打通 " 卖旧买新 " 的置换链条，缓解中心城区 " 老破小 " 流通性不足的问题。

吕颖雅 / 发自广州

广州 " 卖旧买新 " 试点启动已满两周，市场开始出现第一轮真实反馈。

广州安居集团方面表示，政策发布后市场响应热烈，但具体数据仍在统计中。从目前通过初审的房源情况来看，越秀区和海珠区申报数量最多，面积主要集中在 60~70 平方米区间。

5 月底，广州安居集团推出 " 卖旧买新 " 试点机制，针对总价 300 万元以内、建筑面积 70 平方米以下、位于环城高速以内的二手住宅进行市场化收购，试行期至 2026 年底。

这是广州首次由市属国企以市场化方式批量介入二手住房流通领域。政策目标明确：打通 " 卖旧买新 " 的置换链条，缓解中心城区 " 老破小 " 流通性不足的问题，同时为保障性住房、人才公寓等提供房源储备。

从流程推进看，首批换房人已进入旧房初审、意向新房登记及评估询价等环节，但初审阶段已出现一定比例退回重填情况。据广州安居集团介绍，目前未通过初审的房源主要集中在三类问题：一是填报信息有误或上传资料不齐全；二是房源本身不符合收购条件，例如不在环城高速范围以内；三是业主没有看清楚期望售价填报单位导致报价量级错误，被系统认定报价异常。

对于暂未纳入试点范围的房源，广州安居集团表示，目前仍处于试点阶段，未来是否扩大覆盖范围或调整准入条件，将根据实施效果进一步研究。

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有人看到退出机会，有人仍在观望

在业主端，" 卖旧买新 " 被部分人视为老旧住宅的一条新退出路径。

海珠区一位计划报名的业主林先生表示，自家房屋为 8 层步梯楼，面积约 65 平方米，无物业管理，也难以加装电梯。他一直有意置换至番禺区购买一套新房用于养老，但此前房源挂牌时间较长，始终少人问津。

" 房子楼龄超过 30 年，以后估计越来越难卖，不如趁着政策窗口期试一下。" 该业主说。

类似情况并非个例。

越秀区业主陈女士表示，她已看过荔湾区多个新盘，也有心仪房源，但名下一套约 40 平方米的老房挂牌已超过一年，期间三次降价仍未成交。" 以前学区是主要支撑，现在需求明显弱化，不是顶级学区房基本很难卖动，很多人也不愿意接手这种小面积房产，因此计划尝试报名。"

普睿广佛区域首席分析师肖文晓表示，本次广州安居集团的收购行为，直指当前一二手置换中 " 卖房难 " 的核心痛点，精准发力。一方面为符合条件的置换家庭提供高效解决方案，释放住房需求动能，促进 " 卖旧买新 "；另一方面也释放出国企入场托底楼市、稳定市场预期的信号。

不过，由于尚无首批成交案例，不少业主对估值结果与预期之间的差距仍存疑虑。

林先生表示，目前最大的不确定性在于收购价格缺乏参照。他曾致电 " 卖旧买新 " 客服咨询定价问题，客服建议参考周边同类二手成交价及自身预期报价，但他认为实际参考标的差异较大，且市场成交活跃度偏低，难以形成清晰价格锚点，因此仍在观望。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，中心区老房子虽然区位较好，但楼龄、居住体验等因素都会影响其实际价值，同时国企还需兼顾运营收益与资金平衡。在实际操作中，买卖双方对价格认知存在差异，价格达成一致并不容易。

广州安居集团表示，将通过公开采购方式依法依规选聘具备正规资质的第三方评估机构，由换房人通过摇号随机确定评估机构。采用 " 两次评估＋协商确认 " 机制，开展第三方专业机构初次询价评估及复核评估，最终与换房人协商确定收购价格。

与此同时，置换成本亦影响参与意愿。按规定，换房人出售旧房后需在 180 天内于广州范围内购买新建商品住房，资金进入专用监管账户闭环管理，不直接发放现金。

林先生表示，在预算有限的情况下，如果旧房评估价格偏低，而新房总价较高，仍需额外承担较高杠杆压力，这也是他犹豫的重要原因。

" 老破小 " 价值体系重估

相比试点本身，市场更关注广州大量 " 老破小 " 的长期出路。

过去二十多年，广州中心城区积累了大量老旧住宅。这些房源曾凭借地段、学位和低总价形成竞争优势，但随着住房消费逻辑变化，其资产属性正在发生明显转变。

普睿广佛区域数据显示，截至今年 4 月底，广州环城高速以内、总价 300 万元以内、面积 70 平方米以下的二手住宅约 2 万套，占全市挂牌量约 14.8%。其中约 76% 为楼龄 25 年以上的老旧住宅，主要集中在越秀区、海珠区和荔湾区。从交易表现看，这部分房源普遍流动性偏弱，平均挂牌周期约两年。

结构性原因正在逐渐清晰。

一方面，新房产品持续迭代。近年来广州改善型住宅不断升级，在社区环境、物业服务、停车配套及公共空间等方面明显优于老旧小区，进一步拉大居住体验差距。

另一方面，人口结构与购房需求也在变化。越来越多年轻家庭倾向 " 一步到位 "，对老旧小户型接受度持续下降；叠加人口老龄化背景，无电梯、缺乏物业管理的住宅维护与使用成本持续上升。

" 过去市区‘老破小’最大的支撑是学位，但随着出生人口下降，这一逻辑正在松动。以前很多客户买小面积的学位房作为‘学位壳’，用于出租，孩子毕业后再转手出售，甚至还有一定升值空间，一举两得。但这个逻辑现在已经不再成立。" 一名越秀区房产中介经纪人表示。

不过，这并不意味着 " 老破小 " 全面失去价值。

随着近年房价调整，部分核心区域小户型的租售比正在改善。根据普睿广佛区域在 2025 年末对广州 100 个二手房样本小区的市场调研，平均出租回报率已提升至约 1.8%，已明显高于当前银行定期存款利率及国债收益水平，部分低总价房源回报率更高。

肖文晓表示，由于近年老旧房源估值下降较快，小户型租金单价相对更高，预计这类符合安居集团收购标准的房源租金回报率仍有进一步提升空间，也为安居集团入市收购提供了现实契机。