2026 年以来，住房 " 以旧换新 " 已从地方零星试点升级为全国性的核心楼市政策，从一线超大城市到三四线城市全面铺开。截至 2026 年 7 月，全国已有超 130 个城市出台专项实施细则。今年 1 月，财政部、税务总局、住建部联合发布公告，明确换房个人所得税退税政策延续至 2027 年底；住建部同步表态，鼓励各地通过国企平台收储存量旧房改造为保障性租赁住房、人才住房。
全国各地的 " 以旧换新 " 模式不尽相同。据观察，目前主要有三大主流路径：中介帮卖、国企收购、购房补贴。各地基于自身城市能级、市场基本面与存量住房结构，探索出差异化的实施模式。佛山采取政府主导模式，广州房协走中介代卖路线，而南沙开建走出了第四条路：国企自营、全程兜底。
今年 5 月，广州南沙区属国企南沙开建正式官宣开启住房 " 以旧换新 "。南沙开建的方案面向全广州市收购符合条件的存量住宅，收旧主体为其全资子公司广州南沙开建住房租赁发展投资有限公司。首批试点收旧总额度达 30 亿元，业主可一站式置换该集团旗下 8 个在售新房项目的房源，包括南沙壹号、未来城市、珺筑水岸、茗筑水岸、瑞筑花园、颐德湾尚、南沙一品、8 号公馆等，这些楼盘户型覆盖建面约 78-266㎡，包括刚需改善到江景豪宅等多种产品，可满足不同购房者的需求。
" 以旧换新 " 落地 3 个月，成交突破 2 亿元
" 以旧换新 " 政策落地至今三个月，市场反响持续升温。呈现出以下三个特点。
一是报名与交易规模快速增长。据南沙开建公开数据，截至 7 月底，累计收到的有效报名 615 组，市场参与热度可见一斑。在此基础上，累计完成新房成交 54 套，新房成交总面积约 8614㎡，标志着政策从意向阶段进入了实质性落地阶段，取得了显著的初步成效。初步估算，这部分成交房源所对应的交易总额近 2.4 亿元。对应收储旧房 77 套，总收旧面积约 9599㎡，收旧总金额约 1.62 亿元。一系列数据有力地印证了 " 以旧换新 " 模式在打通置换链条、激活市场需求方面的积极效果。
二是客源结构呈现 " 南沙为主、外区渗透 " 特征。报名客源中近 80% 来自南沙本地，主要集中于蕉门、金融、南沙湾等板块；其余约 20% 来自番禺、海珠、天河、黄埔等广州其他区域。值得关注的是，置换群体中改善型需求占绝对主导，二胎计划、父母同住及居住品质升级是主要动因。
三是政策效力初步显现。南沙壹号等项目来访量提升约 30%，" 以旧换新 " 咨询通道报名评估客户已超数百组。广州南沙新区房地产协会会长宋荣表示，开建住房直接收购旧房、抵扣新房购置资金的方式，既绕开了传统中介挂牌模式成交率低的痛点，又解决了老百姓 " 旧房卖不掉、新房资金缺口大 " 的现实困境。
南沙开建 " 以旧换新 " 政策取得了良好开局，但当前南沙区新房、二手房库存压力仍然较高。据中指数据，截至今年 6 月底，南沙区可售一手住宅面积为 188 万平方米，按照过去 12 个月的去化速度，去化周期为 25 个月，高于广州全市的 24.5 个月，二手住宅存量挂牌套数超 13000 套。" 以旧换新 " 的扩面推进，既能进一步激活南沙区房地产市场，又能惠及更多百姓，更好地改善其居住条件。
四大特色构成南沙开建 " 以旧换新 " 的差异化优势
特色一：无中介自主收储运营——国企自营，全程兜底
区别于广州房协 " 房企 + 中介 " 联合代卖模式，南沙开建由国企全程自营收购、运营旧房，省去中介环节，简化交易流程。南沙开建集团提供免收旧房出售及新房购买的评估费、中介服务费等贴心服务。
特色二：大额长效资金支持，30 亿只是起点
首批试点收旧总额度达 30 亿元，后续可根据市场变化继续扩容至 50 亿、100 亿，并将其定位为集团长期战略业务。以 2026 年 1 至 7 月南沙新房成交套均总价约 220 万元计算，30 亿元预算可惠及的置换业主最多可达上千户。充足的资金储备确保了政策的可持续性，避免 " 昙花一现 "。
特色三：超长免租过渡期，解决 " 先卖后买 " 最大痛点
旧房被收购后，客户享有直至新房交付后仍可继续免费居住半年的超长过渡期，期间仅需自行承担物业管理费、燃气费、水电费等日常杂项开支。这一安排为客户提供了充裕的缓冲与准备时间，使其能够从容规划搬迁事宜，无需在旧房处置与新家入住之间面临时间紧迫的压力。它通过提供稳定的临时居所保障，让客户能够先行锁定新房，再无忧虑地处置旧资产，实现了置换过程的平滑、无忧衔接，从根本上化解了传统模式下的两难处境。
特色四：低置换门槛与高灵活度
旧房评估价最高可抵 100% 新房房款；置换比例无硬性限制，多套换一套、一套换多套均可。而其他城市或区域实施的 " 以旧换新 "，通常带有旧房总价不高于新房 60%-70%、面积在 70 或 90 平方米以下、中心城区范围内等一系列的限制。
从客户案例观察政策实践
案例一：黄埔跨区置换——苏先生的 " 团圆安居 " 之路
客户画像：苏先生夫妇，现居广州黄埔区，女儿已在南沙工作定居。夫妻二人希望在改善居住条件的同时搬至南沙，方便照顾女儿及孙辈。
置换痛点：黄埔旧房在中介挂牌多时，看房者不少但议价周期漫长，难以在预期时间内完成出售；即便卖掉，过渡期租房、搬家衔接等现实问题也让全家顾虑重重。跨区置换的不确定性，使计划一拖再拖。
南沙开建解决方案：苏先生夫妇报名 " 以旧换新 " 后，工作人员次日上门实勘，一周内完成评估定价。旧房收购款直接抵扣新盘开建 · 未来城市大三房房款，省去中介挂牌等待环节。旧房过户后，夫妇二人可免租金续住至新房交付后 6 个月，从容完成跨区搬迁。
置换成效：全家得以在南沙团聚，孙子不仅可入读项目自带的 15 班幼儿园，未来还可就读广大附中南沙实验学校（南沙南新校区），教育问题一并解决。
案例二：番禺 " 旧规房 " 换 " 新规房 " ——王先生的资产升级逻辑
客户画像：王先生，工作在番禺，持有番禺区一套 140 多平方米旧规住宅。
置换痛点：近年来，新房实用率已从以往的 80% — 85% 提升至接近 100%，二手房面临 30% 以上的贬值压力。王先生深知，若不及时置换，手中旧规房的资产竞争力将持续下滑。但传统 " 先卖后买 " 模式下，卖房周期不可控、资金衔接困难，令他迟迟难下决心。
南沙开建解决方案：王先生用番禺 140㎡旧规房参与 " 以旧换新 "，评估价抵扣开建 · 未来城市新房房款，补缴约 20% — 30% 差价即完成置换。全程 0 中介费，叠加市、区两级 " 卖旧买新 " 财政补贴，大幅降低置换交易成本。
置换成效：完成从 " 旧规房 " 到 " 新规房 " 的资产迭代，居住品质与资产竞争力同步提升。更值得关注的是，未来城市项目周边配套了万顷沙地铁站、医院、学校及产业园区，这次换房还激发了他到南沙就业的意向，更好地促成安居与乐业。
案例三：南沙本地多套换一套——廖先生的资产集中升级
客户画像：廖先生，南沙本地安置村民，手持多套安置房。
置换痛点：手握多套房，单套都不够 " 好 "，想集中升级并住进高品质新房，却苦于一套套卖房耗时耗力，议价过程繁琐，需经历多轮交易、多笔税费、整体置换成本极高。
解决方案：廖先生通过 " 多套换一套 " 模式灵活适用，将多套旧房出售给开建集团，以旧房收购款直接抵扣新房总价，无需经过中介挂牌、拉锯议价等冗长流程，极大提升交易效率。
置换成效：从分散持有多套安置房到集中持有一套核心区江景大平层，廖先生一步到位住进豪宅，完成的不只是居住升级，更是家庭资产结构的进一步优化。
输出 " 南沙经验 "，探索存量房盘活新路径
南沙开建 " 以旧换新 " 模式的核心价值在于国企信用兜底。据中指研究院不完全统计，2024 年以来，超 60 城在住房 " 以旧换新 " 政策中明确支持企业收购二手房。南沙开建的实践表明，区属国企完全有能力担当 " 以旧换新 " 的主力军——以市场化评估价收购居民旧房，收购款定向用于抵扣辖区内新建商品住房房款。
这一模式以国企信用为居民提供确定性的旧房退出通道，彻底破解 " 先卖后买 " 的时间差与不确定性；将收购旧房纳入保障性租赁住房体系；将释放的购买力精准导流至新房市场。此外，南沙开建将旧房收购范围拓展至广州全市以及周边城市，打破了以往地方国企收旧多局限于本行政区的惯例。这一突破为其他城市提供了重要启示：打破区域壁垒，才能最大化政策效能。
收购的旧房经标准化改造后，可全部纳入保障性租赁住房或人才住房体系。通过 " 以旧换新 "，可将居民手中位置分散、户型偏旧但地段尚可的存量房，转化为保障性租赁住房或配售型保障房。这既能盘活社会闲置房源，也能快速补齐核心城区的保障房供给短板。当前，央行设立 3000 亿元保障性住房再贷款支持地方国企收购存量商品房用作保障房，" 推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用 " 已正式写入 " 十五五 " 战略部署。收购二手房用作保障性租赁住房，正成为多地政府优化供给结构、激活置换链条的重要政策工具。
南沙开建的实践表明，住房 " 以旧换新 " 不仅是政策工具，更是存量时代盘活存量资产、满足群众改善性住房需求、拓宽保障房筹集渠道的重要解决方案。这种 " 国企自营、全程兜底 " 的模式，为全国住房 " 以旧换新 " 提供了一种可复制、可推广的 " 南沙样本 "。
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