110km 路程，广深通勤自驾需要近 2 小时。

但接下来，只需要 20 分钟左右。

PART.1

串联广州、东莞、深圳三地中心区

广深通达只需 20 多分钟

日前，在现代交通工程技术专题会上，公布了中国高速磁浮列车的选线方案，研究方案共两条：沪杭磁浮、广深磁浮。

图源网络

其中的广深磁浮（广深第二高铁），时速高达 600 公里，根据图中红线走势，将设广州东站、东莞蛤地站、深圳香蜜湖站三站。

换言之，广深第二高铁将从广州天河区的广州东站发出，来到东莞南城区的东莞蛤地站，最终抵达深圳福田区的香蜜湖站。

届时，广深之间距离缩短至 20 多分钟，而东莞也有望 10 分钟迅速通达深圳福田、广州天河。

不仅如此，广深第二高铁未来有望接入香港九龙站，全程不过半个多小时。

不过这条线路不只是缩短了通勤时间这么简单，仔细研究会发现：

其中天河区作为广州新CBD，广州东站可以说是就在市中心；

而东莞蛤地站所在的南城区，东莞主城区中的 " 行政文化 + 商务 " 中心都在南城，其实力可见一斑；

香蜜湖站就更不用说了，距离福田 CBD 和车公庙 CBD 都很近。

不难看出，广深第二高铁将广州、东莞、深圳三地的中心区域串联了起来，如果不出意外，还有望接入香港九龙站，将香港核心区也拉进来。

其实现阶段看，广深之间有三条线路连接，包括广深港高铁、广深城际、穗莞深城际铁路。

其中的广深铁路，从广州天河区的广州东站到深圳罗湖区的深圳站，时速只有 200 公里，全程大概需要1 小时 20 分钟。

穗莞深城际铁路，从广州东站到深圳机场站，虽然连接的也是两个中心区域，但是运行时速只有 140 公里，站点密度很大接近地铁，相当是 " 跨市地铁 "，据统计 76 公里的距离上总共设立了 15 个站点，因此速度上还是弱了一些。

广深港高铁则从广州南站到深圳北站，虽然时速达到了 350 公里，能够 1 小时内抵达香港，但广州段的 2 个站点都不在市中心，从广州市区去往广州南站，要 1 小时地铁接驳，加上运能相对饱和，难以支撑日渐庞大的客流量。

因此，相比之下广深第二高铁的出现就很有必要了。

而且广深铁路 200 公里 / 小时 → 广深港高铁 350 公里 / 小时 → 广深第二高铁 600 公里 / 小时，广深第二高有着无法比拟的优势，能很便捷地将广深中心区连接起来，广深通达只需 20 多分钟，大大缩短通行时间和通行距离。

PART.2

总部基地 + 东莞 CBD 的南城

北上或南下去到的是两个一线城市中心区

现在需要思考另外一个问题，广深第二高铁建成后，广、莞、深三地人员来往就密切了，处在中间位置的东莞当属是大赢家，因为不管是北上、还是南下，去到的都是两个一线城市的中心区。

不过东莞蛤地站本身有着得天独厚的区位优越性，位于东莞南城区，若是以蛤地地铁站为原点，正处在南城总部基地范围，距离东莞国际商务区（东莞 CBD）也只有 1 公里左右距离。

在东莞，南城总部基地被视为最像珠江新城的地方，2009 年提出建一批 35-60 层左右的总部大厦，一期 9 个地块、二期共 8 个地块，实现地下空间与地铁 2 号线无缝接驳。

目前，17.9 万平方米土地上众多高楼大厦拔地而起，已逐渐形成规模，万科、碧桂园、嘉宏、中熙等都没缺席，包括有寰宇汇金中心、浙商大厦、万科大厦、碧桂园中心、环球财富大厦和国金大厦等系列写字楼与商务公寓，可以说是东莞目前商务楼宇密度较大的区域。

来源东莞房姐

南城总部基地建成后，不仅将成为 " 企业总部聚集区 "，更将成为一个集商务、金融、贸易、商业、文娱的核心区域，会是湾区举足轻重的经济核心。

来自聊楼市

而隔壁的东莞 CBD，是东莞市中心城区 7 平方公里中央活力区的重要组成部分，单从定位来看确实非常高，东莞门户、城市客厅、创新枢纽、区域引擎等等都是其标签，目标是打造成世界智造门户、湾区魅力都心。

从面积来看，东莞 CBD 约 2.14 平方公里，区域规划总建筑面积 510 万㎡，包含商务办公、商业、居住、城市配套等功能，共规划 19 幅居住用地、34 幅商务金融用地，其中有 16 座 200 米以上的高楼，更有 500 米左右的最高楼，接近广州目前最高楼 530 米的广州东塔。

其实看东莞 CBD 这个格局，倒是有些深圳前海 CBD 的味道。根据规划，东莞 CBD 建成后可容纳办公人口约 17 万人，居住人口约 1.5 万人，预计投资约 1000 亿元，建成后年产值约 800 亿元，年税收约 100 亿元，将形成多栋税收亿元大楼。

东莞 CBD 效果图

另外从目前的公开的规划来看，东莞 CBD 内资源配给也很给力，例如规划 4 所幼儿园、2 所九年一贯制学校，交通方面除已建成运营的莞惠城轨、地铁 2 号线，还预留地铁6 号线、8 号线的线位和站点，基本实现商务区内轨道站点 500 米范围全覆盖，大约方圆 1 公里的范围内建 5 个地铁站。

正是这样一个主城区全力打造的核心发展片区，去年 10 月，东莞 CBD 正式启动全球招商时，华润、嘉里、新鸿基、恒基兆业等 10 家知名企业签署意向协议，总投资高达 410 亿元，其中不乏大企业集团、金融财团项目，以及多个总部项目。

据悉，历经 " 十年磨一剑 " 的规划打磨，东莞 CBD 现已全面拉开建设大幕，东莞将分三个阶段推进其规划建设工作，具体为 3 年拉框架、5 年见雏形、15 年内全部建成的目标。

第一阶段为首开区建设，聚焦金融区、回迁区和中心公园、学校等公共设施的建设，率先打造地标明星项目，计划于 2024 年基本建成，2027 年完成地标塔楼封顶。

第二阶段为北区组团，构建东莞高端产业和人才驻留的国际生活社区，计划 2030 年全部建成。

第三阶段为南区组团，提升东莞大湾区产业转型发展的总部运筹基地，计划 2035 年全部建成。

可见，有着总部基地 + 东莞 CBD 的南城，接下来与广深中心区连接起来后，价值会再被推上一个新的台阶。

PART.3

万科、华润、佳兆业、卓越都没缺席

站点周边房价成交破 5 万 / 平

不可否认，广深第二高铁开建，东莞南城未来房价也将不可避免地受到影响。

现阶段看，东莞南城拥有大量成熟小区，二手房价格从 3 万 -6 万 / 平不等，不过处在东莞总部基地 + 东莞 CBD 范围内或是周边的，价格相对更高。

例如，与华润万象府仅一路之隔的万科金域华府，二期目前成交价已经去到近 4.5 万 / 平左右，一期因为赠送多，成交价甚至达到约 5.7 万 / 平；西平地铁站旁边的光大景湖时代城，成交价高达 4.9 万 / 平。

典型的还有南城总部基地片区，蛤地地铁站旁的恒大御湖，成交价破了 3 万，最近的成交已经高达 4.1 万 / 平；以及中信森林湖兰溪谷，成交价 4.7 万 / 平。

新房方面，已经有万科、华润、碧桂园、佳兆业等房企进驻，不少已经入市，或正在建设中。

例如万科在南城目前有万科金色成品、万科首铸东江之星、万科首铸翡翠东望三个项目在售，三个项目各有亮点：

万科金色成品主要为92-11 平的 3-4 房，实用率达到了 82%，所有的卧室均带有飘窗，属于片区热销类项目，开盘时甚至还出现了多组客户抢同一房源的紧张情况。

万科首铸东江之星主要为写字楼、商业类产品，楼下就是 7 万㎡商业 mall，据悉今年 3 月商业网签 318 套、4 月 302 套、5 月成交 230 套，交出了三个月累计成交超 850 套的好成绩，6 月又卖了 83 套写字楼产品，目前收官在即；

万科首铸翡翠东望则重点推售别墅类产品，从区位上看项目基本处在莞城、南城、万江三区交汇之地，距离市府约 900 米。

来自东江之星

另外，正在建设中的华润万象府，就位于东莞 CBD 内，是体量达到了 53 万平的住宅项目。

就在昨晚（9 月 21 日）华润万象府开盘，据网友爆料，项目首次开盘就现 " 秒光 "， 480 套房源仅仅用了 3 秒就售罄了，下一批加推预计将去到 11 月底 12 月初。

值得注意的是，项目 9 月 16 日首次备案 1 号楼、5 号楼，一共 256 套，均为住宅产品，包括约 126-140㎡三四房，整体的备案均价约 41362.04 元/ 平，备案总价区间为469-622 万元。

两天后的 9 月 18 日，2 号楼、4 号楼再次备案，不过备案价上涨了 5%，最高单价 44997元 / 平，总价 482-641 万。

本次华润万象府销售火爆早有端倪，除了区位价值，还是华润在东莞的首个万象系作品，所以自打项目面世到现在，就引来了不少置业者的强势围观，堪称深圳版的 " 润 3"。

其实华润自 2017 年 8 月首次进入东莞以来，重仓 11 个镇街，布局了多个项目，除了华润万象府，东莞 CBD 内还有华润的西平社区水涧头村拆迁项目，靠近西平地铁站，总用地面积约 372 亩，目前拆迁工作已进入最后冲刺阶段，拆迁完成后，将在原址建设集生态、艺术、文化、商业为一体的活力中心公园。

沿着东莞大道，还有华润的亨美社区旧村改造项目，总用地面积合计约 19.1445 公顷，其中居民居住用地 8.0404 公顷。

不仅如此，南城隔壁的厚街镇也是吸引诸多大鳄开疆拓土，尤其引来了深圳房企积极拿地，佳兆业今年 3 月时历经 70 轮、豪掷 24.6 亿，夺东莞厚街近 7 万㎡商住地，折合楼面价达 12614 元 /㎡。

不远处还有卓越商住地，今年 6 月历经 71 轮激烈竞拍，以总价 17.1 亿元，可售楼面地价 16992 元 /㎡艰难斩获，成为厚街单价最贵地块。

值得注意的是，两地块周边生态和教育资源较为丰富，紧邻东莞市轻工业学校及广东酒店管理职业技术学院，周边还有厚街小牛津学校、厚街湖景中学、广东创新科技职业学院。

最后来看下广深第二高铁连接的广州东站和深圳香蜜湖站房价，前者二手房价差较大，均价在 5-11 万 / 平（广州中原数据），后者 8 月二手房均价为 11 万 / 平（深圳中原成交数据）。

如果接下来再连接香港西九龙，目前九龙站呎价是 24580 港元 / 平方呎（香港中原数据），换算就是 22.12 万 / 平。

可见广深第二高铁沿线房价价差明显，那么未来各站点房价会不会被逐渐拉平？或是价差减小？欢迎留言探讨。

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文丨林中舟

主编丨刘二磊

总编辑丨陶文杰