现代快报讯（记者 谢喜卓 刘遥）近日，现代快报 96060 热线接到市民反映，称在南京江北新区泰山街道有一小区，由于交付多年一直没有选举产生业委会，物业公司除了把规划的物业用房出租，自己占用小区公摊面积办公之外，还私自将另一幢楼下的非机动车停放区域出租。这究竟是怎么回事呢？11 月 27 日，现代快报记者对此展开了调查。

△ 23 幢楼下的超市 现代快报 +/ZAKER 南京记者 谢喜卓 摄

物业私自出租公摊面积，年租金只要 3 元？

当日上午，现代快报记者来到万江共和新城人和苑小区，在业主带领下，找到了 23 幢楼下正在营业的小超市。" 这里原本是公摊面积，当初规划用于停放非机动车辆，后来被物业私自出租。"

△超市出租合同

从一份物业公司与承租方签订的《房屋租赁合同》中，不难看出房屋建筑面积约 150 平方米，租期自 2015 年 9 月 1 日开始，至 2020 年 8 月 31 日结束。值得注意的是，在租金一栏，明确写道：" 租金为人民币叁元（大写）/ 年，第四年起租金为人民币肆元（大写）/ 年。"

△ 23 幢、24 幢楼下规划了非机动车库

" 哪有房子租金这么低的？还不如干脆送给对方得了。" 有业主抱怨道，就因为物业公司私自出租，导致原本规划停放非机动车的地方被占用，大家只能将电动车停放在马路边上。" 我们现在不但要求尽快将超市搬离，同时也正在与物业对接，申请公开所有明细。"

△ 32 幢 3 楼物业用房被改造成了小房间

规划的物业用房被出租，5 年 8 个月不收租

据了解，该小区 10 年前开始分期交付，至今入住户数已经超过了 80%，直到 2019 年 9 月终于选举产生了业委会。而就在业委会与物业公司交接相关材料时，除了公摊面积被私自出租给超市的问题之外，大家还发现物业公司将原本规划的物业用房也私下出租了。

" 之前我们都以为物业用房就规划在 24 幢楼下，现在才明白其实在 32、33 两幢的三楼。" 业委会主任王先生告诉记者，现在 32 幢三楼的物业用房，已经被隔开成一个个小房间再出租，" 搞得像宾馆一样，但是却没有营业执照 "。

△物业用房出租《合作协议》

王先生拿出了一份物业公司与投资方签订的《合作协议》，其中提到房屋用途为住宿、办公，而租期是自 2018 年 3 月 30 日起，共计 132 个月。协议中还提到物业要给投资方预留 8 个月的装修期，而且预算五年内收回成本，租金是从 2025 年 1 月 1 日起，按照每年 7 万收取。换言之，近 7 年时间不收房租。

△物业占用 24 幢楼下公摊面积办公 现代快报 +/ZAKER 南京记者 谢喜卓 摄

物业：所有收入都用作了小区建设

现代快报记者随后来到 24 幢楼下，找到了该小区的物业公司——北京瑞赢酒店物业南京人和苑物业服务中心。" 将公摊面积出租是为了增加收入，这些钱都用作小区的规划建设了。" 物业王经理承认，23 幢楼下的超市本是小区公摊面积，确实是物业对外出租的。" 因为写合同时笔误，前三年的租金应该是每年 3 万，从第四年开始，租金每年 4 万。"

" 我们已经在通知超市搬离了，预计 11 月 30 日之前就可腾空。" 至于物业用房被出租一事，王经理表示，小区内 32、33 两幢的三楼确为规划内的物业用房，其中 32 幢三楼的承租方没有营业执照，" 对方只是将其装修后重新出租，并不能算是宾馆 "。

他说，目前闲置的 33 幢三楼物业用房约有 200 平方米，物业办公室将会于 12 月 30 日之前搬入其中。至于 32 幢三楼的物业用房，会继续保留出租状态。

街道：正在协调业委会和物业处理问题

当日下午，现代快报记者采访到了南京江北新区泰山街道城市管理办，一名张姓工作人员表示，该小区在成立业委会之前，就曾有居民反映物业将小区公摊面积出租。" 当时，物业说收益都用作小区维修改造了，希望能等业委会成立之后，再决定是否继续保留。"

"11 月 23 日，街道、社区、物业、业委会召开了协调会议，最后决定要在 12 月 10 日之前，将超市全部清空。" 该工作人员告诉记者，目前街道已经协调物业公司，将相关明细账目交给了业委会进行核查，如有不实之处，街道也会要求物业予以补充。

至于 32 幢 3 楼整层物业用房被出租一事，该工作人员表示，《合作协议》中已经将房屋用途改变，可能涉嫌违规，他们无权直接对于物业公司进行处罚，但也未向相关执法部门进行反映。

律师：物业可以管理，但无权处分公摊面积

江苏钟山明镜律师事务所律师张骏告诉记者，物业公司是受业主们委派，对小区有管理权。但若要改变公共设施的用途，必须征得业主们的同意，然后报给有关部门批准，办理相关手续，不得擅自作出改变。

张骏说：" 涉事物业公司和投资方签署的《合作协议》中，上文说他们和投资方是合作，下文又说要收投资方的租金。而且给对方预留 8 个月的装修期，外加 5 年的回收投资期，这太不符合常理。最根本的问题，还是物业公司没有转租权，这份所谓的合作协议应属无效。"

物业公司王经理曾向记者表示，入驻小区 11 年来，没有涨过物业费，工作人员的工资却跟着南京工资标准涨了不少，所以才 " 自己想办法解决资金问题 "。张骏表示，如果对物业费有异议，物业公司可以拿着需要涨价的理由及凭据，提请全体业主同意，重新订立收费标准。" 在权益受到物业公司侵害时，业主们可以要求物业公开账目，并把收取的费用退还给全体业主。"

（图片除署名外均由业主提供 编辑 张爱红 李蔚蔚）