟投资胜出了，以 40.26 亿港元现金收购恒大物业 51.016% 股份，将成为实控股东。

按公告日股价计算，太盟投资只用 7 折买下了一个恒大体系相对干净，且能持续产生现金流的资产。

2026 年上半年，恒大物业收入来源于第三方占比为 100%，即 69.4 亿元，整体毛利率为 19.2%，净利润为 5 亿元，盈利表现同比都有所上升；同时，实现经营性现金流净额扭亏为盈，为 8188.8 万元。

恒大物业经营开始 " 恢复血气 "，太盟投资便精准抄底了。

只不过，在资本猎手正式进场之后，恒大物业也将转入经营新阶段。所以，好好珍惜当下仍处在 " 散养 " 状态的恒大物业。