物业行业是如今的风口行业，这个行业的本质到底是什么？9 月 18 日，在上海举办的 "Jump 大会 " 上，万科集团合伙人、万科物业首席执行官朱保全在题为《物业的本质》演讲中给出了答案，并详细阐述了物业行业的现状、痛点、本质及解决方案。

▲万科物业首席执行官朱保全的演讲现场。

大会现场，朱保全列举了两个数据。上市物业公司市盈率中位值已经大于 45 倍。但从外接的二手物业数据看，起始物业费收缴率小于 70%。这两个数据相关联，不难得出一个答案：物业公司收投资人钱的能力远大于收客户钱的能力。

对于 " 物业 " 一词，在黑石集团发布的报告中是资产，在大家的语言中是 " 四保 "（即保洁、保绿、保安、保修），而在资本市场则是分散的市场 + 保安拦截 + 最后一百米服务。朱保全认为，城市很重要的一个数据叫容积率，物业管理是一个跟容积率非常相关的事情。而不动产有两重属性，即产权属性和资产属性；用途上，对应的是使用和租赁。用四象限图来看，单一业权会涉及 FM（设施管理）和 PM（物业管理），多业权下则全是 PM。

有了区隔后，物业的本质就清晰起来。" 在一个建筑里边形成了多个业权或者多个租户的时候，在这种公共部位，电梯、楼道、大堂、绿化等等这些事情上，需要一个第三方的人来替大家把它管起来。" 朱保全比喻是 " 三个和尚挑水 "，需要先凑份子，再请人，物业费是按套内面积计算，而支出是套外的公共面积来支出。

在这种关系的基础上，朱保全认为物业公司的核心能力不是 " 四保 "，而是游说，是专业。物业公司是用专业的能力把绿化公司、保洁公司、电梯维保公司管理好，同时需要具备跟业主对话的能力。" 把物业公司形容为管家，是特别准确的理解。" 朱保全说。

那么，这样一个充满矛盾、价格又无法完全市场化的行业，到底哪里值钱？在朱保全看来：" 没有一个行业比这个行业更好。" 他表示，其他所有行业全是用脚投票，而物业则是 51% 的人的投票就能够代表 100% 的人。

" 所以，物业的本质是替业主花好钱。物业和基金管理人（GP）一样。" 朱保全指出，如果能花好钱，让业主满意，那么提高的物业费就是超额的纯收益，这是其他行业无法媲美的。物业能在资本市场获得 20-30 倍的市盈率，便已经超过了很多行业。

谈及物业行业未来的机遇，朱保全说：" 物业是个劳动密集型的行业，我们要做的就是用好基层的资源。要少一些地产利润转移，少一点商业假象，多花点钱和时间在客户和基层员工，多一点物业的真实价值创造。" 他坚信，只要城市文明还在，只要多业权的容积率还在，只要人们还生活在一起，聘请一家第三方专业公司的机会就永远存在。

深圳晚报记者 徐娅