全年销售 7233 亿！平均每天卖房 20 亿！减负超 2000 亿！

昨天（31 日），恒大发布 2020 年度业绩。

龙头房企还有没有高增长的空间？怎样平衡规模和杠杆？

恒大提供了一个很好的观察样本。

一增一降，稳健前行

即便在楼市异常艰难的 2020 年，恒大的业绩，依然很恒大。

几项核心指标，毫无悬念蝉联行业 TOP。

首先，营收规模高增长——

全年销售7233 亿，同比增长 20.3％，完成销售目标 111%。

合约销售面积8085.6 万平米，同比增长 38.3%。

销售回款6532 亿，同比大增 38.5％，回款率高达 90%。

这个数据，放在前几年并不高。但在今年，却一枝独秀。

中指研究院的数据显示，2020 年共计 166 家房企跻身百亿军团，销售额平均增速 14.4%，远低于恒大的 20.3%。

恒大热销现场

其次，年降负债 2000 亿——

目前，恒大总资产 23012 亿，现金余额 1807 亿。

到今年 3 月底，恒大有息负债从 8743 亿，降至 6740 亿。

短短一年，大降 2000 亿元。

地产减负之年，这个成绩单分量不轻。

针对三道红线，恒大还宣布了提前达标计划——

资产负债率：2022 年 12 月 31 日降至 70% 以下；

净负债率：2021 年 6 月 30 日降至 100% 以下；

现金短债比：2021 年 12 月 31 日达到 1 以上。

根据时间表，恒大将提前半年转绿，全面达到监管要求。

当政策整体收紧，只要高增长，已经不合时宜。只谈降杠杆，则面临掉队风险。

难得是，知道何时攻、何处守，既不贸然进攻，也不固步为牢。

" 从 2020 年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。"

恒大风向标意义在于，地产下半场，唯有稳健的高质量增长，才是大局所在。

从这一点来说，恒大既有高歌猛进的胆识，也有攻守兼融的智慧。

降债两板斧：高增长 + 控土储

第一板斧：销售回款创新高

年降负债 2000 亿，恒大的底气来自于强悍的销售能力。

销售越强劲，回款率越高，代表资金周转速度越快，从而保障充足的现金流。

手中有粮，才有更大的调整进退空间，这是降负债的根基所在。

18 年、19 年，恒大每年的销售回款维持在 4500 亿左右，综合回款率为 72%。

2020 年，恒大回款 6532 亿，回款率 90%，两项数据齐创新高。

高销售额和高回款率带来的充裕现金流，有力支撑了恒大降负债目标的实现。

逆市增长的营收，得益于恒大的一个 " 坚持 "，一个 " 战略引领 "。

一是坚持面向刚需市场的产品策略。

和万科、龙湖等头部房企多年来青睐一二线城市不同，恒大在布局一二线的同时，重点深耕三四线城市。

去年，恒大平均楼面价只有 2121 元 / 平米。较低的拿地成本，让项目均价保持在相对低位。

国内 4 亿中产 +10 亿非中产的人口结构下，刚需消费构成了最稳定、最抗风险的基本盘，也是恒大依然可以规模增长的源头所在。

二是将线上营销上升至集团战略的布局引领。

去年年初，在疫情影响下，所有房企的线下网络瘫痪。

恒大成为行业第一家，实施全国所有楼盘网上开售的房企。

不管业内人士，还是普通购房者，多少对去年恒大线上售房的刷屏效应有所记忆。

其红头文件的内容形式，大刀阔斧的折扣政策，以及相当完善的中台系统，一时成为行业热议的标杆营销案例。

恒大线上营销在去年引发热议

这个 6 年前就开始布局的线上售房平台，让恒大在疫情期间，扛起了房企销售主力的大旗。

2020 上半年，全国商品房的销售量同比下跌，恒大却逆势上涨。

恒大总裁夏海钧介绍，上半年 3488.4 亿元的销售额中，有 2860 亿元是恒房通带来的，占比达到 82%。

恒大 2020 年一季度销售同比不降反升

产品端的刚需供给，是基于对人口结构和消费力的洞察。而营销端的创新引领，保障了在不同市场环境下的销售力。

恒大的规模增长并非偶然。在地产下半场，这一高增长优势依然会显著存在。

第二板斧：年降 3000 万平土储

许家印提出，未来三年，恒大每年要降低 3000 万平米土储，2022 年降低到 2 亿平米左右。

每年减少土地储备 3000 万平方米，就等于减少 600 亿的支出，对降低负债和节省财务成本帮助巨大。

" 今天的土储，明天的规模 "。历来各大房企年报，土储都是核心强调指标。

但在去杠杆的大背景下，土储越多越好的逻辑，需要重新审视。

首先，大量的项目意味着大量的资金沉淀。如不加以控制，必然导致负债率的上升。

其次，集中供地下，房企资金分流加剧。未来较长一段时间，土地溢价都会保持稳中有降。

广州楼市发布摄

合理的土储应该是，留足时间弹性补仓，又不消耗太高的财务成本，足够未来 2-3 年弹药即可。

许家印手起刀落，绝不贻误战机，为恒大长远发展筑牢底盘。

目前，恒大的土储足够充裕。

截至 2020 年底，恒大总储备项目 798 个，布局 234 个城市，总建面 2.3 亿平，覆盖了几乎全部一线城市、省会城市和潜力地级城市。

如果维持 8000 亿年销售面积，足以支持未来 4 年的销售。

如果年销售面积增长至 9000 亿，也够支持未来 2.5 年的销售。

新恒大，大有可为

业绩会的另一大亮点，是许家印宣布 " 新恒大 " 的到来。

从战略锁定上，恒大已经完成从地产向 " 多元产业 + 数字科技 " 的转型。

新兴赛道里，几支生力军的影响力不可小觑。

恒大汽车产品矩阵

恒大汽车，天津、上海、广州生产基地已启动生产调试，同步研发 14 款车，已发布 9 款。

恒大物业，目前在管规模 3 亿平方米。放眼市场，3 亿量级的物企也不过 6 家。更不用说，它还是首家营收破百亿的物企。

房车宝，前身即是在疫情期间，一战成名的线上售房平台恒房通，目标打造成全球最大的线上线下房产交易平台。

房车宝已正式提上了上市议程

不难看出，恒大的多元化布局依循着几大基础逻辑：

一是产业跟着政策走。

利好政策频出的文旅体育，写入 " 十四五 " 的新能源汽车，无一不是国家重点支持的领域。

二是市场规模万亿起。

恒大体量已经突破 7000 亿，以其自身的规模和资源撬动力，万亿级的蓝海市场才足够匹配。

三是集中兵力搞突破。

恒大足球 3 年拿冠标杆在前，现如今，恒大汽车历时 3 年即将量产。这符合恒大 " 要么不做，要么做大做强 " 的一贯传统。

今年 2 月，恒大汽车官方发布三款新车型

地产黄金时代，房企可以一招鲜吃遍天。眼下，行业正在进入靠系统能力取胜的时代。

减负降债的平衡力，快速反应的市场力。

政策风口的洞察力，新兴赛道的成长力。

这是地产后半场的玩法，也是开辟泛地产战场的前提。新恒大，大有可为。

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