1 月 8 日，高力国际召开 2019 年年终深圳物业市场回顾与 2020 年展望会议，预计 2020 年深圳房地产市场将仍保持韧性，中央政府对大湾区整体规划和提升深圳作为先行示范区都将极大地促进深圳城市发展，并为房地产市场注入强大前进动力。随着政策红利逐步释放和发挥作用，2020 年深圳将吸引更多境内外的企业和投资者的进驻与青睐。

写字楼：市场以韧克难，租金基本保持企稳

2019 全年甲级写字楼净吸纳相比较 2018 年的 27.1 万平米仍然有极大的提升，增长 70% 至 46.3 万平米。2019 年 TMT（科技、媒体、电信）行业成为驱动深圳甲级写字楼行业最大动力行业，高力录得其占全年成交面积的 48%。其中以科技为主的南山区不仅新项目众多，也成为主要租赁成交的区域，伴随科技行业的快速发展，随之也相应吸引众多金融和专业服务租户。全年深圳全市甲级写字楼市场新增供应同比增长 12% 到约 70.7 万平方米。相应地，空置率同比微升 1.8 百分点到 21.2%，导致租金相应调整下降 3.4%。

高力国际华南区董事总经理冯文光表示：" 预计 2020 年将有约 112 万平米的新增甲级写字楼供应入市，比 2019 年的约 70 万平米高出 58%，甲级写字楼新增供应项目主要集中在在南山和前海。

仓储物流：深圳物流仓库土地供应将继续紧缺

回顾 2019 年，由于地价较高等原因使得仓储用地供应有限，深圳亦无新高标非保税仓项目入市，截止到 2019 年第 4 季度，深圳物流仓储的空置率保持较低水平在 3.3%, 相应地支持租金上升 1.1%。

展望未来，深圳的物流土地供应将维持紧缺，预期 2020 年高标非保税仓并无新增供应，只有一个盐田的高标保税仓（105,000 平米）计划在 2022 年第 4 季度进入市场。我们预计在供应有限的情况下，高标物流仓储租金将在供不应求的情况下於 2020 年稳步上升。

高力国际产业及工业地产服务部深圳董事陈剑锋表示：" 电商和高端制造促进了全市优质物流仓库的需求，空置率将始终保持低位。受益于大湾区发展规划和基础设施完善，未来在高端物流仓库将呈区域化联动发展，如 " 深莞惠 "，" 广佛肇 "、" 珠江西岸片区 " 等等；

投资市场：大湾区大宗交易发展空间巨大，未来将更加活跃

回顾 2019 年，广深大宗交易金额总计接近 700 亿元人民币。深圳大宗投资市场在 2019 年全年仍然录得多宗大体量整栋交易。据分析，写字楼和零售是最受投资者欢迎的投资板块，分别占了成交总量的 60% 和 25%。其中，香港的领展以 66 亿元人民币收购了一深圳福田中心区购物中心—中心城项目，成为全年最大的一宗交易，也表明中国大陆以外的投资者正在加速其在大湾区的资产布局，特别是在深圳。

高力国际资本市场与投资服务部华南区董事林楚洲表示：" 展望未来，随着产业结构的变化，特别是第三产业比重提升，大湾区整体的投资市场将得到明显提升，使得国内外的投资机构将更加积极地寻找大湾区的房地产投资机会，相信更多的投资者将把深圳和广州纳入他们的未来投资地区选择范围内。

城市更新微改造趋势：深圳商办楼宇存量优化改造的城市更新蕴藏万亿蓝海

一线城市随着城区土地供应越来越少，再开发的难度不断加大，以 " 整治改善及保护 " 为主的 " 微改造 " 或将成为未来主流。以一线城市核心区域 " 旧楼改造、存量提升 " 为核心的 " 城市更新 "，将成为房地产市场未来十年的下一个风口。随着一线城市商业地产进入存量发展期，未来商业物业存量提升和改造又将成为下一阶段商业地产发展的重要出路。

高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥指出：" 深圳市中心发展一路向西，罗湖蔡屋围作为最早发展的商务中心区域，其已经形成较为成熟的商业氛围，蔡屋围及周边区域多为老旧物业集聚区域。近年已有部分物业计划或者已经进行改造，增强其市场竞争力。如：嘉里建设广场 1 期、深圳电子大厦以及深圳罗湖华润大厦等。老化楼宇及不合理的功能使用占据高价值区位，物业发展现状与区位价值不匹配，亟待通过优化升级盘活土地及资产价。因此，我们认为，商办楼宇存量优化改造的城市更新蕴藏万亿蓝海。"

深圳晚报记者 杨娇