观点网 2025 年 10 月 31 日，华夏中海消费封闭式基础设施证券投资基金（简称 " 华夏中海消费 REIT"）正式于深圳证券交易所上市。该项目以中海佛山南海映月湖环宇城为底层资产，也是中海以及中建集团首支公募 REITs 产品。

时隔一年，中海在 9 月 7 日发布公告，华夏基金及中信证券已于当日向中国证监会及深圳证券交易所提交了公募基金注册及上市的申请材料，拟将佛山千灯湖环宇城作为底层资产，分拆发行商业不动产投资信托基金（REIT）。

目前，预计该公募基金将募集所得总款项 15.34 亿元。于建议上市时，中国海外发展将认购已发行基金份额总数约 20%。

据深圳证券交易所公募 REITs 信息平台显示，华夏中海封闭式商业不动产证券投资基金已于 9 月 7 日完成首发申报。

佛山双子

对于中海而言，这将是在公募 REITs 领域的又一次尝试。

据悉，千灯湖环宇城于 2016 年 9 月入市，前称为佛山中海环宇城，不仅是中海在全国落地的第四家购物中心，更是其在佛山、以及华南地区开出的首个购物中心项目。

此后，随着中海在佛山战略布局的持续深化，该项目进一步更名为 " 千灯湖环宇城 "。

截至目前，中海及其关联方在广东省佛山市持有或运营的购物中心项目共有 3 个，分别为映月湖环宇城项目、千灯湖环宇城项目和禅西环宇城项目。其中禅西环宇城并非中海投资建设，而是由中海以轻资产模式输出运营管理。

这也意味着，此次华夏中海封闭式商业不动产证券投资基金若成功上市，中海在佛山自持的两座环宇城购物中心全部实现 " 投融建管退 " 全周期资本闭环，为进一步向资管业务转型奠定基础。

事实上，三个项目虽均为中海环宇城产品线，但定位上存在差异。

据悉，千灯湖环宇城与映月湖环宇城均位于佛山禅桂商圈，项目直线距离仅 3.3 公里，禅西环宇城则位于佛山市禅城区，与千灯湖环宇城、映月湖环宇城距离相对较远。

具体而言，此次拟分拆发行商业不动产 REITs 的千灯湖环宇城总建筑面积约 13.09 万平方米，共包含地下 1 层、地上 5 层，整体定位为城市级高端轻奢潮流购物中心地标，主要面向周边商务人士、精致白领，及佛山市居民客群。

在招商方面，千灯湖环宇城引入的店铺集中为中高端零售（包括高化奢侈品等）、餐饮品牌，业态覆盖餐饮、生活服务、娱乐体验等，且多为品牌直营，城市 / 区域首店居多，布局高化、轻奢零售业态，并结合主理人经济等，凸显项目的可玩度、潮流度。

仅在 2025 年，DIOR 美妆、YSL 美妆、LANCOME、SEPHORA，以及潮流人气服装品牌 COVER、ecco，餐饮品牌芸山季、水濑、Ameigo 梅果、巴奴毛肚火锅等佛山、南海首店批量入驻千灯湖环宇城，全年共计引入 21 家首店，其中城市首店 16 家，以 " 首店收割机 " 持续保持项目活力。

映月湖环宇城则定位 " 区域型家庭亲子欢聚场 "，锁定 " 精致白领家庭 " 的目标客群，致力于打造 " 广佛中轴趣玩目的地 "，整体偏向大众时尚消费群体，商铺多以连锁品牌为主，多业态组团化落位。差异化定位之下，两个项目的会员及客流重叠度约 10%，直接竞争关系较弱。

资料显示，2024 年千灯湖环宇城营业收入达 1.52 亿元，略高于映月湖环宇城的 1.37 亿元。

值得注意的是，在华夏中海消费 REIT 的招募说明书中，佛山千灯湖环宇城曾被列入重点可扩募资产。但随着此次分拆发行商业不动产 REITs，这一既定路径发生了实质性转向。

千灯湖环宇城不再作为扩募储备，而是独立启动了新一轮证券化进程。

双平台雏形

从备选扩募到独立分拆上市，这一调整既是中海在经营性不动产资产管理领域的又一次尝试，也是其构建多层次 REITs 平台的关键一步。

在不久前召开的 2026 年中期业绩发布会上，中海管理层曾谈到：" 公司正在着力构建多层次 REITs 平台，前端以 Pre-REITs 等方式孵化培育优质项目，后端以公募 REITs 实现规范退出，并同步拓展商业不动产 REITs 和机构间 REITs 等产品，逐步形成资产孵化、规范退出与资本回流的良性循环。"

数据显示，今年上半年，中海商业运营收入为 35.8 亿元，剔除资产退出等结构性因素后，商业收入同比增长 3.2%，其中购物中心同比增长 4.8%。

截至期末，购物中心出租率达 95.3%，销售额、客流同比分别增长 11.4% 和 7.9%，同店销售额、客流同比分别提升 4.5% 和 9.2%。

已上市的华夏中海消费 REIT 同样取得稳健表现。2026 年中期报告显示，该项目期内实现营业收入 6300.76 万元、息税折旧及摊销前利润 3830.24 万元，报告期内收缴率为 100%。

截至期末，佛山映月湖环宇城可供与实际出租面积 69,721.90 平方米，出租率达 100%；入驻租户店铺数量共计 233 家，租金单价水平为 157.48 元 / 平方米 / 月。期内，客流同比提升 12.02%、销售额同比提升 10.12%。

现有存量资产的运营韧性持续兑现，千灯湖环宇城的独立上市也将是中海 " 投融建管退 " 链条的进一步实践。

同时，相较于消费基础设施 REITs，商业不动产 REITs 有着更宽泛的底层资产范围，除商业综合体外，还覆盖了办公、酒店以及其他具有商业属性的资产业态，并允许多业态混包发行，对于持有丰富可扩募资产的中海而言，后续培育与注入空间更为广阔。

通过 REITs 等证券化工具，中海有望实现多元商业业态的资产价值释放，提升资产运营效益。

据悉，中海在最新发布的公告中指出，于公募基金设立后，公募基金将动用所得款项认购资产支持专项计划的全部权益，其后，资产支持专项计划将动用认购款项向集团收购项目公司的全部权益、偿还项目公司的债务、补充营运资金、支付相关交易税费及支付公募基金及资产支持专项计划成立、交易费用。

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