步入 2021 年，房子到底要怎么买？对很多人来说，这个问题甚至比 2020 年还要纠结。

一方面，广州市场上攻的趋势依然显著，但是，要抓住风口，需要争分夺秒。

二来，区域的价值在洗牌，首选中心区已经毋庸置疑，但是细分到板块，要警惕跟风式购房，任何时候，都不能忽略真正的需求。

| 广州，闭着眼睛买房的时代已经过去 图片来源：二中兄

01.

广州，以西为贵

买对房子，首先要了解一个城市的特质。

比如在深圳，追着规划跑，是没有问题的。因为城市年轻，各个区域在教育、交通以及医疗资源量级上，不存在太大差异，产业决定一切。

所以，CBD 在哪里，哪里就是楼价的珠穆朗玛峰，从罗湖 - 福田 - 南山，如今，全市二手均价能够站上 20 万 + 台阶的，只有深圳湾。

广州、上海则不同，区别在于沉淀千年的文化、历史以及资源的赋能。

因此，在这两座城市，最贵的物业不是摩天大平层，而是位于东山和浦西的百年老洋楼，动辄上亿。

| 新河浦老洋房，摄影：广州房产细鹏

读懂了广州的城市底色，你会发现，如果买房，目光只放在东部，那就大错特错了。

广州以 " 西 " 为贵，过去和现在如此，未来也很难被改变。

这种金贵，也体现在千年商都的底蕴上。

正如房产君前面所言，广州之所以和其它城市不同，是因为它是千年商都，是一个有文化，有沉淀的城市。

| 千年商都，源远流长，来源 二中兄 已获授权

早在公元三世纪，海上丝绸之路在广州的白鹅潭起航，东西贸易的通道就此被打开，待明清年代，" 一口通商 " 步入鼎盛时期，天子南库的名号，更是响彻世界。

无人不知十三行。这里孕育的巨商伍秉鉴，一度登上了世界财富排行榜的榜首。坊间流传，其个人财产比整个清政府一年岁入的 1/3 还多，当时的荔湾很可能是全世界财富密度最高的地段。

如果说中国近代史上只有两个真正震撼过世界的地理坐标，一个是上海外滩，另一个便是广州荔湾。

| 位于荔湾的流花湖的 " 白宫 " 建筑，象征着包容与开放

来源：二中兄 已获授权

在文化的滋养下，我们看到了西关大院的风韵，看到了沙面建筑的雄浑，历经岁月，仍然散发出无穷的生命力。

2021 年的今天，如果你要问什么是广州精神，这里的一砖一瓦，都能告诉你，是开放，是包容，是拼搏，也是创新与迭代。

无论大湾区未来飞得多高，走得多远，这 62.4 平方公里的土地，也许永远是大湾区的图腾。

这种金贵，体现在纯正的广味生活上。

住在越秀、荔湾、海珠，是什么样的生活体验？只要在这里生活过的新老广州人，想必都深有感触。购物中心就不说了，大量的老字号商店，在诉说着城市的历史，在这里，能吃上最地道的美食。

下图是 2020 年广州米其林餐厅地图，西部三区几乎揽下 3/4。

当然，还有大量未在榜单上，但是同样久负盛名的美食馆。广州酒家、或者泮溪酒家的早茶，让你每个周末，上演温情的家庭时光。在 CBD 久了，想念正宗的叉烧和白切鸡吗？去荔湾唐荔园、利苑，它们都能惊艳你的舌尖。

| 广州早茶，来源：视觉中国 已获授权

加班晚了，家门口就能吃上一碗秘制牛腩粉，一份鲜虾云吞面，店里都是熟口熟面的邻里街坊。对了，隔壁街的烤生蚝，营业到凌晨两点，为你的味蕾站好最后一班岗。

今年，因为反扑的疫情，" 在穗过年 " 成为潮流，只有在热闹的西部，才能感受广式新春，张灯结彩的骑楼，摆满年货的街道，都是团圆的味道。

这样的生活，这样的韵味，没有办法被复制，所以，多少人一旦情定于此，便再也离不开。

这种金贵，也体现在教育、交通资源的规格上。

看一张图：

中原数据统计，截止 2020 年，荔湾、越秀、海珠三区，中、小学合计 211 所，相当于每 1.13 平方公里，就有一所中学或者小学，高出全市标准接近 50%。

| 来源：中原 制作：广州房产

结合适龄儿童的数量，东西部的差距更甚。

2016 年，二胎政策正式实施，意味着，2023 年 -2024 年，广州将迎来入学高峰。从下图不难发现，西部三区，优质学位明显更充足，尤其是荔湾，是广州 11 区中，优质学位与适龄儿童规模最为接近的一个，换句话说，这是最容易获得优质教育的区域。

在交通方面，已开通和近期规划的地铁，西部三区至少覆盖 30 条线路，通勤的便利性不言而喻。

这一切的资源，都在诱惑着无数新广州人。

西部的金贵，还体现在人才门槛上。

2020 年，黄埔、南沙、花都、番禺，就连白云也有 4 镇通过降低入户门槛抢人，符合条件的人才，最低只需要大专学历。

天河、海珠、越秀、荔湾呢？如果不是高层次人才，或者双一流大学的硕士与博士，想快速落户，那是不可能的。没有足够的底气，断然不能如此 " 傲娇 "。

| 来源：中原 制作：广州房产

02.

腾笼换鸟，西部加速蝶变

千万不要以为，这是广州西部的天花板，未来的爆发力，同样清晰可见。

这得益于产业的导入，就在 2021 年，白鹅潭计划出让 30 宗用地，更多的总部企业将纷至杳来，西翼 CBD 即将展翅腾飞。

这得益于大规模旧改的启动，继广钢、广纸之后，广州西部第三个旧改巨无霸广船综合体，如无意外，将在 2021 年入市，届时将成为广州西部楼市的新锚点。

| 广船综合体效果图

旧改最核心的意义是令城市焕新，配套、交通全方位升级，未来三年内地铁 10 号线、11 号线、22 号线都有望通车，还有多条跨江通道要来，对西部而言，每一个节点，都将迎来价值的重塑。

实际上，就当前的情况看，西部作为中心城区的洼地已经相当明显。珠江新城标杆二手 12 万 +，金融城一手 10 万 + 已经板上钉钉，天河东部一手项目售价 6-7 万 +，牛奶厂地价 5 万 +，二手挂牌价也超 7 万。

而西部主流售价为 5 万 -6 万 / 平，对买家来说，这就是诱人的机会。当然，在去年四季度后，西部行情也明显上扬，洼地什么时候会填平，不得而知，唯有比拼速度。

03.

抢占西部，当然看广钢

如果你期待拥有品质生活，如果你是一位生活的规划师，请留在西部。

当红炸子鸡广钢，更没有不看的理由。

占地万亩，这是中心区唯一大规模的高端居住新城，更重要的是，经过政府与开发商合计 6 年时间的打造，已经充分成熟，地铁现成，商业现成，名校现成，就在今年 9 月，位于北区的省实第二小学也将开学，这是继省实一小、华附荔湾小学之后的第三所名校。

选择了广钢，不仅选择了高品质、醇熟的生活，也选择了更纯粹的邻里圈层，毕竟，要在这里拥有一套住宅，平均成本高达 560 万。（中指院显示：2020 年，广钢住宅套均成交总价为 560 万）

但是，楼价已经奔向 6 万 + 的广钢，还有新广州家庭的安家机会么？

莫慌，来看看板块中的网红爆盘——中海学仕里，无论是配套、产品还是门槛，都是一个堪称精彩的天选项目。

| 中海学仕里效果图

PART.

01

50 米外是华附，用优质教育成就精彩

对于精英阶层，孩子永远是绕不开的主题。

中海学仕里，用心打造广州首个儿童友好社区，也为新广州家庭创造精彩。

首先是重头戏：教育。

项目距离华师附荔湾小学直线距离只有 50 米，该校有着 36 班的办学规模，并已在 2020 年开学。

| 华南师范大学附属荔湾小学实景图

华附二字，代表着 82 年的品牌沉淀，代表着先进的教育模式，更代表着强悍的师资，是无数家长梦寐以求的圣堂。

尤其是 2020 年，优质学位对物业价值的影响展现得淋漓尽致，天河、黄埔涨势迅猛的二手盘，有几个不是学位加持？

PART.

02

儿童友好社区，用细腻成就精彩

中海学仕里对孩子的用心，不仅体现在优质教育的成全上，还打造了一系列创新的社区配套。

你知道什么是探索剧场吗？

这是一个以蜜蜂为主题的乐园，内有 28 项儿童玩乐设施，涵盖爬行区、图形数字区等等，0-12 岁的孩子，都能得到与之匹配的锻炼和启发，让身心健康成长。

| 探索剧场效果图

同样以蜜蜂为主题，项目利用架空层，布置了 5 大功能会所，小朋友可以在书吧阅读小王子，或者拿起画笔，在画廊里专注绘画。

孩子生日到了，去轰趴馆，开一场 party 吧。4.5 米挑高的无边际泳池，他们在炎炎夏日里随时畅游。

拥抱自然，与同伴玩耍，享受父母的陪伴，这才是每一个孩子，应该有的快乐童年，不是吗？

| 立体化园林效果图

还有更加周到的。对很多新广州家庭而言，与孩子教育伴随出现的，还有上下学的接送难题。

深谙精英痛点的中海，为此创造了社区伴学服务。因为加班，无法准时接孩子回家？没关系，社区有 4 点半学堂、5 点半食堂，孩子的功课和晚餐都解决了。

| 学蜂书房效果图

让你在奋斗的路上，没有后顾之忧，如此用心为你打造精彩的生活，除了中海，也许很难再找到第二家。

PART.

03

70 平方米三房，用极致成就精彩

至于产品，深耕广州 28 年的中海，又何曾让市场失望？不断颠覆，不断创造精彩，中海学仕里，毫无疑问又是一次惊艳之作。

58 方两房、70 方三房、89 方四房，光是数字，就值得高看一眼。

|70 方三房样板房实景图

用有限的面积，打造更大的空间，为了拿出完美的作品，中海邀请了日本大咖土谷贞雄为其设计操刀。

一方面，每一个户型都坐拥极高的使用率，另一方面，利用人体工程学，打造强悍的收纳系统，全屋的收纳率高达 21%，至少高出行业平均标准的 50%-70%。

| 收纳示意图

这样的户型还有什么优势？对精英家庭而言，在同等房间数量的条件下，大大降低了购房成本，广钢现有的三房户型，面积普遍 100 平方米以上，按照 6 万的单价，至少省出 180 万。

还有就是小户型未来的增值空间，就像中海花城湾，小户型之所以创下 14.8 万 / 平的最高记录，正因为在豪宅林立的珠江新城，小户型总价可控，流通性强，从而产生了更高的溢价。

别忘了，还有学位的加持，所以，在未来的二手市场上，中海学仕里就是硬通货。

拿下一套三房，首付只需 120 万起，这样的项目，难道不是城市精英家庭，留在西部，享受生活品质，文化滋养，最好的机会么？

好了，买房从来都需要全局思维，因为市场每天都在变化，机会稍纵即逝。