现代快报讯（记者 谢喜卓）近日，现代快报独家报道了《南京这个小区怎么了？电梯被封，百余户业主出行靠爬楼梯》一事，引发网友热议。5 月 8 日，现代快报记者获悉，之前被停的 8 部电梯已经恢复运行，社区也已联合业主确定了新的电梯维保单位。9 日下午，针对网友关心的一些问题，现代快报记者再次采访了南京市江宁区住房保障和房产局物业科科长朱邦华。

△ 5 月 7 日，电梯被封后业主聚在楼下

没有业委会的小区，到底应该怎样申请公共维修基金？在业主不知情的情况下，物业单独申请合适吗？专家建议，管理部门在应急审批公共维修基金时，应现场勘查，并征求业主意见，同时，业主也有权监督维修基金的使用。

【最新进展】

被封的 8 部电梯已经恢复运行

近日，南京江宁区印湖山庄小区业主向现代快报记者反映，该小区的物业公司走应急通道，申请了 147 万元公共维修基金，用于维修小区内的 13 部电梯，而业主们并不知情。但由于每部电梯维修配件和费用太过相似，且物业在 5 月底合同就将到期，业主们认为物业公司存在套取维修基金的嫌疑。

记者在 5 月 7 日的探访中得知，其中 8 部在修的电梯，目前只更换了部分配件，由于业主意见大，维修暂停，物业便将其停运并贴上了封条，两栋 11 层高的住宅楼，100 多户业主出行只能爬楼梯。

5 月 8 日，现代快报记者获悉，之前被停的 8 部电梯已经恢复运行，社区也已协助业主确定了新的电梯维保单位。

【官方回应】

△ 此前 4 栋 3 单元电梯门上贴着封条

问：动用公共维修基金，要走什么流程？

朱邦华：维修资金申请分为一般申请使用流程和应急申请使用流程两种。

一般流程是，申请维修资金时，业主委员会或者物业管理委员会为维修资金使用的申请人。无业委会的，经街道确认后，受相关业主委托的物业服务企业、业主代表、社区居（村）民委员会可以按顺位依次成为申请人。申请人提交材料齐备并在物业管理区域内公示后，需取得维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上，且占人数三分之二以上的业主书面签字认可，并将表决结果在小区内公示后，区维修资金管理部门审批申请。

印湖山庄小区动用公共维修基金，则是由该小区物业服务企业申请的应急使用流程。根据《南京市物业管理条例》第六十二条，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居（村）民委员会均可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请。申请材料齐备的维修资金管理部门应当受理，对符合条件的拨付首付款，并将有关资料通过物业管理官方网站进行公示。

业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居（村）民委员会，这些都具备应急申请的主体资格，只要备妥材料就行。印湖山庄小区没有业委会，由物业公司提出申请是可以的。

问：是否要三分之二以上业主签字？

朱邦华：应急维修不需要经过三分之二以上业主签字表决。

问：维修电梯时，有没有经过招标？

朱邦华：根据《南京市住宅专项维修资金管理办法》第三十一条，一般单项维修工程造价在五十万元（含）以上的，应当采取招标投标方式选择施工单位。应急单项维修工程在 5000 元（含）以上的申请人应当委托具有资质的工程造价咨询机构对造价进行审核，应急单项维修工程在 20 万元（含）以上的应当聘请监理公司实施监理。

印湖山庄小区电梯维修属于应急维修流程，相关法律法规对这种情况未做招投标要求。

问：维修这 13 部电梯，必须走 " 应急程序 " 吗？

朱邦华：应急申请使用范围包括：电梯故障、消防设施故障、屋面外墙渗漏、二次供水水泵运行中断、排水设施坍塌堵塞爆裂功能障碍、楼顶外立面脱落、其他危及房屋安全和人身安全的紧急情况。上述这几种情形出现问题或故障都可以申请应急维修，法规未对紧急的程度予以规定。

根据申请单位提交的 13 部电梯检测报告，证明电梯需要维修，且电梯年检未通过，电梯设施属于特种设备，关乎着使用业主的人身生命安全，物业公司申请走应急流程符合规定，我局依法依规受理。

△小区里的物业办公室

问：印湖山庄小区 13 部电梯应急维修，审批流程是怎样的？

朱邦华：该小区电梯应急维修按照法规要求履行了以下流程。

申请主体向我局提交了以下申请资料：13 部电梯检测报告；江宁区住宅专项维修资金应急使用申请表；江宁区住宅专项维修资金应急维修工程项目说明；江宁区住宅专项维修资金应急维修工程实施方案；工程质量保修书；施工单位维修报价；工程施工合同；工程施工方案；维修单位营业执照复印件；维修单位资质证书复印件；审计合同；监理合同；预审报告；维修单位法人及经办人身份证复印件；物业公司营业执照复印件；法人及经办人身份证复印件；物业服务合同复印件；电梯日常维保合同复印件及部分材料公示照片（注：所提交资料验原件留复印件并加盖公司公章）。

申请材料齐备后，我局按法规要求在南京市房产局官网进行公示，公示期满，才进行的首款拨付。同时也要求物业在小区内公示。

问：该小区的物业和业主之间有矛盾，审批时是否要考虑到这一层？

朱邦华：物业与业主相互不信任的问题，事先并未反馈到我局，且我市的维修资金使用规定，并没有对申请主体与业主间信任度等问题进行明确或提示，我们必须以人民群众生命财产安全为根本。

根据申请单位提交的 13 部电梯检测报告，证明电梯需要维修，且电梯年检未通过为事实依据，我局在受理过程中不能随意设置门槛。

△部分电梯维修报价书

问：业主认为平均一部电梯 11 万元的维修费用太高，这个价格合理吗？

朱邦华：当时平均每部电梯的 11 万元维修费，是经过审计部门进行初审的，如果业主存在质疑，可以请其他审计单位进行再审。下一步，为了避免业主有疑问，新聘请的维修单位要对未进行修理的其他 5 部电梯进行报价比对，维修价格以最终决算审计价格为准。

问：目前来看，物业公司存在哪些问题？

朱邦华：该小区的物业服务企业是南京嘉成物业服务有限公司，该公司对小区管理不善，导致业主对该物业公司意见大。主要表现在：1. 项目经理频繁更换；2. 物业公司法人对项目缺乏监督管理，存在失职；3. 该物业服务企业作为电梯的使用单位存在管理失职，造成电梯超期未检；4. 物业企业作为维修资金申请主体，对存在的矛盾及业主质疑未能作出正面回应及积极协调处理。

针对物业服务企业存在的问题，我局和属地街道物管办也对其进行了约谈，下一步准备对他们进行信用惩戒。

问：这 13 部电梯下一步要怎么办？

朱邦华：目前，社区已联合业主，在江宁区市场监督管理局的推荐下，确定了一家维保单位。5 月 10 日，该维保单位将会与社区签订合同，接替原有维保单位，加快对印湖山庄小区内 13 部未经过年检的电梯的维修工作，保障业主正常出行。

【律师观点】

业主有知情权，也有权监督维修基金的使用

根据《南京市物业管理条例》，在印湖山庄这样的无业委会小区，物业自己去申请公共维修基金的程序合法，手续齐全。但是，业主们并不认可。

江苏同大律师事务所律师李小亮认为，此事的焦点应该在 " 应急 " 二字上面。" 物业公司的合同 5 月底就要到期了，这时候申请 140 多万元的公共维修基金，难免会让业主怀疑物业有骗取维修基金甚至暗箱操作的嫌疑。" 他告诉现代快报记者，如果业主能够提出充分的证据和理由，证明这 13 部电梯可以不用走应急程序，那么业主就可以据此向相关部门进行举报。

" 根据市物业管理条例第六十二条规定，应急使用维修资金维修电梯，前提是发生可能危及房屋安全或业主人身安全的紧急情况，例如发生电梯故障。" 江苏苏源律师事务所律师张明明告诉记者，申请人提出使用维修资金的申请，管理部门应当进行现场勘察，确定是否属于维修资金的使用范围。

北京高朋（南京）律师事务所律师徐应超则表示，公共维修基金的所有权属于全体业主，即便是电梯真的需要走应急维修通道，那么物业公司在报批甚至拿到款项时，应该第一时间向全体业主公布使用情况及明细。他说，业主有知情权和监督权，如果物业公司没有及时公布，业主可以依法起诉，维护自己的合法权利。

【专家建议】

要及时公示，也要征集业主意见

南京市房产局物业专家库成员王兴宏说，现有物业虽然 5 月底就要到期，但是目前仍然在其管理、服务期间，物业公司就有义务去维修保养电梯。" 应急维修基金的审批，除了有严格的手续之外，还要及时公示。" 王兴宏说，虽然该小区没有业委会，但是区房产局、街道、社区等职能部门，应当在审批前征集业主意见，同时可以在每个单元或者楼栋里，推选出一至两位代表，去监督物业合理使用这批应急维修基金。

南京市物业管理行业专家陈本林建议，业主应当按照《南京市住宅专项维修资金管理办法》第三十一条的规定，关注物业公司有无委托具有资质的工程造价咨询机构对造价进行审核，对涉及更换电梯电动机、制动器、减速器、曳引轮和控制柜等主要部件的重大修理及改造的，有无提供电梯检验检测机构出具的监督检验报告等材料。对申请使用流程合规、确需紧急维修电梯故障的，还应当重点考虑业主人身财产安全之急需，理性维权。

（编辑 张宇 王鹏）