疫情让 " 不可抗力 " 一词广为人知,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。
然而,不可抗力就是免责万金油吗?
刘女士向《天天面对面》反映,她和某开发商有一场 " 不可抗力 " 之争。
2020 年 5 月,刘女士购买了位于锡山区东亭街道玺悦珑庭的房子。合同中约定交付日期是 2021 年的 6 月 30 日,但是到了约定的日子,开发商却一再延期。最近刘女士接到开发商的通知,交付日期变更为 8 月 22 日,并且有可能还要继续延期。
开发商
延期交付只因 " 不可抗力 "
刘女士以延期交付为由要求开发商支付违约金。对此,开发商拒绝赔偿违约金,给出的理由是延期交付是受疫情影响,是不可抗力,可以不用承担违约责任。想要拿到违约金,刘女士只有去起诉了。
刘女士
不符合 " 不可抗力 " 情形
但是在刘女士看来,这样的说辞站不住脚。
购房合同是在 2020 年 6 月份签订的,当时已经基本全面复工复产,之后疫情防控态势基本平稳,并没有受到大的影响。
如果说疫情影响生产,那么延迟交付应当是可以预见的,签订合同时就可以约定一个较晚的交付时间。
疑问
什么是 " 不可抗力 "?
《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定:因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。
不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力的来源既有自然现象,如地震、台风等,也包括社会现象,如战争等。
疫情的发生是不可预见的,因之而来的防控政策的实施调整也是不可预见、不能避免且不能克服的,因此也可视为 " 不可抗力 "。
律师
开发商抗辩理由不充分
作为一项免责条款,开发商能否以此为由免除自己的违约责任呢?
江苏金汇人律师事务所王续律师认为,导致合同不能履行的事件,应该发生在合同签订之后,这才是构成不可抗力的完整要件。正如刘女士所说,2020 年 5 月份时疫情已经得到有效控制,开始复工复产。因此,开发商以疫情为由拒付违约金是不合理的。
对此,王律师建议:房子交付时,可正常办理手续,这对后续追讨违约金没有影响,但是需要特别留意签字文书中的条款,并保留好相关证据。
由于不止刘女士一位业主面临延期交付的问题,可先以某两位业主作为代表,提起诉讼。如果获得了胜诉判决,可为其他业主后续维权提供便利。
疫情不是违约 " 挡箭牌 "
况且房地产
并不是受疫情影响最大的行业
防控措施常态化以来
复工复产开展正常有序
不能随便一句 " 不可抗力 "
就转嫁内在的经营风险
一甩了之
来源:无锡新闻综合广播
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