2021 年 " 金三银四 " 已经过去，南京新房成交量创下了新高。据不完全统计，金三银四南京共开盘 134 次，共推出约 2.1 万套房源，环比去年增涨约 29%。从区域看，江北和江宁成为供货助力，其中，江宁共开盘 23 次，由此可见，江宁的实力不容小觑。

随着南京的城市版图不断向南扩进，当百家湖、九龙湖开发逐渐趋于饱和后，而原本以刚需首置和别墅为主的江宁大学城，正逐步向刚改板块转变。凭借其优越的利好核心地位以及完善的配套设施，江宁方山大学城的一举一动都牵动南京改善人群的心弦。

向南发展，方山大学城成江宁发展重心

2002 年，江宁大学城板块创建，十多年发展，在总体规模和平均档次上已跃居全国 50 多座大学城的前列。南京已拥有江宁、仙林和浦口三座大学城，其中江宁大学城的规模更大。

从 2007 年，方山大学城才真正进入南京楼市的舞台，央企五矿地产率先挺进方山大学城，打造了 30 万方的住宅项目。随后 2010 年，保利、天正、骋望等多个开发商连番开拓，同时地铁 1 号线南延线也开通，城市加速拓展。

除了品牌方的进驻，江宁方山的土地市场也十分火热。今年 2 月，正方新城 G03 地块，经 26 轮竞价仅 57 秒触顶最高限价，成交总价 15.3 亿元，成交楼面价 13200 元 /㎡，未来毛坯房销售限价 24100 元 /㎡。（数据来源南京土地市场网）

实景图

而如今的方山大学城也正以方山为轴线，从北向南顺延区域发展脉络。

方山以北发展逐渐成熟，向南扩张成为必然。近期，南京规划和自然资源局发布《南京方山南部片区 NJNBe040 单元控制性详细规划 01-04 规划管理单元图则修改及城市设计》，优化了片区空间形态、用地功能布局、道路系统、教育设施等服务设施的内容。众多品牌房企顺势落子，方山大学城一跃成为江宁的发展重心，扛起了南京的供货大旗。

江宁方山大学城为什么这么火？

一方面，大学城正强化科教文化特色，完善服务功能，打造副城 " 产、学、研、政、金 " 五位一体的 " 智慧谷 "；另一方面，大学城依托方山及地区内部优越的环境资源，加强为方山的旅游配套和服务，共同构建副城乃至都市区南部景观环境的特色地区。

众所周知，方山是国家地质森林公园，整个景区有 8.6 平方公里，负氧离子含量达 8000 个 / 立方厘米，是南京的天然氧吧，同时方山周边上秦淮湿地、杨柳湖景区、青龙山公园环绕，自然生态环境优美。

除了生态环境外，大学城还有生物医药、高端装备智造、软件信息等高精专产业，全力建设苏南国家自主创新示范区江宁核心区。

区位方面，方山距离主城新街口直线距离 20 公里，距离南站 12.9 公里，城市繁华触手可及。方山大学城以其独特的自然地貌风光和丰富的人文资源优势，配套醇熟，成为南京又一宜居板块。

交通上：区域内拥有地铁 1 号线，周边天印大道、龙眠大道、绕城高速、长深高速等主干道环伺，交通四通八达，快速接驳全城。

商业上，板块内已有文鼎广场、龙湖新壹城、江宁大学城商贸中心，此外，自驾到景枫 KINGMO、江宁金鹰、21 世纪太阳城、龙湖龙湾天街、江宁万达广场也十分方便。

教育上：周边还有齐武路中小学、晓庄附小、南京外国语中小学等优质教育资源。其中齐武路初中作为江宁东山外国语学校分校将于今年秋天建成开学。

医疗上：三级甲等综合医院南京医科大学附属逸夫医院就在位于方山直线距离 2 公里处，江宁医院、江宁中医院则环伺周边。

方山南新房充足，二手房单价达 3.2 万元 /㎡

目前江宁大学城板块主力在售楼盘有中樾山林语、海方山印、伟星万科四季光年、远洋万和方山望、五矿澜悦溪山、金科山和宸园、保利伴湖院。

方山南板块品质次新房有世茂梦享家、武夷名仕园、银城一方山、招商方山里等小区。

根据链家二手房数据显示，方山大学城成交均价为 2.58 万元 /㎡。此外，银城 - 方山一套 74.09㎡的三室房，总价 238 万元，单价达到 3.2 万元 /㎡。

诸多利好兑现

开发商集中发力

开发商和购房者都看好这里，很大程度上是因为诸多利好已加速兑现，板块自然、交通、商业、教育等资源正在迅速成长，未来发展潜力也在不断扩张。

①樾山林语就坐落于方山北麓正席，与方山仅一路之隔。樾山林语是方山板块里面更靠近方山风景区的楼盘，项目一共规划 18 栋 5-6 层高的电梯洋房产品，为方山高端居住区的多层低密项目，且项目自带约 2 万方商业，随时纵步繁华。

樾山林语目前在售的主力建筑面积约 123㎡、133㎡的标准层户型和建筑面积约 190-271㎡的下跃户型，销售均价约 32680 元 /㎡。

②中海方山印位于方山南，中海方山印目前在售少量底跃房源，户型建面约 200、245㎡，预计 5 月加推 3、4、11、19、21、23 号楼，户型建面约 107、127、141㎡。销许均价约 23756-31914 元 /㎡，有升级装修包可选。

③方山南的五矿澜悦溪山，是五矿在江宁的第三个 " 澜悦系 " 楼盘，在售 1、2、4-10、18-19 号楼带装修房源，户型建筑面积约 96、107、127㎡，精装交付，销许均价约 30645 元 /㎡。

④山和宸园 5 月 18 日领取 12 号楼销许，共 72 套毛坯房源，户型建面约 95、124㎡，销许均价约 27195 元 /㎡，拟交付时间为 2023 年 10 月底。是方山目前的毛坯盘，后期业主可根据自己的喜好来装修。

⑤远洋万和方山望此次预计加推 15 号楼，户型建面约 89、108㎡，共 72 套带装修房源，项目目前主力在售 5-7#、9-10#，户型建面约 89、108、126㎡，销许均价约 28950 元 /㎡，拟交付时间为 2022 年 12 月 31 日。

⑥伟星万科 · 四季光年项目位于中国药科大学附近，临近地铁 1 号线中国药科大学站，这一优势也吸引了不少刚需买房人。伟星万科四季光年即将加推 3、10#，户型建面约 89、106㎡，共 256 套精装房源，目前前期房源已经售罄。前期开盘房源为 2、5#，户型建面约 89㎡、106㎡，共 136 套带装修房源，销许均价 25771 元 /㎡（不含装修包）

近年来，江宁板块在南京楼市中可以说是大放异彩，逐渐强大的购买力让我们看到了江宁板块在买房人眼中的魅力及心中的地位。不可否认，2021 年，方山将成为江宁楼市的供货主力，刚需、首改和纯粹改善，在这里都有的选。

此外，方山中部是目前整个板块发展较为成熟的区域，区域可供开发地块有限。方山南起步刚需，曾经是江宁的刚需重镇之地之一。而方山北板块作为靠近方山北大门的区域，这一区域从开发之处就是定位改善毗邻国家 4A 级方山自然风景区，环境优美，生态宜居，整体定位为集人文、景观、旅游等为一体的特色新城。改善氛围比较浓厚，有些想要住在方山脚下养老、或者是方山及其周边的地缘改善客会考虑这里。

南京保禹置业有限公司 樾山林语 2021200036

南京海方房地产开发有限公司 中海方山印 2021200058

矿中地产南京有限公司 五矿澜悦溪山 2021200041W

南京科宸房地产开发有限公司 山和宸园 2021200054

南京远鸿置业有限公司 远洋万和方山望 2021200059

南京伟万房地产开发有限公司 伟星万科 · 四季光年 2021200061

价格有效期 : 售完即止

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