新快报讯 7 月 30 日，中海物业市场战略发布会在深圳举办，为行业绘制蓝图。专家分析，房地产开发制造业属性已经趋于平缓，生活服务业属性迎来春天。

关键词：房产属性

开发制造业属性已经趋于平缓，生活服务业属性迎来春天

中海物业集团执行董事兼行政总裁杨鸥指出，中国绝对房价已在全球住宅价格最高的十大城市中占据四席，与之相对的，是物业管理费的增长缓慢。"1997 年，香港的房价是深圳南山的 14 倍，现在仅为 1.2 倍。物业费方面，25 年前，香港的物业费是 18 块钱，我们两三块；到现在差距还是有 7 倍之多。"

" 房住不炒的政策导向，正在使房地产在家庭资产配置中的比例逐年下降。" 杨欧指出，中国家庭的房地产占比已经高达 69%，美国只有 36%，过去 20 年左右的时间，伴随着中国城镇化的进程，核心城市房价飙升，房产增值成为家庭财富增长的核心动力。

" 把房地产的周期拉长，卖了房子以后，围绕着这个房子，无论是翻新、维修、再次装修还是物业服务等，这是房地产增加值，我们的房地产增加值只有 6.5%，其他的发达国家都是 10% 以上。" 杨鸥指出，发达国家的房地产已经完成了开发制造属性向生活服务属性的转变。" 中国房地产生活服务业大有可为，因为 6.5% 和 10% 之间有接近 1 倍的差距。中国的房地产开发制造业属性已经趋于平缓，生活服务业属性正迎来春天。"

关键词：建筑物修缮强度

国内房屋保养比重只有 0.25%，与发达国家相差甚远

中海物业集团副总裁叶翔则提出了 " 建筑物的修缮强度 " 概念。他指出，在建筑物全生命周期里面，每一年度修缮的费用和建造费用的比值，叫做修缮强度，它跟建筑物的保值升值紧密相关。

日本的一个科技公司曾作结论，一栋建筑物在全生命周期里面，用于前期建设费用的投入占 16.3%，用于后期维护、养护与改善更新的占到 55.5%。根据模型推算，日本不动产资产的维修强度是 1.7%，香港的修缮强度接近 1.5%，而国内的修缮强度修缮强度是 0.25%，

" 我们用于房屋保养的比重只有 0.25%，跟发达国家和地区比相差 7 倍，这是对自己的资产不负责任。" 叶翔以香港人气比较旺的项目太古城和是碧瑶湾举例。" 两个项目都超过 40 年。碧瑶湾 40 年的周期里已经做过两次外墙的翻新，太古城至少不止两次，这样的修缮强度，直接带来了太古城现在的楼价跟周边的新楼差别不大，到现在也是明星楼盘。"

与此同时，维修资金的使用率不高。" 维修资金不是等到房屋快炸了以后才说还有一大笔钱还没有花，房屋最好的使用价值就是当出现小破损的时候就开始维修。" 叶翔指出，经测算，维修资金的正常使用率至少要达到 5%。

" 存量物业服务的升级和建筑物修缮的需求，是真实存在的及并且是越来越强烈。" 基于此，叶翔认为，城市化高歌猛进二十年来，存量住宅建筑物生命周期步入中年，物业市场已逐渐进入存量时代。物业行业要发掘存量住宅的价值，着力物业服务的升级和建筑物的焕发。

关键词：智慧物业

科技投入不会增加物业费

未来的赛道上，科技显然是一个着力点。

当日，中海物业发布了颇具科技感的 " 物业盒子 "。叶翔解释称，这是一种适用于物业管理团队的工具包，有望解决一直困扰基础物业服务的 " 品质提升动力 "" 团队激励不足 " 两大痛点，" 能实现市场最优的管理费效比 "。

物业盒子包含两组核心功能，其一是中海物业已经启动的 " 项目管理合伙人组织模式 "，主要功能是创造增量，通过充分授权、专业保障、充分授权、多劳多得等四项主要措施使之运行。其二是 " 智慧物业管理运营模式 "，嵌入了一套针对性极强的业务逻辑，以差异化服务、集约化管理、智慧化运营为目标完成开发设计，具备极强的适应性。

未来，中海物业计划将于一年内投放 150 个 " 物业盒子 "，覆盖其 75% 的在管面积，" 重新定义服务的组织和运营模式 "，" 实现市场最优的管理费效比 "。

连接上科技的翅膀，未来我们的居住生活将会是怎样的？

中海物业集团副总裁兼执行董事庞金营指出，" 原来安管人员非常多，现在到处是摄像头，人脸识别、蓝牙开门；交费不用排队；当小区物联网以后，所有系统都连接在一起，人人都是自检员。"

大量的科技投入会不会增加物业费？庞金营指出，并没有。比如原来安管人员巡逻变为联网摄像头，可以节省人工成本；而且在摄像头里就可以看到哪里干净或者不干净。" 科技投入是有回报的，按照规划，将来科技进步在企业绩效里面的贡献占比不低于 10%。" 按照其规划，2023 年初步实现数字化，2025 年全面进入数据驱动的数字化阶段。

中国海外集团董事长、中海物业集团董事局主席兼执行董事张贵清宣布，基于对市场的深刻洞察，提出三大市场战略：其一是发掘存量住宅价值，着力物业服务升级和建筑物焕新。其二为投身城市更新，承接国家战略。最后则是进入广泛领域，开展多元业务。

采写：新快报记者王彤