2026 年上半年上海写字楼市场迎来 8 个新项目集中入市，全市写字楼空置率上升至 24.5%，给客户主动降价、给渠道支付更多的佣金是业主盘活存量、吸引租户的主流策略。

另一方面，上海不动产市场大宗交易逆势上扬，仅上半年大宗不动产成交总额达 233 亿元，同比增长 47%。办公及研发办公物业是交易核心，成交额 134.9 亿元，占总成交额 58.4%。

象屿地产花了约 21 亿收购南京西路仙乐斯广场；海尔集团旗下不动产投资与运营平台海尔产业发展有限公司，以 6.6 亿元现金整栋收购上海前滩汇 S3 栋甲级写字楼；美格智能 2.85 亿收购上海维璟中心 A 栋；2026 年 7 月，拼多多花了 33.7 亿元收购陆家嘴星展银行大厦，跃居大宗交易榜首。

我勒个去，都是上海，租赁和买卖的市场大相径庭，一边是空置率上升，一边是大宗交易额也创了新高。

从数据上来看，上半年全国一线城市不动产大宗交易的买家主要是国内企业，外资占比稀少。以前外国资管公司在国内投资的逻辑是低价买入，委托专业团队运营保证现金流并提升资产价格，最后高价找国内资本接盘。

我们再看看他们的现状：

贝莱德 2018 年以 12 亿元收购上海北岸长风两栋写字楼。因市场下行、出租率仅约 50%，曾七折出售未果，最终于 2025 年断贷，将资产移交渣打银行抵债，损失超 4 亿元。2026 年 7 月，华尔街私募巨头 KKR 以及全球知名资产管理公司 AEW Capital 愿意大幅降价出售其在北京、上海自持的商业地产。

这些资本收购和卖出的根本逻辑，无非也是把账算明白了：

这些年来，美债的利息居高不下，大幅推高了海外资本的资金成本，再加上人工智能等科技股持续走高，两相比较之下，传统资产的投资回报率没啥吸引力。现时国内商办市场又是空置率高高在上，经营回报率承压严重。

资金成本端与收益端的双向挤压，最终迫使外国资产管理公司集体退场。

再看看拼多多、海尔产业和美格智能等公司的算账逻辑，这些快速发展的企业更看重长期办公成本的确定性。

我之前算过一个账：上海公司租了一层 2200 平方米的写字楼，一年要交租金和物业费约 364 万，15 年下来要交出去 5460 万。按这个价格如果买下来大约 2.5 万 /m ²，而周围写字楼对外出售的价格只有 1.8 万 /m ²，如果是整栋购买，价格更低。

美团、哔哩哔哩也都在上海自己买地盖楼，这些有主营业务还发展态势良好的实业公司一栋楼用十年二十年，省下来的租金就是利润。

以前外国资本关心的是这栋楼买下来，10 年之后我能赚多少钱？现在国内资本关心的是这栋楼买下来自己用，10 年之后我能省出来多少钱？

一线城市的商办写字楼市场，正在从 " 金融产品 " 变成 " 生产资料 "。

2026 年 7 月 31 日，上海市规划和自然资源局发布《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》沪规划资源用〔2026〕234 号。

文件明确工商业项目土地使用权续期适用范围、项目类型、供地方式、土地年限、土地价格、付款方式及工作流程等要求，提出以续期为常态、不续期为例外的工作原则，强调根据企业需求应续尽续。

同时，针对到期续期和提前续期两类情形，分别设定条件与管理要求，并对土地价格、支付方式、登记程序等作出具体规定，确保土地资源合理利用与高效配置。

有了政策当后盾，国内的产业资本买楼，除了自己用，也能算明白以后怎么退出。

房子是用来住的，不是用来炒的。同样，产业园的功能是用来培育产业、培养税源、聚集产业和升级产业，当写字楼和产业园的高溢价预期消失，这些砖头水泥也开始回归它本来的用途。

采访存量资产盘活的案例。搭建资产管理的招商运营服务体系，分享社区商业、非标商业、产业园（孵化器）、城市更新等存量资产在定位、策划、招商、运营、物业方面的经验和案例。