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9 月 15 日，中建智地第八座国贤府——亦庄国贤府（瀛贤华院）拿下两张预售证（开 1 号、开 2 号），8 栋、510 套住宅一次性入市，拟售均价 5.8 万 /㎡，总货值 29.87 亿元。

土地端是今年北京土拍的 " 情绪锚 "。

4 月 21 日，建发、金茂、保利、中建智地、招商 5 家混战 49 轮，中建智地以 13.24 亿元、溢价 8.7% 摘得亦庄新城 0802 街区 1401-1 地块，楼面 2.56 万 /㎡——这是 2026 年北京首宗溢价成交宅地。

项目公司北京兴晟房地产由中建智地 100% 持股，樊飞军任董事长、邓涛任总经理，营销交给原北京万科东南区域、操盘过观承别墅的哈斯。

货值结构高度集中。

510 套里：77㎡三居 / 两居 79 套（15.5%）、95㎡三居 189 套（37.1%）、106/108㎡小高三居 174 套（34%）、125㎡四居 68 套（13.3%）。

95㎡+108㎡两档占七成，是走量主轴；125㎡四居全压在 3# 楼，均价超 6 万、次顶层挂到 6.3 万，是利润锚不是流量锚；首层非标 5.12 万 /㎡起步，77㎡两居 390 万级做 " 地铁新房最低门槛 "。

产品卷在 " 赠送率 "。

南向 1.8 米通面阳台（半赠）+ 北向 1 — 1.5 米设备平台（全赠）+ 端户侧飘窗，77㎡边户得房率可破 100%、95㎡约 98%。

2.56 万楼面 + 建安精装 1.2 — 1.3 万→可售成本 3.8 — 4.0 万；拟售 5.8 万留约 1.8 — 2.0 万 /㎡缝差，若首开实收守 4.7 — 5.3 万，毛利仍厚；

若被中海寰宇时代（2019 年网签 5.2 万）和瀛海二手 3 — 4 万拖入价格战，缝差会快速变薄。

哈斯的逻辑不是 " 讲产业 "，是 " 讲住法 "。

亦庄 GDP 超 4000 亿、8 号线瀛海站 150 米、西侧代建约 4 万㎡公园，这些硬条件不用包装；真正难的是——瀛海行政归大兴、不享亦庄学籍，限竞房解禁潮又在 2027 后压境。哈斯用 " 六人餐桌、明窗家政间、三代人住得下 " 把买家从 " 亦庄身份 " 拉回 " 产品代差 "，用新规盘打老限竞房。

中建智地敢在远郊瀛海一次推 510 套，是因为 2.56 万楼面给了定价弹性；

但拟售 5.8 万≠成交价，真正的首开折扣将决定两件事——瀛海 " 好房子 " 价格锚定在 5 万还是 5.5 万，以及中建智地国贤府系 " 滚动开发 " 能不能在昌平、怀柔、亦庄三线同时跑通。

这宗今年首宗溢价地，终于把账本摊给市场——楼面便宜是开发商的安全垫，得房率炸裂是买家的谈判权。

而瀛海的真问题，是大兴学籍 + 限竞解禁会不会把 5 万 + 新房重新按回 4 万 + 二手。

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