现代快报讯（记者 邓雯婷）已经过户的二手房在没有交房前，水管破裂导致相应损失，该由谁承担？逾期交房违约金与租金损失能否得到法院支持？9 月 1 日，现代快报记者从南京市玄武区人民法院了解到这起案件。

买房后发现漏水，双方有争议

现代快报记者了解到，2020 年 5 月 26 日，陈某与丁某签订房屋买卖合同，以 385 万元的价格购买一套房屋。当天，双方办理了产权过户手续，合同中约定 7 月 30 日交房，交房当日付清尾款 5 万元。7 月 25 日，丁某搬离房屋，但第二天楼下住户发现楼上漏水，于是向物业反映。物业联系了丁某，经检查，是厨房一处隐蔽水管破裂，导致地板及部分家具被淹，部分地板拱起。

陈某知道这件事后，双方就赔偿事宜产生争议，为此陈某拒绝收房。丁某则单方将水淹的实木地板用复合地板更换修复。

因装修问题和逾期交房，新房主索赔 14 万元

双方对逾期交房和损失赔偿产生争议，陈某起诉至法院。他认为，就修复方案协商未果的情况下，丁某单方进行的修复存在以下问题：首先是工期短，地面未干燥即施工，门框，衣柜等受潮但未作修复。其次是原来是实木地板，现以复合地板修复，品质降低。因地板有发霉风险，陈某对房屋重新进行了装修。丁某的修复大部分为无效修复，仍应赔偿损失。同时，陈某还认为，丁某逾期交房，每逾期一天，按合同约定，应按总房价款每日万分之五支付违约金。延期交房，丁某应赔偿无法正常入住产生的租金损失。对此，陈某共提出了 14 万元的赔偿请求。

丁某则表示，自己为了按时交房，提前 5 天搬家，搬家后第二天水管爆裂，这是意外事件，自己没有任何过错。而且房屋产权已过户，风险应由陈某承担。他没有违约的主观意图，房屋存在瑕疵，可以在交房后正常维修，与合同约定并不冲突。但陈某采取了对双方都不利的做法，坚决不收房，根据合同的约定，附属设施不合格不代表房屋不能交付，租金损失是无法预见的间接损失，不应由自己来承担。丁某在修复时对地面已作烘干处理，陈某怀疑地板会发霉，将新安装的复合地板拆除，扩大的损失应由陈某来承担。

法官：隐蔽瑕疵与房产是否过户登记或实际交付无关

承办法官陈文军表示，在双方就修复方案协商未果的情况下，单方修复的做法不妥，导致矛盾复杂化。基于民法典的绿色原则，从物尽其用、节约资源的角度，如果陈某愿意利用，可以相应地减少丁某赔偿的数额，如果陈某有合理的理由不愿意利用，则丁某的修复费用有不能抵偿陈某损失的风险。法院认为，应正确理解合同法第一百四十二条规定的 " 交付 "，如遇到地震、海啸等不可抗力导致标的物的损毁、灭失，在产权过户后应由买方承担。对于水管老化破裂导致的物的损失，并不属于合同法所规范的对象，而是物的瑕疵担保责任所要解决的问题。换言之，出卖人对标的物隐含着标的物无隐蔽瑕疵的承诺，案涉水管老化属于隐蔽瑕疵，与房产是否过户登记或实际交付无关。因此，陈某要求丁某支付地板泡水等导致的财产损失，有法律依据。

法院认为，丁某称自己不是不愿交付，而是陈某以赔偿金额未谈拢为由拒绝收房。丁某的该项辩称意见有合同依据，法院予以采纳。因此对陈某要求丁某承担逾期交房的违约金的诉讼请求，法院不予支持。对于陈某主张的租金损失，评估报告确定维修工期为一个月 ( 不包含房屋装修后去除异味的等待时间 ) ，陈某主张该房屋如果出租，租金大约为 5000 多元，丁某则辩称租金大约为 3500 元左右。法院参考同地段的租金水平，结合本案案情，因维修期间陈某确实存在不能入住的居住利益损失，法院酌情确定丁某承担 5000 元的租金损失。法院最终判决，丁某支付陈某各项损失共计 3 万余元。

（编辑 王鹏）