文 / 乐居财经 李兰

昔日老牌房企，其核心资产正陆续进入司法拍卖程序。

阿里法拍平台信息显示，上海奉贤富力万达项目于 10 月 30 日因无人出价而流拍。该项目起拍价为 12.23 亿元，评估价 17.47 亿元，折价 1.22 亿元。规划总建筑面积超 26 万平方米，包含 14 幢楼，涵盖 22 层高层、5 层商业用房等。

该项目自 2017 年由富力与万达合作开发，原计划于 2021 年完工开业，目前处于停工状态近四年，仅完成主体结构建设。根据公开资料，项目证照齐全，主体结构已验收，并取得部分建筑的预售许可。

从权属状况来看，该项目已被上海市第一中级人民法院正式查封、上海金融法院轮候查封，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行，债权额约 7.31 亿元。

值得关注的是，富力地产旗下的酒店资产也面临类似处境。福建泉州富力万达文华酒店将以 3.31 亿元起拍，福建宁德富力万达嘉华酒店也将以评估价约七折进行新一轮拍卖。

此外，河北省廊坊富力万达嘉华酒店将于 11 月 3 日拍卖，起拍价 1.55 亿元，评估价为 2.77 亿元。该酒店建筑面积 3.73 万平方米，目前处于抵押及查封状态。

资产处置进程早在 2022 年已启动。公开信息显示，2022 年 6 月，北京万达嘉华酒店以 5.5 亿元出售，较收购成本亏损 653 万元；同年 12 月，福州威斯汀酒店以 4.3 亿元成交，较评估价缩水 30%。

富力地产曾在 2024 年 9 月的公告中披露，旗下 68 家酒店以及一栋写字楼被债权人接管。

这一现状与八年前形成对比。2017 年，富力地产以 189.55 亿元收购万达旗下 73 家酒店。当时公司披露酒店资产共 89 家。彼时富力地产董事长李思廉乐观预估，这些酒店每年将贡献 70 亿元收入和 15 亿元净利润，成为公司稳定的利润引擎。

截至 2024 年底，富力地产披露的酒店资产仅剩 22 家。随着近期长沙酒店售出，以及泉州、宁德酒店待拍，这一数字预计将进一步下降。

财务数据显示，2025 年上半年，富力地产营业额 57.65 亿元，同比下降近六成；股东应占溢利亏损 40.46 亿元。同期，酒店营运营业额由去年同期 27.62 亿元下降至 8.27 亿元，降幅 70%。公司表示，收入减少主要由于 2024 年 9 月取消确认当时附属公司所致。

行业数据显示，截至 2024 年末，中国内地酒店投资交易总额为 178.7 亿元，其中 68% 的卖方为房地产开发商。据机构报告分析，尽管政府通过刺激政策和便利签证等措施推动旅游业复苏，但 2025 年酒店市场的入住率和平均房价仍面临下行压力。

业内分析认为，出险房企的商业资产法拍正依次经历供给放量、价格寻底与运营分化三大阶段。对机构而言，机遇的关键在于价格寻底末期，在深度折价、产权政策明确及专业团队就位前提下，核心不良资产才能实现从 " 负担 " 到 " 宝藏 " 的价值转化。