中新经纬 05-11
李宇嘉:广州楼市“内转房”重现,监管不可缺失
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中新经纬客户端 5 月 11 日电 题:《李宇嘉:广州楼市 " 内转房 " 重现,监管不可缺失》

作者 李宇嘉 ( 广东省住房政策研究中心首席研究员 )

广州楼市异常火热," 内转房 " 重现

" 五一 " 期间,广州楼市延续 4 月的火爆,而这种火爆是在 4 月初 ( 4 月 2 日 ) 和 4 月尾 ( 4 月 22 日 ) 连续两次调控收紧的情况下上演的。

同时,笔者了解到,近期广州楼市 " 内转房 " 的现象突出。所谓 " 内转房 ",其实就是开发商在拿到预售证之前,将部分或全部房源提前拿出来,先卖给自己的员工。然后,员工加价转卖给购房者,美名其曰 " 内部锁房 ",这就是 " 内转房 " 的由来。

当然,购房者买 " 内转房 ",要交给房企员工一定费用,可大可小,这要看楼市火热程度、监管力度大小等。" 内转房 " 与 " 茶水费 " 没有本质区别,唯一的不同就是," 内转房 " 要 " 二次更名 ",从员工更名至购房者,后者只是 " 价外加价 "。

其实," 内转房 " 一直都存在。市场好的时候,看到涨价诱惑,员工先拿下来,或员工伙同销售渠道拿下来,然后再加价卖出去。市场不好的时候,销售任务压力大,从总经理到一线营销人员都有任务,职位越高、销售任务越大,甚至有时候卖不掉的房子只能自己想办法定下来。

广州为何出现 " 内转房 "?

当下,广州楼市 " 内转房 " 频频,情况比较复杂:

一方面,有的购房者怕买不到,想提前锁定房源。特别在黄埔、南沙等热点区域,新盘供应少、库存消化低 ( 4-6 个月 ) ,限价启动,捂盘现象严重,这就为 " 内转房 " 创造了空间。

另一方面,限价启动,开发商怕卖不出去,或变相突破 " 限价 "。比如,有一些开发商会将整栋 " 员工房 " 打包卖给中介公司或集团性炒房客,由他们自行售卖,自负盈亏。

4 月 22 日实施楼市新政后,广州人才限购升级,社保累积缴纳升至 12 个月,不少人才购房者被卡在门外,于是,部分项目想出了 " 先买房、再网签 " 的招数。一年之后,客户取得人才购房资格了,再进行网签。

从 " 深房理 " 到 " 二元汇 ",炒房组织泛滥是这一轮楼市回升过程中的一个新现象。这类组织开班授课,渲染市场供求紧张情绪,专门教授投资客如何突破限购、获得名额,为 " 内转房 " 创造市场。而且,移动互联时代,这类组织灵活多变,监管或难以触及。

限价再次启动

当前,广州楼市总体上延续了前期的热度,4 月广州两次调控政策收紧、房贷收紧。其中,4 月 2 日的广州楼市新政,标志着限价政策重启,而随后广州市政府对海珠区、番禺区的约谈后,限价政策开始在各区落地。

谈到限价,业内自然想到了上一轮广州限价的情景及影响,即 " 双合同、延迟网签 " 等,以及最后在 2018 年 10 月份,不得不退出限价。后来,住建部与国家统计局联合发文,严禁价格造假,让房价 " 回归 "。

据公开信息显示,2018 年 7 月,广州新房均价 22431 元,比 6 月的网签均价 19876 元上涨 13%,数据部分 " 归真 "。占全市 80% 商品房成交量的三区——增城、南沙、花都 " 取消限价 ",对分拆的价格合二为一,网签价和装修价不再是两个合同,而是一个合同,这样价格就会上升。

" 内转房 " 有风险,购房者需谨慎

即便 " 内转房 " 有操作风险,比如风声收紧,项目拒绝配合,无法完成过户;一年后网签,不确定更大。但是,一些购房者还会选择参与,根源就在于大家普遍相信,限价政策可能很难 " 真限 "。而且,限价政策下,开发商捂盘惜售,加重了供求矛盾," 内转房 " 显得更有市场。

不过,购房者也要注意风险," 内转房 " 很多是开发商联合中介渠道、炒房渠道做出来的 " 局 "。一边宣传供不应求,一边捂盘惜售,放出 " 内转房 " 的信息,并以提前锁定房源,甚至是送福利为诱饵,吸引购房者上钩,支付更高的成本购房。事实上,限价政策刚开始实施,如果后续严格起来,很容易出现一二手房 " 价格倒挂 "。

最后,应当特别注意的是," 内转房 " 涉及多个主体,也涉及多个环节,对此监管万万不可缺失。 ( 中新经纬 APP )

李宇嘉

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作者:万可义

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