现代快报讯（记者 张瑜）商办类项目违规拆改成为公寓销售的现象由来已久，在南京等很多城市都普遍存在。2 月 4 日，现代快报记者从南京市规划和自然资源局获悉，市规划资源局、市房产局、市建委和市城管局日前联合制定了《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》（以下简称《实施意见》），明确对商办类项目严格规划审批，明确自持比例的要求。同时对商办项目的管理纳入征信体系，违规情节严重的，限制或禁止参与土地市场交易。据悉，《实施意见》自 2020 年 2 月 1 日起施行。

超 5000㎡的商办项目开发商自持不少于 50%

《实施意见》中明确，规划资源部门应对商办项目总量进行评估，根据区域位置和存量情况，科学规划商办用地规模，提高商办用地的功能混合性，适度增加商办用地中酒店式公寓的配比，鼓励自持经营，确保规划供给与市场需求有机结合。

针对商办项目，应严格依据经批准的控制性详细规划出具规划条件，土地出让合同中应增加禁止条款 " 受让人擅自改变土地性质、规划用途，将商办项目改为‘类住宅’的，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权 "。

现代快报记者看到，《实施意见》明确了自持比例。地上建筑总面积 5000 平方米以上的商办项目，地上商办建筑自持比例不小于 50%，可配建不大于地上商办建筑面积 30% 的酒店式公寓（可分割销售）；5000 平方米以下的，地上商办建筑自持比例不小于 50%；政府设立的各类园区内的商办项目，自持比例可在出让合同中另行设定。

此外，商办项目可分割销售部分，可分割销售的最小单元建筑面积不得小于 300 平方米；配建酒店式公寓可分割销售的最小单元建筑面积不得小于 45 平方米；地下空间（停车位除外）不得分割销售。规划用途记载为菜场、超市、酒店、旅馆、度假村、文化娱乐设施等不得分割销售。

对商办项目严格审查，卫生间、开水间按层集中设置

对商办类项目的审查，要加强其建筑形态、功能布局、水电气线路设置等内容的审查，防止此类建筑后期居住化改造的可能；同时，明确卫生间、开水间、上下水管道井以及厨房等功能设施须集中设置，避免潜伏设计，从源头上杜绝建成后出现问题的可能。

强化部门联动，规划资源、房产、市场监管、城管、建设等行政主管部门要密切协作，采用信息共享、部门联动的方式，切实加强对商办项目的监管，各部门在办理完相应的规划许可、销售许可、规划核实、竣工备案、不动产登记等手续后，及时将办理结果推送其他部门，并按照要求及时提供相关材料，以便开展日常执法巡查，及时发现并查处违规拆改行为，确保监管的快速、有效。

比如房产部门要加强销售方案的审核把关，督促开发企业在销售现场设立公示牌，向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费标准以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途使用，不得擅自改变用途，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定，提醒买受人本项目为商办项目，而非住宅性质。

纳入征信体系，违规情节严重者限制或禁止参加土拍

《实施意见》指出，城管、房产、建设、市场监管、消防（公安派出所）以及辖区街道等部门要加强对商办项目的日常巡查，发现虚假宣传、违规销售、违规拆改、偷面积等违法行为的，及时按职责查处，并计入征信。

将与商办项目相关企业统一纳入诚信管理体系，对开发企业、中介机构、设计单位违反规定的，相关部门要及时约谈、通报，并依照有关规定予以查处，及时推送给市场监管平台、公共信用信息归集和服务平台。同时，对其后续的建设项目进行严格审查、从严要求，在符合上位法律、法规的情况下，采取必要的市场准入限制措施予以惩戒，情节严重的，限制或禁止参与土地市场交易。

（编辑 陈海静）