" 目前看房的人也挺多，但不像周末那样需要排队。"

自 8 月 7 日出台楼市新政后，北京新房市场涌现出一波看房潮，部分热点楼盘周末人流大增，甚至需要排队看房。有机构表示，周末其代理楼盘到访量普遍增加 50%～60%。

此后两日，多名一线销售人员称，排队看房的场面放缓，但市场热度依然在延续。二手房市场上，中介人员也表示，门店咨询和带看有所增加，实际成交还需持续观察。

业内表示，本轮新政落地后，北京限购政策来到 2011 年以来最宽松的阶段，家庭公积金贷款最高额度也与其他一线城市基本持平，将更好地支撑购房者置业。

热门楼盘人流增加

8 月 7 日深夜，赶在 " 金九银十 " 来临前，北京抢先出招为楼市 " 预热 "。

在限购政策上，非本市户籍家庭购买五环内商品住房，社保 / 个税年限要求由 2 年降低至 1 年。政策落地后，北京限购政策来到 2011 年以来最为宽松的阶段。

公积金政策上，大幅提高公积金贷款额度上限。新政后，北京公积金针对单缴存人的贷款额度上限首套最高 120 万元、二套 100 万元；夫妻双方缴存首套提高至 240 万元、二套 200 万元；同时调整上浮政策，叠加后最高贷款额度可达 340 万元。

根据中指数据，北京首套公积金贷款最高额度与新房套总价中位数的比值，由此前的 27% 提高至 58%，对新房总价的覆盖明显提升，将更好支撑购房者置业，降低置业成本。

下调买房门槛、降低置业成本后，北京新房市场有何实际变化？

第一财经采访了解到，北京新政后首个周末即 8 月 9 日、10 日，新房市场出现了一波看房热潮，部分热点楼盘人流量攀升，同时有购房者因公积金新政加快了买房步伐。

龙湖观萃项目人员告诉记者，新政发布后，项目到访量环比上升约 37%。周末到访的客户，对于公积金新政的变化较为关注。大量此前因高首付资金压力未能成交的客户，开始考虑用公积金高贷款形式支付，有望推动近期成交。

" 同时，2 组老客户因公积金贷款新政缓解支付压力，选择购买 129 平方米的四居户型。" 项目方面称，本次新政更多促进了受支付能力限制的存量需求成交。

合硕机构首席分析师郭毅对第一财经表示，从合硕代理的项目看，上周末售楼处到访量整体增加 50%~60%，成交量提升幅度在 10%~20% 左右。受新政影响的楼盘，主要以刚改类项目为主，位置在五环到六环之间，周边配套相对成熟，受新政提振较为显著。

一线销售人员也印证了上述趋势。中介张春（化名）自上周末以来，一直在带人看房 " 没停脚 "，他称在北京通州区及昌平区，部分楼盘出现人流量高、甚至排队看房的场景。

据他观察，新政后公积金贷款额度上调，一些刚需刚改客户甚至不用商贷，公积金贷款额度就能覆盖需求，加上新房市场热卖的多为四代宅，共同推动了部分楼盘看房热度升温。

开发商同样在紧抓这波窗口期。昌平区某均价 53000 元 / 平方米的楼盘，上周末推出十套 " 特价房 "，仅限周末两天直签，有三居洋房从总价 414 万元优惠至 363 万元，有四居房源从总价 614 万元优惠至 538 万元，还有四居洋房从 799 万元优惠至 679 万元。

值得注意的是，新房市场的热度并非 " 雨露均沾 "。

有头部房企人员告诉记者，公司在北京五环外的项目，暂时还未因新政出现明显反应，五环内的高总价项目受政策影响也较小。另一中介称，上周末大部分热点楼盘看房量大增，当然也有平时不好卖的楼盘，新政后依然 " 没什么变化 "。

二手房业主 " 心态不一 "

相较于新房市场的点状高温，新政后北京二手房市场有何变化？

" 新政出台后首个周末，门店咨询和带看确实有所增加，对买房位置有需求的刚需，还是更关注二手房市场，新政后公积金政策利好较为显著。" 北京有二手房中介告诉记者。

从购房者角度看，精准受益的群体首先是刚需，在二手房市场置业预算在三百万左右。

二手房业主的心态则较为不一，有人看好后市、打算提高挂牌价，也有人欲降价急售。

譬如北京朝阳区某单价 4.7 万元 / 平方米的小区，有业主年初挂牌时房源售价 456 万元，7 月底时调整为 459 万元，中介表示业主后续可能还会调整价格，议价空间不是很大。

另有西城区一热门学区房小区，有房源今年 6 月时挂牌价 405 万元，8 月 8 日业主将价格下降至 359 万元，" 业主着急卖刚刚下调了价格，实际底价 350 万元左右就能卖。"

郭毅表示，当前二手房占北京楼市 85% 的成交比重，且二手房总价相对较低，公积金贷款上限翻倍增长之后，基本可以覆盖购房者的贷款需求。因此，不管从市占率看，还是从在售房源和新政覆盖人群的适配度讲，二手房成交受新政的拉动会更大。

多个研究机构也表示，参考一线城市此前几次政策，二手房市场均受到明显提振。

丁祖昱评楼市表示，自 2025 年 12 月北京放松限购以来，上海和深圳分别在今年 2 月和 4 月跟进，且政策效果高度一致，对二手房市场有明显支撑。2026 年上半年，北京、上海、深圳二手房累计网签同比分别增长 11%、13%、6%。

此外据中指数据，今年 2 月上海出台楼市新政、4 月深圳优化政策后，房地产市场均出现明显好转，新房、二手房成交量同比持续增长。据中国房地产指数系统百城价格指数，上海二手房价格于 3 月环比止跌，至 7 月价格环比连续 5 个月上涨，市场出现企稳迹象。

中指研究院认为，本次北京积极落实中央政治局会议 " 稳定房地产市场 " 工作部署，优化楼市政策，有助于提振市场情绪、促进需求释放，市场企稳迹象有望进一步显现。作为全国房地产市场风向标之一，北京新政对全国市场的预期修复也将起到积极作用。

克而瑞方面表示，当前中央要求各地出台稳地产增量政策，北京作为首都快速落地一揽子优化方案，发力方向精准对标。降低非京籍门槛支持刚需、放开赠与激活存量住房流转、公积金政策降低置换成本，全部围绕政策主线展开，坚持精准调控、因城施策。

该机构称，短期来看，政策有望提振北京 " 金九银十 " 成交热度；中长期看，会带动核心城市跟进微调。但分层分化将成为楼市长期常态，行业告别全面普涨时代，核心城市结构性修复、多数中小城市持续消化库存，将是未来数年房地产市场的主旋律。

( 本文来自第一财经 )